대법 "중개사가 보증금 인수 법적 성격까지 설명할 의무 없어"

공인중개사 상대 소송…임대인 패소 취지 파기환송

"면책적 채무인수 여부, 단순 사실행위 아닌 법률사무"

[서울=뉴스핌] 이성화 기자 = 공인중개사가 부동산 매매계약을 중개할 때 임대차보증금 반환채무의 면책적 채무인수 여부 등 법적 성격까지 매도인에게 설명할 의무는 없다는 취지의 대법원 판단이 나왔다.

대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 A씨가 공인중개사 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 원고 일부 승소로 판결한 원심을 깨고 사건을 울산지법으로 돌려보냈다고 13일 밝혔다.

울산 중구에 한 아파트를 소유하고 있던 A씨는 2018년 11월경 한국에너지공단과 임대차보증금을 2억원으로 하는 임대차계약을 체결했다.

A씨는 B씨의 중개로 2020년 5월경 C씨에게 해당 아파트를 2억8000만원에 매매하기로 계약하면서 임대차보증금 2억원은 매수인인 C씨가 인수하기로 약정했고 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기를 마쳤다.

그런데 C씨가 아파트에 채권최고액 2억6200만원의 근저당권을 설정해 주면서 문제가 불거졌다. 해당 아파트는 경매로 매각됐고 C씨가 임대차보증금 채무인수 조치를 취하지 않아 공단은 보증금을 돌려받지 못했다.

임차인이 법인인 경우에는 주민등록을 마칠 수 없어 주택임대차보호법상 대항력이 있는 임차인이 아니기 때문이다. 또 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니어서 임차인의 동의 없이 임대차보증금 반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다.

전세금보장신용보험회사는 공단의 청구에 따라 보험금을 대신 지급했고 구상금 청구소송을 제기해 A씨가 2억원을 지급하라는 판결이 확정됐다.

A씨는 매매계약을 중개한 B씨가 임차인인 공단을 참여시켜 면책적 채무인수 계약을 체결하도록 해야 했음에도 이를 간과해 손해를 입었다며 B씨와 협회를 상대로 소송을 제기했다.

1심은 "임차인이 대항력을 갖췄는지 여부를 확인하고 그렇지 않을 경우의 법적 효과까지 고지하는 것이 중개행위의 범주에 당연히 포함된다고 할 수 없다"며 A씨의 청구를 기각했다.

반면 항소심은 B씨가 주의의무를 위반해 A씨에게 임대차보증금 상당액의 재산상 손해를 입게 했다며 A씨가 입은 손해를 배상하라고 했다. 다만 A씨의 부주의도 인정된다며 B씨의 책임을 손해액의 50%로 제한했다.

항소심은 "B씨는 임차인인 공단의 동의가 없을 경우 C씨가 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수할 수 없다는 것을 예상할 수 있었음에도 채무인수 불가능 상황과 그 대비책 등에 관한 정확한 설명 없이 매매계약을 중개했다"며 "공인중개사법에서 정한 공인중개사로서의 주의의무를 위반했다"고 판단했다.

이어 "A씨의 임대차보증금 반환채무는 매매대금의 약 70%를 차지하는 거액"이라며 "만일 B씨가 이러한 내용을 설명했다면 A씨는 C씨에게 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하기 전까지는 부동산 소유권을 이전해주지 않았거나 매매계약을 체결하지 않았을 가능성이 높다"고 봤다.

그러나 대법원은 B씨가 공인중개사로서의 주의의무를 위반한 것으로 볼 수 없다며 사건을 다시 심리하라고 했다.

대법원은 "공인중개사법 규정에 의하면 부동산중개업의 대상이 되는 중개행위는 당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위에 불과하고 변호사법에서 규정한 법률사무와는 구별된다"며 "각 채무인수의 요건에 관한 분석 등을 통해 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아닌 법률사무에 해당한다"고 설명했다.

그러면서 "공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격까지 조사·확인해 설명할 의무가 있다고 보기 어렵다"며 "중개 과정에서 그릇된 정보를 전달했다는 등 특별한 사정이 없는 한 B씨가 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 해야 할 의무를 위반했다고 볼 수 없다"고 했다.

shl22@newspim.com