[최윤미 대표의 건물주 되기 프로젝트] 꼬마빌딩 1호기 리얼스토리: 1억 5천만 원의 실패, 건물주 인생의 출발점

최윤미 대표의 건물주 되기 프로젝트 38

씨엘인베스트

최윤미 대표

최근 고금리와 경기 불안 속에서 많은 사람들이 안정적인 현금흐름을 만들 수 있는 방법을 고민하고 있다. 특히 월급만으로는 자산 형성에 한계가 있는 직장인들과 경기 상황에 민감한 자영업자들 사이에서는 ‘월세 수익형 부동산’이나 ‘소액으로 시작할 수 있는 꼬마빌딩 투자’에 대한 관심이 꾸준히 증가하고 있다.

“평범한 직장인도 건물주가 될 수 있을까?”

필자는 현재 5채의 건물을 보유하고 있지만, 불과 몇 년 전까지만 해도 20년 가까이 직장생활을 해온 평범한 직장인이었다. 누구에게 유산을 물려받은 것도, 특별한 배경이 있었던 것도 아니다. 지금의 결과는 하루아침에 이루어진 것이 아니라, 수많은 실패와 시행착오, 끊임없는 배움과 도전의 결과다.

많은 이들이 묻는다. “어떻게 꼬마빌딩 5채를 소유할 수 있었는지?”

이에 필자는 그 여정의 시작이자 첫 번째 꼬마빌딩, 즉 ‘1호기’ 매수에 도전했던 경험을 공유하고자 한다. 특히 이 글은 ‘소액 부동산 투자’, ‘월급쟁이 재테크’, ‘자영업자 재테크’, ‘건물주 되는 법’에 관심 있는 덴탈아리랑 독자들에게 실질적인 인사이트가 될 수 있을 것이다.

신혼 초, 부동산에 대한 지식이 거의 없는 상태에서 무작정 투자를 시작했다. 그 결과, 1억 5천만 원이라는 큰 손실을 입게 되었고, 이 경험은 매우 큰 충격이었다.

1억 5천만 원의 실패, 그러나 포기는 없었다

하지만 그 실패는 오히려 인생의 전환점이 되었다. 단순한 금전적 손해를 넘어, ‘아무것도 모른 채 투자해서는 안 된다’는 중요한 교훈을 몸소 체험한 순간이었다.

이후 본격적으로 부동산 재테크 공부에 몰두했다. 다양한 서적을 탐독하고, 실전 사례를 분석하며 투자 감각을 키워 나갔다. 실패를 자산으로 바꾸기 위한 노력의 시작이었다.

아파트 투자에서 법인 설립까지, 투자 방식의 전환

2013년부터 2017년까지는 주택 중심의 투자에 집중했다. 아파트 매매와 임대를 반복하며 경험을 쌓았고, 점차 자신감과 안목도 함께 키워졌다. 특히 2015년 이후 부동산 시장 상승기에 진입하면서 보유 중이던 아파트 2채에서 큰 수익을 얻을 수 있었다. 하지만 수익만큼이나 양도세 부담도 컸고, 절세 전략을 고민한 끝에 2018년 법인을 설립했다.

법인을 통해 대출과 갭투자를 적극적으로 활용하며 자산을 늘려갔다. 하지만 2020년 6.17 대책 발표 이후, 법인 보유 주택에 대한 세금 부담이 급증하면서 투자 전략을 다시 점검해야 했다. 그 결과, 주거용이 아닌 수익형 부동산, 특히 꼬마빌딩 투자로 방향을 전환하게 되었다.

막막함 속 첫 도전, 꼬마빌딩 공부의 시작

처음 꼬마빌딩에 도전했을 당시 느낀 감정은 한마디로 ‘막막함’이었다. 아파트처럼 비교 기준이 명확하지 않았고, 토지 가치, 상권, 건물 상태 등 고려해야 할 요소가 너무 많았다. 하지만 포기하지 않았다.

“포기하지 말고, 하나씩 차근차근 배워가자.”

그 다짐 아래, 기초부터 다시 시작했다. 관련 도서와 블로그, 유튜브를 통해 기본 개념부터 익혔고, 성공 사례뿐 아니라 실패 사례도 분석하며 배움을 이어갔다.

매물 리스트업과 임장, 발품이 곧 데이터였다

공부와 동시에 실전 경험도 쌓기 시작했다. 주중에는 관심 있는 매물을 정리하고, 주말마다 현장을 직접 찾았다. 실제 임장을 통해서만 얻을 수 있는 정보가 많았기 때문이다. 숫자나 자료로는 느낄 수 없는 현장의 분위기, 상권의 흐름, 공실 여부 등을 직접 보고 판단하는 감각이 길러졌다.

마포구 첫 매물, 설렘과 아쉬움 사이

이런 생활을 이어가던 2021년, 마포구에서 눈에 띄는 매물을 발견했다. 위치와 상태, 가격까지 모든 조건이 괜찮았다. 바로 주말에 임장을 나갔고, 현장에서 본 건물은 확신을 주기에 충분했다. 부동산에 연락해 임대 현황과 매가 조정 가능 여부를 문의했다. 드디어 첫 건물을 매수할 수 있는 기회가 왔다고 생각했다. 하지만 월요일이 되어도 연락은 오지 않았다. 직접 전화를 걸었더니, 돌아온 대답은 충격적이었다.

“이미 다른 분이 가계약금을 보내셨어요.”

순간 머릿속이 하얘졌다. 먼저 본 매물이라고 생각했지만, 더 빠르게 결정한 사람이 있었던 것이다.

“내 눈에 좋아 보인 건, 다른 사람 눈에도 역시 좋아 보였구나.”

그렇게 첫 매수 시도는 아쉽게 끝이 났다. 주말의 설렘은 월요일의 실망으로 바뀌었지만, 이 경험은 다음 기회를 더 빠르게 잡기 위한 귀중한 자산이 되었다.

이 일은 첫 꼬마빌딩, 1호기를 매수하기 위한 결정적인 학습이자 출발점이 되었다.

다음 칼럼에 계속