[기고] 부동산 PF부실, '부실채권' 시장 활성화 될까

신창욱 법무법인(유) 화우 파트너 변호사

부실채권(NPL, Non Performed Loan)이란 원리금의 정상 상환이 어려운 대출채권을 의미한다. 최근 몇 년간 부동산 PF부실이 문제되면서 NPL 관련 시장이 급격히 성장할 것이라는 의견이 많았으나, 실제로는 예상만큼 NPL 시장이 활성화되지 못한 것으로 보인다. 이는 외적인 요소와 맞물려 NPL이라는 특성이 작용한 결과가 아닐까 생각된다.

NPL의 매각방식은 크게 대출채권을 담보권과 함께 승계 취득하는 대출채권 양수도 방식, 경공매 또는 채권자로써 유입하는 방법으로 사업장 확보하고 개발 후 매각하는 담보자산 취득 방식, 출자전환 방식 등으로 분류할 수 있고 어느 경우이든 대출채권 매각을 전제로 하게 된다.

그런데 이 같은 NPL 매각에는 여신금융기관이 양도인인 경우가 대부분이기에 등록 대부업자 혹은 여신금융기관 등이 아닌자에 대하여 채권양도가 금지되는 대부업 관련 이슈, 진행 중인 사업장의 경우 시행권과 시공권도 동시에 양도되어야 하므로 소위 도장값 문제, 배당이익에 대한 이의제기나 처분금지가처분 또는 공매절차중지가처분 등의 리스크 등이 내재되어 있다.

또 부동산 개발사업 자체에 다양한 이해관계자가 존재하는 관계로 이들 사이의 이해가 조율되지 않으면 NPL 매각이 이루어지기 쉽지 않은 문제가 있다.

가령, NPL채권을 보유하고 있는 대주단만 하더라도 통상 선순위, 중순위, 후순위 채권자로 나뉘기 마련이고, 이들 사이의 이해관계가 상이한 관계로 NPL 매각여부, 매각방식에 대하여 입장 차이가 존재하게 된다.

그에 더하여 또 다른 이해관계자인 시공사와 시행사는 대주단과 기본적인 입장이 상이할 가능성이 높다.

위와 같은 내재적인 특성에도 불구하고, 예상만큼은 아니지만 최근 NPL 시장이 부동산 PF부실 전과 비교할 때 성장한 것은 사실이다. 그리고 신용평가기관들은 2022년 하반기부터 부동산금융 건전성 저하가 이어지고 있는 만큼, 향후 금융당국의 사업성 평가 과정에서 NPL로 분류되는 자산이 증가하면서 브릿지론 등 부동산 프로젝트파이낸싱 관련 NPL 시장이 내년까지 성장세를 유지할 것이라 보고 있다.

본PF로 전환되지 못한 브릿지론, 분양률이 부진한 PF사업장 등에서 연체가 발생하며 금융권의 부동산 관련 잔액은 2023년 3월말 131조6000억원에서 2024년 6월말 132조1000억원으로 큰 변동이 없었고, 연체율도 2023년 3월말 2.01%에서 올해 6월말 3.56%로 상승함에 따라 NPL투자사의 시장참여 가능성이 증가하고 있다는 것이다.

전 사회적인 관점에서 보았을 때, 사업성이 없음에도 무리한 투자가 이루어졌거나, 향후 사업성을 기대하기 어려운 사업장 등과 관련하여서는 NPL을 통하여 새로운 구조를 개발, 발굴함으로써 탈출구를 모색할 필요가 있는 것은 분명해 보인다.

다만, 그 과정에서 NPL로 분류하는 기준이 사회적 공감대에 기초한 합리성과 적정성을 가질 필요가 있을 것이며, NPL 매각이 이루어질 경우에도 이것이 단순히 부실의 이연이 아닌 실질적인 재구조화의 의미를 가질 수 있어야 할 것이다. 그래야만 NPL 투자자 입장에서도 수익창출이 가능하게 되고 사회적으로도 건전한 사업장이 재창출되는 결과가 될 수 있을 것이기 때문이다.

신창욱 법무법인(유) 화우 파트너 변호사

2013-현재 법무법인(유) 화우

2023-현재 과학기술인공제회 투자심의위원회 외부위원

2019 말레이시아 Taylors University Law School (LL.M.)

2013 제2회 변호사시험 합격

2013 연세대학교 법학전문대학원

2010 연세대학교 법학과

2003 대전외국어고등학교

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