[2024 국감] 김은혜 의원 "현행 HUG 보증제도 '제2 빌라왕 사태' 우려돼"

(조세금융신문=김필주 기자) 전세사기로 경매에 올라온 빌라를 대거 사들인 특정법인들이 HUG(주택도시보증공사)에게 해당 빌라에 대한 전세보증금을 상환하지 않은 채 임대사업을 실시해 제2의 빌라왕 사태가 우려된다는 지적이 제기됐다.

16일 국회 국토교통위원회 소속 김은혜 국민의힘 의원이 HUG로부터 제출받은 자료를 분석한 결과 지난 2022년부터 올해 9월까지 수도권에서는 9000채 이상의 전세사기 피해 빌라가 경매로 나왔다.

HUG 등 주택보증기관들은 집주인이 돌려주지 못한 전세보증금을 임차인(전세보증금 반환보증보험 가입자)에게 대신 돌려준 뒤 전세사기 피해 빌라 등의 주택을 경매에 넘겨 전세금을 회수한다.

때문에 이런 주택을 낙찰받은 자는 낙찰대금과 별도로 HUG가 피해자에 지원한 보증금(대위변제금)을 HUG에 되돌려줘야 한다. 이같은 이유로 대부분의 전세사기 피해 빌라는 경매에서 수차례 유찰돼 낙찰가격이 감정가의 10% 이내까지 떨어지게 된다.

문제는 이러한 허점을 노려 특정 법인들이 경매에 나온 피해 주택을 ‘무더기 염가낙찰’을 한 뒤 HUG에 보증금을 지급하지 않은 채 임대사업을 진행하고 있다는 것이다.

구체적으로 A법인은 인천 부평구 부개동에 위치한 감정가 1억5000만원 빌라를 226만원에, 부천시 소사구 소사본동 소재 3억원짜리 빌라른 905만원에 각각 사들여 한 채당 보증금 300~500만원, 월세 30~50만원에 임대해 수익을 얻고 있는 것으로 드러났다.

B법인의 경우 감정가 부천시 원미구 심곡동에 있는 2억7200만원짜리 빌라를 1124 만원에 매수해 보증금 1000만원, 월세 70만원을 받았다. 또 같은지역 내 감정가 2억3300만원의 신축 빌라를 483만원에 매수해 보증금 1500만원, 월세 60만원에 내놨다.

특히 일부 법인은 보증금을 돌려달라는 HUG를 상대로 소송도 불사하고 있는 것으로 나타났다.

HUG는 경매 낙찰에 따른 채무 승계인(낙찰자)에 대해 179건의 지급명령을 신청했고 이 중 144건이 현재 소송이 진행 중이거나 소송 결과가 나온 것으로 나타났다. 이 과정에서 전세사기 피해 빌라를 경매를 통해 사들인 법인들은 특정 ‘로펌’에 소송대리를 맡겨 또 다른 전세사기 피해가 발생할 수 있다는 우려가 제기됐다.

이러한 문제는 현행 HUG의 규정 때문이라는 지적이 나왔다. 김은혜 의원실이 확보한 ‘경매 물건 낙찰자에 대한 HUG의 보증금 회수 매뉴얼’에 따르면, HUG는 ‘경매 물건 낙찰자에게 새로운 임대차 계약을 체결하거나 그 밖의 방식으로 자금을 확보’해 HUG에 채무(보증금)를 자발적 상환(임의상환)할 수 있도록 하고 있다.

즉 전세사기 피해 빌라를 낙찰받은 자가 이를 재임대하도록 사실상 ‘권장’하고 있다. 따라서 HUG가 제2의 전세사기 가능성을 사실상 키우고 있는 것이다.

이런 상황에서 HUG가 보증금 회수를 위해 경매에서 낙찰된 전세사기 피해 빌라를 상대로 재경매 절차에 들어간다면 새로운 세입자들은 오도 가도 못 하는 상황이 된다.

김은혜 의원은 “통상 전세사기 피해 주택에는 앞선 피해자들이 보증금을 돌려받기 위해 ‘임차권 등기’를 설정해두는데 이는 피해 주택 낙찰자가 HUG에 보증금을 전액 상환해야 소멸한다”며 “낙찰자가 이를 제대로 상환하지 않을 시 해당 주택은 다시 경매에 넘어갈 수 있다. 새로운 낙찰자가 생기면 현 세입자 입장에서는 집주인이 바뀌는 셈”이라고 지적했다.

이어 “현 세입자(임차인)는 새 낙찰자가 요구하면 집을 비워줘야 할 수도 있다”며 “HUG에게도 돈을 갚지 않은 법인으로부터 세입자가 보증금을 상환받을 수 있을지 미지수”라고 우려했다.

김은혜 의원에 따르면 HUG의 보증금 전액 회수 비중은 해마다 줄고 있다. 2022년 15%(1525채 중 233채)에서 지난해 약 9%(3258채 중 303채)로 감소했고 올해의 경우 4146채 중 단 11채에 대해서만 보증금을 전액 회수했다.

이와 함께 낙찰자에게 보증금을 회수하지 못해 전세사기 피해 빌라를 다시 경매에 넘긴 건수는 지난 2년 6개월여간 11건에 그쳤다. 2022년 3건, 2023년 4건, 2024년 4건이다. HUG는 낙찰자가 보증금을 자발적으로 상환하도록 한 후 6개월이 지나도 갚지 않는 경우 재경매에 나선다.

HUG가 경매로 전세보증금을 회수하지 못해 ‘셀프 낙찰’을 받은 건수는 2022년부터 지난 9월 말까지 총 1244건이다. 서울이 659건으로 가장 많았고 인천과 경기(부천·김포·고양·파주·안양·수원)에서 각각 361건, 223건이 ‘셀프 낙찰’됐다. 이외에 부산은 1건의 ‘셀프 낙찰’이 발생했다.

김은혜 의원은 “HUG의 현행 보증제도가 제2의 빌라왕‧전세사기범들의 먹잇감이 되고 있다”며 “제2의 빌라왕 사태가 발생하기 전 HUG의 신속하고 과감한 형사 조치‧행정적 보완이 필요하다”고 강조했다.