정부가 부동산의 취득·보유·양도 단계 전반에 걸친 세제 합리화 방안을 마련하기로 한 가운데 전문가들은 “이번 기회를 복잡한 부동산 과세 체계를 단순화하고, 글로벌 기준에 맞지 않는 세율을 조정하는 계기로 삼아야 한다”고 지적했다. ‘양포세(양도세 포기 세무사)’라는 말이 나올 만큼 경우의 수가 100가지가 넘는 양도세는 주택 수에 따른 중과를 폐지하거나 완화해 거래 활성화에 초점을 맞춰야 한다는 것이다. 보유세는 급격한 인상보다는 종합부동산세와 재산세를 통합 운용하는 방향으로 정상화해야 한다는 의견도 제시됐다. 전문가들은 이를 통해 경제협력개발기구(OECD) 최하위권인 한국의 부동산 세제 경쟁력 순위를 끌어올려야 한다고 입을 모았다
김우철 서울시립대 세무학과 교수는 7일 서울경제신문과의 통화에서 “부동산 세제 개편의 핵심은 거래세 완화와 보유세 정상화에 맞춰야 한다”며 “양도세나 보유세를 투기 억제 수단으로 활용하면 시장만 위축된다”고 말했다.
김 교수는 현행 부동산 세제 가운데 가장 시급히 손봐야 할 항목으로 양도세를 꼽았다. 양도세는 정부가 수십 차례의 부동산 대책을 발표할 때마다 관련 법령과 시행령·예규 등이 수시로 변경돼왔다. 비과세 요건과 중과세율 적용, 장기보유특별공제 등 핵심 규정도 매번 손질돼 ‘누더기 세법’이라는 오명을 받고 있다. 그는 “보유 주택 수나 투기 과열 지역에 대해 중과세하는 것은 온당하지 못하다”면서 “시장을 규제 위주로 세금을 남용하는 것은 항상 부작용이 더 컸다”고 꼬집었다. 오문성 한양여대 세무학과 교수는 “양도세가 너무 복잡하니 세무사조차 실수하는 경우가 많아 ‘양포세’라는 말이 나올 정도”라며 “양도세는 부담이 크면 매물을 잠기게 하고, 거주 이전의 자유를 침해할 우려도 있는 만큼 어떤 형태로든 개선이 필요한 세제”라고 지적했다.
오 교수는 양도세 부담을 줄이기 위한 대안으로 다주택 기준 완화를 제안했다. 현재 2주택부터 기본세율에 중과세가 적용되는 구조를 바꿔 2주택자까지는 예외로 두자는 것이다. 그는 “한국 부동산 시장의 특성을 고려하면 2주택까지는 투기보기 어려운 측면이 있다”며 “1세대가 2주택을 보유한 경우 한 채는 임대용으로 활용되는 경우가 많고, 이는 공공임대와 마찬가지로 시장의 임대 물량을 유지하는 역할을 한다”고 강조했다.
또 다른 거래세인 취득세 역시 주택 수에 따라 징벌적 성격이 강해 개선이 필요하다는 지적도 나왔다. 권대중 서강대 명예교수는 “취득세가 1가구 2주택(조정대상 지역 기준)은 8%, 3주택 이상은 12%로 사실상 징벌적 수준”이라며 “한국처럼 부동산에서 거래세를 이렇게 높게 내는 나라는 OECD 국가에서도 많지 않다”고 말했다. 실제 2022년 기준 한국의 부동산 거래세 비중은 GDP 대비 1.01%로 호주(1.39%) 다음으로 가장 높고 OECD 평균(0.49%)의 두 배를 넘어섰다. 세율도 1% 안팎의 미국과 5~6%인 일본보다도 높다.
보유세 개편의 출발점으로 종부세와 재산세의 통합 운용을 제안했다. 김 교수는 “보유세의 정상화는 종합부동산세와 재산세를 이원화해 징벌적으로 운영하는 현 제도를 통합·정비하는 것에서 출발해야 한다”며 “정책 방향을 일관되게 가져가야 납세자 신뢰도 높아진다”고 말했다. 그러면서 “재산세의 세율을 2~3단계로 단순화하고, 궁극적으로는 단일 세율로 가는 것이 글로벌 스탠더드”라며 “세 부담은 예측 가능해야 한다”고 덧붙였다. 미국의 조세 분야 싱크탱크인 미국 조세재단이 발표한 ‘국제 조세경쟁력지수 2025’에 따르면 한국의 부동산 세제 순위는 38개국 회원국 가운데 32위에 머물고 있다. 조세재단은 “다중적이고 왜곡적인 재산세”를 낮은 평가의 주된 요인으로 지적했다. 이는 일본(8위)은 물론 라트비아(24위)보다 낮은 수준이다.
유호림 강남대 교수도 “정부가 마음만 먹으면 언제든지 바꿀 수 있는 공정시장가액비율이나 각종 과도한 공제 제도는 없애야 한다”며 “조세법률주의 원칙에 맞춰 제도를 단순화해야 국제사회에서 제대로 된 평가를 받을 수 있을 것”이라고 덧붙였다.
오 교수도 “재산세에서 이미 물건별로 누진을 하고 있는데, 종부세는 인별로 또 누진을 적용해 사실상 ‘누진의 누진’을 하고 있다”며 “보유세를 정상화하려면 종부세를 재산세에 흡수 통합하는 것이 맞다”며 “거래세 완화로 보유세를 일정 부분 올려야 한다면 재산세의 누진 구간과 세율을 조정하면 된다”고 덧붙였다.
전문가들은 거래세 완화와 보유세 정상화가 세수에 미칠 부정적 영향은 제한적일 것으로 내다봤다. 김 교수는 “취득세는 경기 변동에 따라 등락이 큰 반면 재산세는 안정적인 세원”이라며 “거래세를 낮추더라도 세수는 중립적이고 지방 재정은 오히려 개선될 수 있다”고 내다봤다.
