"신용평가 반영·대출 불이익" 부동산 PF 보증도 어려워진다…중대재해 반복 기업, 마통·연기금 투자 제한 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

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[주요 이슈 브리핑]

■ 중대재해 제재: 금융당국이 중대재해 관련 금융 리스크 관리 세부 방안을 발표하면서 은행이 기업 신용평가 시 중대재해 이력을 명시하도록 했다. 한국주택금융공사는 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 심사에서 중대재해 이력 기업의 감점 폭을 최대 10점으로 확대하고 보증료율을 0.1~0.2%포인트 인상한다. 이에 따라 모든 은행의 한도성 대출 약정에도 중대재해 발생 시 한도성 여신 감액과 정지 요건이 반영되어 건설업계의 자금조달 환경이 크게 악화될 전망이다.

■ 금융 차별: 중대재해가 반복적으로 발생하는 기업은 한도성 대출에 제한을 받고 국민연금 같은 연기금의 투자도 받지 못하게 된다. 건설사의 경우 PF 보증에서 1단계 평가 점수 최대 10점 감점, 2단계 등급 하향, 3단계 보증 제한의 단계적 제재를 받는다. 또한 중대재해배상책임보험과 건설공사보험 등의 보험료가 최대 15% 할증되고 상장사는 중대재해 발생 시 공시 의무화와 사업보고서 기재가 의무화되어 기업들의 부담이 가중되고 있는 상황이다.

■ 햇빛연금 추진: 정부가 이재명 대통령의 공약인 햇빛연금을 실행하기 위해 연내 10곳의 햇빛소득마을 시범단지를 선정하고 5년 후에는 500곳까지 확대한다. 농촌 유휴 부지를 태양광·풍력 등 재생에너지 발전에 활용하고 여기서 나오는 수익을 지역 주민들에게 분배하는 제도다. 이에 따라 영농형 태양광과 수상형 태양광 등 2가지 유형으로 시범사업을 실시하며 영농형 태양광 특별법 입법도 연내 추진되어 농촌 지역의 새로운 수익 창출 모델이 본격화될 전망이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 신용평가에 반영, 대출 불이익…부동산 PF 보증도 어려워진다

- 핵심 요약: 금융당국이 17일 내놓은 중대재해 관련 금융 리스크 관리 세부 방안에 따라 은행이 기업에 대한 신용평가를 할 때 평가 항목에 중대재해 이력을 명시하도록 했다. 지금도 경영상 중대한 영향을 미칠 수 있는 항목을 평가에 반영하도록 규정하고 있는데 중대재해 항목을 별도로 둬 관련 평가를 강화한 것이다. 또한 모든 은행의 한도성 대출 약정에 중대재해 발생 시 한도성 여신 감액과 정지 요건을 반영하도록 했고, 정책 보증 기관인 한국주택금융공사는 PF 보증 심사 때 중대재해 이력을 따져 지원 규모를 제한하기로 했다. 한편 사업장 안전 관리를 강화하는 기업에 대한 인센티브 제도도 함께 마련돼 한국산업은행은 안전 관리 설비를 신규 투자한 기업에 대해서는 대출금리를 최대 0.8%포인트 우대하는 모습이다.

2. 중대재해 반복 기업, 마통·연기금 투자 제한

- 핵심 요약: 중대재해가 반복적으로 발생하는 기업은 한도성 대출(마이너스 통장)에 제한을 받고 국민연금 같은 연기금의 투자도 못 받게 된다. 중대재해 발생 시 공시가 의무화되며 건설사의 경우 주택금융공사의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 시 불이익이 주어진다. 중대재해가 많은 기업은 PF 보증에서 1단계에서는 평가 점수가 최대 10점 감점되며 2단계에서는 등급 하향이 이뤄지고 3단계가 되면 보증이 제한된다. 이에 따라 중대재해 사고 반복 시 중대재해배상책임보험과 건설공사보험 등의 보험료도 최대 15% 할증되며, 상장사는 중대재해 발생 시 공시가 의무화되고 사업보고서에도 해당 내용을 담도록 했다. 시장에서는 정부의 정책 쏠림이 지나치다는 반응이 나오고 있는 상황이다.

