[최윤미 대표의 건물주 되기 프로젝트] 경기 침체에도 살아남는 건물, 어디에 있을까?

최윤미 대표의 건물주 되기 프로젝트 36

씨엘인베스트

최윤미 대표

필자가 상업용 부동산 시장에 관심을 갖고 본격적으로 공부를 시작한 시점은 2019년이었다. 그보다 앞선 2017년부터는 초저금리 기조와 정부의 정책 자금 투입으로 인해 시중에 유동성이 급격히 늘어나면서 주택 가격이 본격적인 상승세에 접어들었다. 이에 따라 정부는 다주택자 규제, 대출 제한 등 강도 높은 부동산 억제책을 잇달아 시행하였고, 이러한 정책 환경 변화는 자연스럽게 투자자들의 시선을 상업용 부동산으로 돌리게 만들었다.

그 당시만 해도 상업용 부동산 시장은 일부 전문가들만 접근할 수 있는 ‘그들만의 리그’라는 인식이 강했다. 그러나 유튜브 등 디지털 정보 채널이 활성화되면서 시장 정보에 대한 접근성이 크게 개선되었고, 젊은 세대를 중심으로 상업용 부동산에 대한 관심과 투자 진입이 빠르게 확산되며 시장 분위기는 점차 개방적으로 바뀌기 시작했다.

초기에는 단기적인 자본차익을 노리는 ‘시세차익형 건물’이 주된 투자 대상이었다. 반면, 원룸, 고시원, 숙박시설과 같은 수익형 건물은 관리의 복잡성과 부담으로 인해 외면받았다. 당시에는 이런 수익형 건물을 매입하면 ‘명줄이 준다’는 우스갯소리까지 있었을 정도다.

하지만 최근 들어 이러한 시장 흐름은 빠르게 전환되고 있다. 고금리 기조가 장기화되고 상가 공실률이 높아지면서, 전통적인 상가 중심 건물의 리스크가 부각되었고, 이에 따라 공실 위험이 적고 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 수익형 건물에 대한 수요가 증가하고 있다. 더불어, 건물 관리 서비스를 제공하는 전문 업체나 디지털 관리 프로그램이 다양해지면서, 과거보다 운영 부담도 크게 줄어들었다. 이러한 변화 덕분에 원룸, 고시원, 숙박업 시설 건물 등은 수요 분석과 체계적인 운영만 잘 갖춰진다면 꾸준한 현금 흐름을 기대할 수 있는 자산으로 다시 주목받고 있다.

최근 만난 한 대형 부동산 중개법인 소속 팀장은 “10년 동안 이 업계에서 일해왔지만, 요즘처럼 수익형 건물이 주목받은 적은 없었다”고 설명하고, 과거에는 대출과 관리 부담으로 외면받던 수익형 건물들이 이제는 주요 투자 대상으로 부상해 오히려 양질의 매물을 찾기 어려운 상황이라고 설명했다.

이러한 변화는 단순한 트렌드의 전환이 아니다. 이는 현재의 경제 상황과 투자 환경 변화에 따른 구조적인 흐름으로 해석할 수 있다. 고금리와 경기 둔화가 이어지는 상황에서 단기 시세차익만을 노리는 투자는 점차 리스크가 높아지고 있다.

반면, 일정 수준 이상의 수익률이 담보되는 실리적이고 안정적인 자산에 대한 선호는 더욱 강해지고 있으며, 이러한 흐름은 30~40대를 중심으로 한 젊은 투자자층의 증가와도 맞물려 있다.

결론적으로, 상업용 부동산 시장은 지금 확실한 ‘변곡점’에 서 있다. 단기 차익보다는 장기 임대 수익과 안정적인 현금 흐름 중심의 투자 전략이 중요해진 지금, 투자자들 역시 시대 변화에 맞춰 투자 방향을 재정립할 필요가 있다. 이제는 외형보다 내실을, 기대가치보다 실현 가능한 수익률을 중시해야 하는 시기다. 실물 자산 시장에서도 ‘수익률 기반의 안정성’이 핵심 가치로 자리잡고 있는 것이다.