새정부 출범 속 혼란 가중되는 주담대…나에게 맞는 상품은?

[미디어펜=류준현 기자] 금융당국이 오는 7월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 도입을 앞둔 가운데, 새롭게 출범한 이재명 정부가 가계대출 관리기조와 관련해 재조정에 나설 지 주목받고 있다. 현재 은행권 주택담보대출은 금융당국의 대출규제와 스트레스DSR 3단계 도입을 앞두고 다소 분주한 모습이다. 일부 대출자들은 추가 금리인하를 염두해 변동금리형 주담대에도 눈길을 기울이고 있다. 정책모기지 보금자리은 DSR 규제를 적용받지 않지만, 대출조건이 까다롭고 은행권 주담대와 비슷한 금리 수준을 보여 매력이 반감되는 모습이다. 이에 내 집 마련을 앞둔 수요자들이 자신에게 적합한 상품을 꼼꼼히 살펴봐야 한다는 지적이 나온다.

7일 금융권에 따르면 이재명 정부의 부동산 정책은 '공급확대·시장원리'로 축약된다. 주택공급을 늘리면서도, 과거처럼 세금부과로 집값을 잡지 않겠다는 심산이다. 하지만 이 같은 정책 기조와 별개로 새롭게 꾸려지는 금융당국은 스트레스 DSR 3단계를 예정대로 도입할 것으로 전망된다. 문제는 도입 시점이다. 현재 당국은 오는 7월부터 3단계를 본격 도입하겠다는 입장인데, 일각에서는 전 정부의 대출규제 기조를 전면 수용하지 않을 것이라며 도입 연기를 기대하는 의견도 내놓고 있다.

이 같은 주장에 힘이 실리는 건 이재명 대통령이 후보시절 대출규제 일부 완화를 시사한 까닭이다. 이 대통령은 지난달 18일 열린 대선후보 토론회에서 "생애 최초 구입자들에 한해서 90% LTV를 인정해주자" "특히 청년들은 DSR이 문제가 되기 때문에 장래 소득을 기반으로 DSR을 인정해주자는 생각"이라는 발언을 내놓은 바 있다.

최근 가계대출이 역대급으로 폭증하는 가운데, 새롭게 꾸려질 금융당국이 대출규제를 현행보다 완화할 지 주목된다. 여기에 시장금리 인하기에 돌입하면서 금리수준은 갈수록 떨어지고 있다. 이에 내 집 마련을 희망하는 수요자들이 각 주담대 상품별 특징을 유념할 필요가 있다.

우선 금리만 놓고 본다면 최근 은행들이 주력으로 판매하는 혼합형(금융채 5년물 기반, 5년 고정금리 후 재산정) 주담대가 가장 경쟁력을 갖추고 있다. 이날 은행권에 따르면 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 혼합형 주담대 금리는 연 3.46~5.32%에 형성돼 있다. 신한은행의 '신한주택대출(아파트)'이 연 3.46~4.86%, NH농협은행의 'NH모바일주택담보대출'이 연 3.52~5.32%, KB국민은행의 'KB 주택담보대출(혼합)'이 연 3.57~4.97%, 하나은행의 '하나원큐주택담보대출(혼합)'이 연 3.773~4.573%, 우리은행의 '우리WON주택대출'이 연 4.03%부터 등으로 각각 나타났다.

이는 6개월마다 금리가 변동되는 변동형 주담대 대비 압도적으로 낮은 수치다. 이들 은행의 주담대 상품을 신규코픽스 6개월물(금융채 6개월물 포함)로 산정할 경우 주담대 금리는 연 3.72~5.49%에 육박했다. 고정형 대비 금리하단은 약 0.26%포인트(p), 금리상단은 약 0.17%p 높은 셈이다. 구체적으로 농협은행(은행채 6개월물)이 연 3.72~5.32%, 신한은행이 연 3.76~5.16%, 국민은행이 연 4.09~5.49%, 하나은행이 연 4.242~5.042%, 우리은행이 연 4.58%부터 등으로 각각 나타났다.

이 같은 현상은 은행들이 가산금리를 높게 매기고 우대금리를 줄인 까닭이다. 이미 기준금리 인하에 따른 코픽스 하락으로 은행들은 금리 인하분을 변동형 상품의 준거금리에 반영했다. 다만 고정형 비중을 높이기 위해 가산금리를 변동형에 더 높게 부과하고 있다. 아울러 변동형 주담대는 DSR 산정기준에 따라 혼합형 대비 대출한도가 크게 줄어드는 게 최대 단점으로 꼽힌다.

한국주택금융공사가 판매하는 정책모기지 '보금자리론(아낌e 기준)'은 지난 2월부터 연 2.65~3.95%로 4개월 연속 동결 상태다. 여기서 만기 30년 기준 금리는 연 2.85~3.85%로 조정되는데, 우대금리 조건이 까다로워 대부분의 대출자는 3% 중반대의 금리에 이용할 수 있다. 아울러 은행 상품과 달리 대출한도, 소득, 담보가치 등에 다소 제한을 두고 있어 신청요건이 까다로운 편이다. 다만 30~50년 평생 고정금리에 DSR 규제 대신 유연한 DTI LTV 규제를 따르고 있는 점은 장점으로 꼽힌다.

한 금융권 관계자는 "스트레스DSR 3단계 도입을 앞두고 새 정부가 출범하면서 주택시장 기대감도 커지고 있다"며 "금리 인하기에 돌입한 만큼 금리를 좀 더 관망하는 게 좋지만 DSR 3단계가 본격 도입되면 한도가 줄어들게 된다. 수요자의 판단이 중요한 상황이다"고 진단했다.

그러면서 "새 정부가 대출규제 및 DSR 3단계 도입을 어떻게 조절하느냐에 따라 주담대 수요도 변화를 맞이할 것으로 보인다"고 평가했다.