3. 태양광으로 돈 주는 ‘햇빛소득마을’ 연내 10곳 만든다

- 핵심 요약: 정부가 이재명 대통령의 공약인 ‘햇빛연금’을 실행하기 위해 연내 10곳의 ‘햇빛 소득 마을’ 시범단지를 선정하기로 했다. 햇빛연금은 농촌 유휴 부지를 태양광·풍력 등 재생에너지 발전에 활용하고 여기서 나오는 수익을 지역 주민들에게 나눠주는 제도다. 정부는 햇빛 소득 마을을 농지 위에 태양광발전 설비를 설치하는 ‘영농형 태양광’과 저수지 위에 설치하는 ‘수상형 태양광’ 등 2가지 유형으로 나눠 시범사업을 실시할 계획이다. 이에 따라 영농형 태양광 도입에도 속도가 붙을 것으로 보이며, 현재 전국 80여 곳에서 실증 사업이 진행되고 있지만 법적 근거가 없어 관련 기업들이 사업 확장에 어려움을 겪고 있던 상황이 개선될 전망이다. 정부 관계자는 “영농형 태양광 특별법 입법을 연내 추진할 계획”이라며 “농지 규제 완화도 함께 추진해 햇빛소득마을을 전국으로 확대할 것”이라고 밝혔다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 농어민 소액대출 ‘경고등’…“연체 채권 과감히 정리해야”

- 핵심 요약: 농어민의 자금 조달을 도와주는 농림수산업자신용보증기금의 소액장기 연체채권이 7년 새 10배 가까이 증가한 것으로 나타났다. 국회 농림축산식품해양수산위원회 소속 문대림 더불어민주당 의원실이 농협중앙회로부터 받은 자료를 보면 20년 이상 경과한 1000만 원 이하 채권 건수와 총 원리금은 2018년부터 올 상반기까지 매해 꾸준히 증가하고 있다. 2018년 132건(5억 7400만 원)에서 2025년 상반기 1335건(51억 9100만 원) 등으로 늘었으며, 특히 농신보 초기엔 한해 20여 건 증가에 그쳤던 소액 채권이 올 상반기에만 224건 늘며 급증 추세를 보였다. 이러한 현상은 코로나 시기부터 이어진 고물가와 경기침체로 인한 농어업계의 채무 상환 역량 감소를 반영한다는 시각이며, 최근 내년 예산안에서 농림축산식품부의 농신보 정부 출연금 1500억 원이 전액 삭감되며 농어민의 최소한의 자금 통로가 위협받게 됐다는 우려가 나오고 있다.

5. 베트남 홀린 ‘롯데타운’…현지 매출 3년새 2배 뛰었다

- 핵심 요약: 롯데그룹의 해외 첫 대규모 채용 박람회가 베트남에서 열리는 등 ‘롯데타운’이 한국·일본에 이어 베트남으로 확장하고 있다. 롯데쇼핑(023530)·GRS·컬처웍스·호텔·이노베이트·글로벌로지스 등 현지 진출한 롯데 계열사의 올해 상반기 베트남 매출 합계는 4104억 원에 달했다. 이는 4년 전인 2021년의 연간 매출(3961억 원)을 올해는 6개월 만에 뛰어넘은 것으로, 이들 기업의 지난해 베트남 매출은 7733억 원으로 2021년보다 2배 늘었다. 롯데몰 웨스트레이크 하노이 오픈 등을 기점으로 유통 계열사인 롯데쇼핑의 베트남 매출만 최근 3년간 매년 18% 증가했으며, 이달 22일 오픈 2주년을 맞는 롯데몰 웨스트레이크 하노이는 지난해 베트남 전체 쇼핑몰 가운데 최대 매출을 올렸다. 롯데쇼핑은 2030년까지 베트남을 중심으로 해외에서만 매출 3조 원을 달성한다는 계획을 추진하고 있는 상황이다.

6. 신용평점 900점 이상이 47%…‘고신용자 = 부자’는 잘못된 접근

- 핵심 요약: NICE평가정보가 개인 신용 평점을 계산할 때 고려하는 요소는 현재 연체 및 과거 채무 상환 이력, 부채 수준, 신용 거래 기간, 체크·신용카드 이용 정보, 비금융 및 마이데이터 정보 등 총 5가지다. 이 중 가장 활용 비중이 큰 부문은 28.4%를 차지하는 채무 상환 이력으로, 과거에 연체가 있었는지 빚을 잘 갚았는지가 가장 중요하다. NICE평가정보에 따르면 지난해 말 기준 신용 평점이 900점 이상인 사람은 총 2313만 1315명으로 전체의 47%에 달한다. 이에 따라 상당수의 중산층이 고신용자이며 이들에게 금리 페널티를 주거나 고금리를 물려 저신용자를 지원해주자는 식의 접근은 문제가 있다는 지적이 나온다. 학계에서는 외부적 요인으로 부채 상환에 어려움을 겪는 저신용자가 있다면 이는 복지 정책으로 지원해야지 금융시장 전반의 금리 산정 구조에 손을 대면 시장경제의 원리가 붕괴된다는 목소리가 높은 상황이다.

