[비즈한국] 2025년 3월 19일, 정부는 서울 주택시장의 급등세를 잡기 위해 주택시장 안정화 방안을 발표했다. 이번 대책은 특히 서울의 강남, 서초, 송파, 용산구 등 상급지 중심으로 확대된 토지거래허가구역(토허제) 재지정과 함께, 금융 규제 강화, 주택공급 확대 등을 포함하고 있다.
그러나 이번 조치는 불과 한 달 전인 2월에 토허제를 해제한 것에 대한 반성 없이 다시 규제를 강화했다는 점에서 시장과 국민들의 불만이 크다. 이번 칼럼에서는 3월 19일 대책의 주요 내용과 시장의 반응, 그리고 이번 조치의 문제점과 향후 전망을 심층적으로 분석해보고자 한다.
먼저 3월 19일 대책의 주요 내용을 정리해 보자.
① 토지거래허가구역(토허제) 재지정 및 확대
이번 대책의 핵심은 토지거래허가구역(토허제)의 재지정 및 확대다. 정부는 강남, 서초, 송파, 용산구 등 서울 내 주요 상급지 아파트 약 2200개 단지(약 40만 호)를 대상으로 토허제를 재지정했다. 이는 불과 한 달 전인 2월에 토허제를 해제한 것에 대한 반성 없이 다시 규제를 강화한 조치로, 시장의 반발을 불러일으키고 있다.
토허제 재지정은 3월 24일부터 6개월간 적용되며, 필요 시 추가 연장이 가능하다. 또한, 압구정, 여의도, 목동, 성수동 등 기존 토허제 지정 지역도 유지된다. 정부는 이번 조치가 단기간 내 주택가격 상승을 억제하고 시장 안정화를 도모하기 위한 것이라고 설명했다.
② 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 검토
토허제 재지정 이후에도 시장 불안이 지속될 경우, 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정을 검토하고 있다. 조정대상지역과 투기과열지구는 대출 규제(LTV, DTI), 세제 강화(양도세, 취득세), 청약 재당첨 제한, 전매제한 등 강력한 규제가 적용된다. 특히, 다주택자에 대한 중과세와 자금조달계획서 제출 의무 등이 강화될 전망이다.
③ 금융 및 가계대출 관리 강화
정부는 주택가격 급등 지역을 중심으로 주담대 및 전세대출 점검을 강화하고, 금융권의 자율관리도 강화할 계획이다. 특히, 선순위 전세대출이 설정된 주택에 후순위 주담대를 취급할 경우 리스크 평가를 강화하고, 다주택자의 신규 주담대를 제한하는 등의 조치를 시행할 예정이다. 또한, 수도권 지역별로 가계대출 모니터링을 강화해 지역 내 신규 대출이 기존 상환분을 초과하지 않도록 관리할 방침이다.
④ 주택공급 확대
주택시장 안정화를 위해 공급 측면에서도 다양한 조치를 내놓았다. 서울 도심 내 재건축·재개발 사업 속도를 높이기 위해 법률 개정을 추진하고, 사업장별 최대 50억 원 규모의 저리 초기자금 융자를 지원할 계획이다. 또한, 신축주택 약 11만 호를 연말까지 공급하고, 수도권 공공택지에서 연내 착공 시 미분양 발생분에 대한 매입확약(22조 원 규모)을 통해 공급을 조기화할 예정이다.
이런 내용의 정책에 대한 시장의 반응은 불만과 우려가 가득하다.
첫째, 토허제 재지정에 대한 반발이다.
이번 대책에 대한 가장 큰 반발은 토허제 재지정이다. 불과 한 달 전인 2월에 토허제를 해제한 정부가 다시 규제를 강화한 것은 시장의 신뢰를 크게 훼손한 조치로 평가받고 있다. 시장 참여자들은 정부의 정책 일관성 부족을 비판하며, 이번 조치가 단기적인 시장 안정을 위한 정치적 결정이라고 지적하고 있다.
특히, 토허제 재지정은 주택시장의 유동성을 급격히 감소시킬 우려가 있다. 토허제 지정 지역에서는 주택 매매가 제한되면서 실제 주택 수요가 있는 무주택자나 이주를 원하는 사람들까지 거래에 어려움을 겪을 수 있다. 이는 오히려 시장의 왜곡을 초래할 가능성이 크다.
둘째, 금융 규제 강화에 대한 우려다.
금융 규제 강화도 시장의 우려를 자아내고 있다. 특히, 다주택자에 대한 대출 제한과 전세대출 관리 강화는 실제 주택 수요가 있는 계층까지 피해를 볼 수 있다는 지적이다. 또한, 금융권의 자율관리 강화는 은행들의 대출 심사를 더욱 까다롭게 만들어, 소비자들의 주택 구매 부담을 가중시킬 수 있다.
셋째, 공급 확대의 실효성에 의문이 든다.
주택공급 확대 방안에 대해서도 실효성에 대한 의문이 제기되고 있다. 재건축·재개발 사업 속도 제고와 신축주택 공급 확대는 장기적으로는 도움이 될 수 있지만, 단기적으로는 시장에 즉각적인 영향을 미치기 어렵다. 또한, 공공택지 매입확약 등은 정부의 재정 부담을 증가시킬 수 있다는 우려도 있다.
향후 전망을 해 보자.
먼저 시장의 단기적 안정화 가능성이 있다.
이번 대책은 단기적으로 주택가격 상승세를 잡는 데 일정 부분 효과를 볼 수 있을 것으로 예상된다. 토허제 재지정과 금융 규제 강화는 투기 수요를 억제하고 시장의 과열을 잡는 데 도움이 될 수 있다. 그러나 이는 일시적인 효과에 그칠 가능성이 크며, 장기적인 시장 안정화를 위해서는 추가적인 조치가 필요하다.
둘째, 장기적 정책 방향의 필요성이 더 커졌다.
장기적으로는 주택시장의 근본적인 문제를 해결하기 위한 정책 방향이 필요하다. 주택공급 확대, 실질적 수요자에 대한 지원, 정책의 일관성 유지 등이 포함되어야 한다. 또한, 정부는 시장의 신뢰를 회복하기 위해 정책 결정 과정에서 시장 참여자들의 의견을 적극 반영해야 한다.
셋째, 시장 참여자들의 신뢰 회복이 우선되어야 할 것이다.
이번 대책으로 인해 시장 참여자들의 신뢰가 크게 훼손된 만큼, 정부는 신뢰 회복을 위해 노력해야 한다. 정책의 일관성을 유지하고, 시장의 반응을 세심하게 모니터링하며, 필요 시 조정할 수 있는 유연한 태도가 필요하다.
3월 19일 주택시장 안정화 대책은 단기적인 시장 안정화를 목표로 하고 있지만, 정책의 일관성 부족과 실질적 수요자에 대한 배려 부족 등 여러 문제점을 안고 있다. 정부는 이번 대책의 효과를 면밀히 모니터링하면서, 장기적인 주택시장 안정화를 위한 전략을 마련해야 한다. 또한, 시장 참여자들의 신뢰를 회복하기 위해 정책 결정 과정에서 투명성과 일관성을 유지하는 노력이 필요하다. 주택시장은 국민들의 삶의 질과 직결된 중요한 문제이므로, 정부는 단기적인 대응에 그치지 않고 장기적인 관점에서 접근해야 할 것이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘경기도 부동산의 힘(2024)’ ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
writer@bizhankook.com
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