[전문가 칼럼] 상속세 세무조사 통해 살펴보는 상속세 신고시 주의사항

(조세금융신문=이성호 세무사) 상속세는 ‘국가’에서 결정하는 세목이기 때문에 세무조사에서 쟁점이 되는 조사 유형을 미리 살펴보면 큰 도움이 된다.

가장 대표적인 상속세 세무조사의 쟁점은 상속개시일 전 10년 이내에 상속인, 상속개시일 전 5년 이내에 상속인이 아닌 자에게 사전증여한 내역과 상속개시일 전 1년 이내 2억원, 2년 이내 5억원의 추정상속재산과 함께 대표적인 상속세 세무조사를 사례를 통해 살펴보자.

1. 피상속인의 누락된 주택임대소득

2018년 12월 31일까지는 주택임대소득이 2000만원 이하일 때 비과세가 적용되었으나 2019년부터는 소득금액에 관계없이 전부 종합소득세가 과세되고 있다. 물론 국내 기준시가 12억원 이하 1주택자의 월세 수입과 보증금 및 전세금은 비과세되고 있지만 일부 비과세를 제외하고는 주택임대소득에 대해서 종합소득세가 과세된다는 점을 잊으면 안 된다.

국토교통부 통계누리의 임대주택통계에 따르면 2023년 말 전국의 민간임대주택 재고 현황은 153만 호에 달한다. 이렇게 많은 주택의 임대소 득을 신고하지 않더라도 국세청에서는 인력의 한계로 전부 추징할 수 없는 것이 현실이다.

그래서 과거부터 관성적으로 많은 임대사업자들은 주택임대소득에 대해서는 신고할 필요가 없다고 생각하는 경우가 많다. 하지만 엄청난 세금을 내야 할 시점을 맞게 된다. 바로 임대사업자의 사망으로 인한 상속세 조사 시점이다.

상속세 신고 시 임대주택에 대한 시가를 산정한 후 임대보증금 등을 채무로 제외하기 위해서 임대차계약서를 상속세 신고 부속 서류로 첨부하게 된다. 그리고 이 정보는 곧 임대사업자가 임대소득을 벌어들이고 있음을 나타내는 입증 자료가 된다.

전세를 통해서 임대하고 있다면 큰 영향이 없겠지만 매월 임대료를 받았다면 상속개시일로부터 소급하여 누락의 부정성과 무신고 또는 과소 신고의 여부를 판단하여 상속개시일 전에 발생한 종합소득세 및 그에 따르는 가산세가 추징될 수 있다.

2. 부동산의 기준시가 신고

피상속인이 임대 중인 상가부동산에 대해 상속세 과세표준 신고 기간 이내에 동일 면적, 동일 용도로 사용한 연접한 호(戶)실에 대한 유사매매 사례가액이 존재함에도 불구하고 이를 시가로 적용하지 않고 기준시가에 따라 상속재산을 평가한 경우 과소하게 신고‧납부한 상속세를 추징한다.

또한 상가부동산의 경우 유사매매사례가액이 없더라도 보충적 평가 방법인 기준시가보다 임대료 환산가액이 더 큰 경우가 많다. 아무래도 높은 월세로 인해 임대료 환산가액이 높게 계상되기 때문이다.

3. 상속개시일 전 특수관계인에게 저가 양도한 부동산

만약 피상속인이 상속개시 한 달 전 형에게 급히 부동산을 기준시가로 양도한 후 양도소득세까지 신고했다면 어떨까? 추후 상속세 조사를 통해 실제 양도 대금을 살펴보니 매매계약서에 적힌 기준시가보다 훨씬 적은 금액을 수령하였음이 밝혀질 수 있다. 이는 특수관계인 간의 저가 양도에 해당하여 증여의제 규정이 적용되므로 증여세뿐만 아니라 상속세까지 추징된다.

4. 세무조사 이후 관리대상인 고액상속재산

세무조사 종료 이후에도 고액자산가는 지속적인 사후 관리가 존재한다.

결정된 상속재산의 가액이 30억원 이상인 경우로서 상속개시일부터 5년이 되는 날까지의 기간 이내에 상속인이 보유한 다음 주요 재산의 가액이 상속 개시 당시에 비하여 크게 증가한 경우 그 결정한 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는지를 조사하게 된다.

• 금융재산

• 서화‧골동품

• 그 밖의 유형재산

• 무체재산권(영업권‧특허권‧실용신안권‧상표권 등)

다만, 상속인이 그 증가한 재산의 자금 출처를 증명하는 경우에는 사후 관리 대상에서 제외되고, 조사 대상 재산가액이 상속개시일부터 조사 기준일까지의 경제 상황 등에 비추어 보아 정상적인 증가 규모를 현저하게 초과하였다고 인정되는 경우로 그 증가 요인이 객관적으로 명백하지 아니한 경우에 한하여 사후 관리가 이루어진다.

고액 자산가에 대한 사후 관리가 가능한 이유는 다음과 같이 재산 규모, 소득 수준 등을 고려하여 납세자별 재산 과세 자료의 수집 및 관리와 금융재산의 일괄 조회가 가능하기 때문이다.

※재산 과세 자료 수집‧관리 대상

• 부동산 과다 보유자로서 재산세를 일정 금액 이상 납부한 자 및 그 배우자

• 부동산 임대에 대한 소득세를 일정 금액 이상 납부한 자 및 그 배우자

• 부동산임대소득을 제외한 종합소득세를 일정 금액 이상 납부한 자 및 그 배우자

• 납입 자본금 또는 자산 규모가 일정 금액 이상인 법인의 최대주주 등 및 그 배우자

• 기타 상속세 또는 증여세의 부과‧징수 업무를 수행하기 위하여 필요하다고 인정되는 자로서 고액의 배우자상속공제를 받거나 증여에 의하여 일정 금액 이상의 재산을 취득한 자, 일정 금액 이상의 재산을 상속받은 상속인, 일정 금액 이상의 재산을 처분하거나 재산이 수용된 자로서 일정 연령 이상인 자 또는 기타 상속세 또는 증여세를 포탈할 우려가 있다고 인정되는 자