[자주 묻는 질문]

Q. 중대재해 발생 건설사가 참여하는 프로젝트 투자하셔도 될까요?

A. 자금조달 어려움으로 공사 지연 위험이 높아 매우 신중하게 접근하셔야 합니다. 중대재해 발생 건설사는 한도성 대출 제한과 PF 보증에서 최대 10점 감점, 보증료율 상승 등의 불이익을 받게 됩니다. 또한 연기금 등 기관투자가의 투자도 제한되어 프로젝트 자금 조달에 큰 차질이 생길 수 있습니다. 투자 결정 전에는 해당 건설사의 안전 관리 이력과 대안 자금조달 계획을 면밀히 확인하고, 공사 진행 안정성을 종합 평가한 후 판단하시는 것이 바람직합니다.

Q. 농촌 부동산이나 전원주택 투자는 어떻게 보시나요?

A. 농어민 대출 환경 급속 악화로 해당 지역 투자는 신중하게 검토하셔야 합니다. 농신보의 소액 연체채권이 7년 새 10배 급증하고 정부 출연금까지 전액 삭감되면서 농촌 지역의 금융 여건이 크게 악화되었습니다. 자연재해와 고금리가 맞물려 농어민의 경제적 어려움이 커지고 있어 농촌 부동산 수요에도 부정적 영향을 미칠 가능성이 높습니다. 다만 햇빛소득마을로 선정되거나 재생에너지 개발이 계획된 지역은 새로운 수익원 창출로 지역 경제 활성화가 기대되므로, 개별 지역의 여건과 개발 계획을 면밀히 분석하여 투자하시기 바랍니다.

Q. 정부의 신용평가 체계 개편이 부동산 대출에 어떤 영향을 주나요?

A. 고신용자 우대 축소 시 중산층 투자자의 대출 조건이 불리해질 가능성이 있습니다. 현재 신용평점 900점 이상이 전체 인구의 47%에 달하는데, 정부가 저신용자 지원을 위해 고신용자 우대를 축소할 경우 상당수 중산층의 부동산 대출 금리가 상승할 수 있습니다. 신용점수가 소득보다는 상환 이력과 부채 관리 능력에 따라 결정되므로, 성실하게 대출을 관리해온 투자자들이 오히려 불이익을 받을 우려가 있습니다. 이에 따라 정부 정책 동향을 지속적으로 모니터링하시고, 필요시 기존 대출의 조건 변경이나 고정금리 전환 등을 통해 금리 변동 리스크에 미리 대비하시는 것이 중요합니다.

[투자자 핵심 체크포인트]

✓ 건설업체 안전 관리 이력 필수 확인: 시행사와 시공사의 중대재해 발생 여부 및 안전 투자 현황 점검, PF 보증 제한과 대출 차별로 인한 사업 차질 위험 사전 평가

✓ 농촌 부동산 투자 신중 접근: 농신보 연체채권 10배 급증과 정부 출연금 1500억 원 삭감으로 농촌 지역 금융 환경 악화, 해당 지역 경제 안정성 면밀 검토

✓ 재생에너지 관련 토지 가치 변화 주목: 햇빛소득마을 연내 10곳 선정 및 5년 후 500곳 확대 계획, 영농형 태양광 특별법 입법 추진으로 관련 지역 투자 기회 모니터링

✓ 신용평가 체계 변화 대응: 고신용자 47% 시대에 정부의 금리 정책 개편 논의 진행, 개인 신용 대출 조건 변화 가능성에 대비한 자금 계획 재검토

✓ 해외 상업용 부동산 기회 포착: 롯데그룹 베트남 매출 3년 새 2배 증가 등 한국 기업의 동남아 진출 확산, 현지 상업지구 투자 가치 상승 전망

[키워드 TOP 5]

중대재해 건설업 제재, PF 보증 차별, 농신보 연체 급증, 햇빛소득마을 확대, 신용평가 개편 논란, AI PRISM, AI 프리즘재시도