10·15 부동산 대책 후폭풍…재건축·재개발 ‘조합원 지위 양도’ 사실상 전면 금지

(조세금융신문=이정욱 기자) 지난 10월 15일 정부가 발표한 부동산 대책 이후, 재건축·재개발 구역의 ‘조합원 지위 양도 제한’이 대폭 강화됐다.

서울 전역이 투기과열지구로 재지정되면서 대부분의 정비사업장에서 조합원 자격을 사고파는 거래가 사실상 불가능해진 것이다.

그동안 법 조항은 존재했지만 적용 지역이 제한적이어서 실질적으로는 ‘인가 직전 매매’가 가능했다. 그러나 이번 조치로 기준 시점과 적용 범위가 확대되면서 시장에서는 “이제는 정말 팔 수 없다”는 반응이 나오고 있다.

◇ 조합원 지위 양도란?

정비사업의 ‘조합원’은 해당 구역의 집이나 땅을 가진 사람을 뜻한다.

이 조합원이 가진 권리, 즉 '새 아파트를 받을 자격(입주권)'을 다른 사람에게 넘기는 것을 ‘조합원 지위 양도’라고 부른다.

예를 들어 A아파트 재건축 조합원이 “내 권리를 B에게 넘길게”라고 하면, B는 새 아파트 입주권을 갖게 된다.

하지만 문제는 이 권리가 ‘돈이 되는 권리’가 되었다는 점이다. 재건축 기대감이 커질수록 조합원 지위 자체가 프리미엄 거래 대상이 되면서 투기 수요가 몰렸고, 정부는 이런 시장 왜곡을 바로잡기 위해 칼을 빼 들었다.

“집을 직접 짓고 살 사람만 남기고, 시세차익을 노리는 투기성 매매는 막자”는 것이 이번 규제의 출발점이다.

◇ 10·15 대책 전·후 어떻게 달라졌나?

조합원 지위 양도 제한 규정은 도시 및 주거환경정비법 제39조에 이미 명시돼 있었다.

재건축은 ‘조합설립인가 이후’, 재개발은 ‘관리처분계획 인가 이후’, 투기과열지구 내에서는 새로 주택을 산 사람(양수인)이 조합원이 될 수 없다는 내용이다.

이 규정은 2017년 10월 개정된 도정법에서 처음 도입됐지만, 실제로는 ‘인가 직전’에 매매하면 문제가 없었다. 즉, 시점만 잘 맞추면 팔 수 있었던 구조였다.

투기과열지구로 지정된 일부 지역에만 적용돼, 서울 외곽 지역이나 초기 단계 사업지는 여전히 양도가 가능했다.

10·15 대책 발표 이후 정부는 “조합원 지위 양도는 원칙적으로 제한한다”고 못 박았다. 특히 서울 전역이 투기과열지구로 재지정되면서 대부분의 정비사업이 양도 제한 대상이 됐다.

이제는 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후에는 아무리 사고팔아도 새 주인은 조합원이 될 수 없다.

현행 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 제37조 제3항은, 투기과열지구 내에서 조합설립인가(재건축) 또는 관리처분계획인가(재개발) 이후의 양도를 원칙적으로 금지하고 있다.

다만 예외적으로 허용되는 경우는 단 한 가지 유형뿐이다. ▲10년 이상 보유 ▲5년 이상 실제 거주 ▲1세대 1주택자 요건을 모두 충족한 경우에 한해 예외로 인정된다고 명시돼 있다. 즉, 이 세 가지 요건을 모두 만족한 실거주자의 부득이한 거래만 예외로 허용된다는 의미다.

◇ 정부가 이렇게까지 나선 이유는?

정부는 “재건축·재개발 시장의 투기를 원천 차단하겠다”는 입장이다.

조합원 지위를 사고팔며 ‘입주권 장사’가 만연해진 탓에 재건축 구역마다 가격이 급등했고, 실수요자 접근이 어려워졌다.

결국 ‘조합원 자격 거래’를 막아야 사업이 정상적으로 추진되고 시세 상승으로 인한 부담금 논란도 줄고, 주택 공급 안정에 도움이 된다는 판단이다.

이번 조치로 서울 내 약 16만 가구가 조합원 지위 양도 제한 대상이 된 것으로 추산된다. 이로 인해 재건축 단지들은 사실상 거래 절벽을 호소하고 있다.

부동산 시장에서도 “조합원 지위가 막힌 아파트는 거래 자체가 무의미해졌다”는 반응이 많다. 반면 일부 전문가들은 “투기수요가 빠지면서 사업이 오히려 투명해질 수 있다”며 “실거주자 중심의 시장으로 방향이 잡힐 것”이라는 전망도 내놓고 있다.

쉽게 말해, 예전에는 재건축 조합원 권리를 사고파는 것이 가능했지만 이제는 사실상 불가능해졌다. 오랫동안 그 집에서 살아온 실거주자만 예외적으로 권리를 넘길 수 있게 된 것이다.

단기 투자자의 진입로가 막히면서 시장은 자연스럽게 실수요자 중심으로 재편되고 있다.

결국 10·15 이후의 핵심은 ‘조합원 지위 양도의 원칙적 금지’다. 이제 재건축·재개발 구역에서 ‘조합원 지위’는 더 이상 거래 가능한 권리가 아니라, 오랫동안 한 지역을 지켜온 실거주자의 상징적 자격이 됐다.

김인만 부동산경제연구소장은 “조합원 지위 양도 제한은 이미 2017년 도입된 제도지만, 이번 10·15 대책으로 적용 범위와 실효성이 동시에 강화됐다”며 “단기 차익을 노린 투자자에게는 제동이 걸리겠지만, 장기적으로는 실수요자 중심의 정비사업 구조가 정착되는 계기가 될 것”이라고 말했다.