집값 4% 뛸 때 51% 올랐다, ‘불황 터널’ 건설주 투자 타이밍

머니랩

2년 넘게 이어진 고금리와 지방 부동산 경기 침체, 프로젝트파이낸싱(PF) 위기로 침체됐던 건설업종이 겨울의 끝자락을 지나고 있다. 국내 대표 건설사 중 한 곳인 현대건설 주가는 2021년 7월 5일(종가 6만200원) 고점을 찍은 뒤 계속 내려 지난 18일 2만8950원 선에서 거래되고 있다. 3년 이상 내리다보니, 주가 자체는 이제 매력적인 투자 구간에 들어섰다. 남은 건 앞으로 건설주 주가를 반등시킬 변수가 어떻게 움직이는지 확인하는 일이다.

금리와 환율, 국제유가 등 건설사 주가에 영향을 주는 변수는 상당히 많다. 그중에서도 가장 큰 변수는 집값이다. 국내 주요 건설사들은 중동·동남아 등 해외 발주가 부진한 상황에서 한국 집값이 오르기를 오매불망 기다리고 있다. ‘아이파크’ 브랜드로 유명한 HDC현대산업개발의 주택 매출 비중은 71%(2023년 기준)에 이르고 해외사업 비중이 큰 현대건설조차도 52%에 달한다.

증권가에선 ‘서울 집값 상승→ 전국 확산→ 건설 경기 반등→ 건설주 주가 상승’을 기대한다. 올해 서울 등 주요 핵심 지역의 아파트값 상승세는 이미 이런 희망 회로를 달궈놨다. 서울 아파트 매매가격 지수(한국부동산원)가 4월부터 10월까지 4.5% 상승할 때, 현대산업개발 주가는 51.7% 상승했다. 내년에도 집값 상승세가 나타나면 건설주 주가도 따라 오를 가능성이 있다고 유추해볼 수 있다. 여기에 최근 도널드 트럼프의 미국 대통령 당선으로 러시아-우크라이나 전쟁 종식이 빨라지면, 재건 사업과 관련한 해외 일감 확대 효과도 주가에 반영될 수 있다.

자유시장경제는 불황과 호황을 반복한다. 특히 건설·부동산만큼 이런 사이클이 적나라한 업종도 드물다. 2차전지에 이어 인공지능(AI) 등 시장을 주도하는 테마에 투자하는 전략도 있다. 하지만 현재 불황기를 겪고 있는 업종의 우량주를 싸게 사서, 호황이 왔을 때 비싸게 파는 ‘기다림의 미학’이 개미들에겐 절대적으로 필요하다. 그래야 주도주 거품 붕괴에 따른 원금 손실을 최대한 줄일 수 있다. 머니랩이 건설업종 주요 종목을 심층 분석하고, 관심을 가져볼 만한 주요 건설주의 투자 포인트도 알아봤다.

이런 내용을 담았어요

📍Point 1 원가율이 뭐길래? 건설주 오를 이유

-건설 경기 부진은 원가 상승 탓

-내년부터는 어떻게 될까?

📍Point 2 예금이자보다 낮은 건설사 ROE

-자기자본이익률(ROE)로 본 건설 불황

-불황 끝…내년 수익성 전망 달라진다

📍Point 3 집값 따라가는 건설주 주가

-내년 집값 상승 3가지 이유

-대출 규제가 집값 올린다?

📍Point 4 부동산 PF 폭탄, 언제 터지나

-PF우발채무, 미청구공사 계속 늘어

-연착륙 기대하는 이유

상승 시동 거는 건설주…원가율 보면 안다

먼저 건설주 투자자가 관심 있게 지켜봐야 할 지표는 원가율이다. 원가율은 매출액에서 매출원가가 차지하는 비율로, 얼마의 원재료·인건비를 들여 얼마의 돈을 벌 수 있는지를 나타내는 지표다.

그동안 건설 경기가 회복하지 못했던 이유도 이 원가율이 계속 올랐기 때문이다. 글로벌 인플레이션(지속적인 물가 상승)으로 철근·시멘트·인건비 등 공사 원가가 계속 높아진 탓에, 정부가 재건축·재개발 규제를 완화해도 신규 주택 공사 시작(착공) 시점은 늦어질 수밖에 없었다.

머니랩이 국내 주요 건설사 재무제표(연결기준)를 분석해 원가율을 계산한 결과, 현대건설의 원가율은 2021년 말 90.1%에서 올해 9월 말 95.2%로 올랐다. 원가율이 95.2%란 의미는 건물을 팔아 1000만원을 받아도 공사 원가 952만원을 빼고 나면 남는 이익(매출총이익)이 48만원밖에 안 된다는 의미다. 여기에 판매관리비·법인세 등을 빼고 나면 주주에게 돌아오는 이익은 더 적어진다. 같은 기간 DL이앤씨의 원가율은 81.8%에서 90.5%로, 대우건설도 85.7%에서 91.6%로 올랐다.