전세사기, 안 막나 못 막나…‘전세지옥’ 청년들의 절규

[주간경향] 서울 신촌 대학가 일대 주택가에는 빌라가 다닥다닥 붙어 있다. 겉으로 보면 불법 개조한 건축물인지 아닌지 구분이 되지 않는다. 비탈에 지어진 한 빌라에는 최근 국토교통부로부터 전세사기 피해자로 인정받은 2030 청년들이 살고 있다. 보증금을 받지 못해 당장 갈 곳이 없는 이들은 경매를 유예시켰고, 돈을 모아 수도·전기료 등을 내며 산다. 2021년 지어진 신축이라는 말이 무색할 만큼 건물 안팎으로 물이 새 곰팡이가 피고 복도 외벽도 떨어지거나 곳곳에 금이 가 있다.

지난 10월 4일 침대와 싱크대, 옷장만으로 꽉 차는 5평 원룸에서 대학원생 A씨(26)를 만났다. 해외에서 대학을 졸업한 그는 한국에 정착하기 위해 3년 전 신촌의 한 대학원에 입학했다. 기숙사가 없어 월세를 찾았다. 평균 시세는 월 80만원. 관리비·공과금 등을 더하면 100만원에 달했다. 월세를 감당할 자신이 없어 더 싼 집을 찾기 위해 S부동산에 들른 게 화근이 됐다. S부동산은 임대인이 소유한 건물에 사는 피해자 중 73%를 중개했다. 신촌에 5건물, 구로·화성시에 각 1건물에서 임차인들의 피해가 확인됐다. 저렴한 월세를 요청한 A씨에게 공인중개사는 난데없이 1억2500만원에 달하는 전세를 권유했다. 국가가 청년을 위해 전세대출을 지원하고 은행이 심사를 거쳐 대출해 주는, 정부와 은행이 보증한 안전한 집이라고 했다. 당시 잡혀 있는 근저당 24억원이 신경쓰였다. 공인중개사는 “신촌 건물 평균가로 2∼3개월 내 인근 건물에 임차인들이 새로 입주해 해결되고, 설사 문제가 생겨도 시세가 60억원에 달해 보증금을 모두 받을 수 있다”고 설명했다.

전세대출 확대, 사기 통로로 악용

A씨는 혹시나 하면서도 중개사가 추천한 전세대출을 받기 위해 카카오뱅크 앱을 깔고 집 주소를 넣었다. 별도의 심사 과정 없이 5분 만에 1억원 대출이 진행됐다. 금리는 1.8%였다. 2500만원은 부모님의 도움을 받았다. 실제로 2021년에는 문재인 대통령이 나서서 ‘서민 주거 안정’을 위한 전세대출 확대를 지시했고, 은행 등은 한도를 공격적으로 늘리며 문턱을 낮췄다. 그 결과 역대 정부 중 전세대출이 가장 큰 폭으로 늘어났다. ‘신촌·구로·병점 전세사기 피해자 대책위원회’ 조사 결과를 보면 대출 이용자 중 49%는 중소기업취업청년대출·청년전용버팀목 등의 정부 대출로 보증금을 마련했다. 19%는 카카오뱅크에서 전세대출을 받았다. 2021년 9월 계약 당시 등본상으로는 근저당 외에 하자가 없는 물건이었다.

신촌의 공인중개사 B씨는 “그 당시에는 싼 이자와 100%에 달하는 주택도시보증공사(HUG)의 보증율 등으로 전세대출을 안 받으면 오히려 손해였다”며 “문제는 전세대출이 각종 규제에서 제외돼 세입자 보증금으로 무자본 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것)가 대거 늘었고 전세사기의 통로로 악용되는 계기가 됐다”고 말했다. 이어 “서민을 위한 전세대출이 건축업자와 부동산을 부양하는 데 쓰이면서 전세가와 매매가를 끌어올리며 시장을 교란했다. 그 과정에서 2030 청년이 (투기꾼들에게) 가장 만만한 먹잇감이 됐다”고 말했다. 당시 문재인 정부는 집값 불안 등의 문제를 인지하고 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하는 것을 검토했지만 하지 못했다. HUG는 높은 보증율이 전세사기에 악용되자 2020년부터 16번에 걸쳐 국토부에 보증한도 하향을 요청했지만 받아들여지지 않았다. 국토부는 2023년 5월에서야 이를 수용해 보증한도를 100%에서 90%로 낮췄다. 윤석열 정부에서도 금융위원회는 올해 초 업무 계획에서 전세대출에 DSR 규제를 도입하겠다고 밝혔지만, 무기한 연기됐다.

투기꾼 먹잇감 된 2030 세대

안전한 신축에 입주했다는 A씨의 설렘은 오래가지 않았다. 해당 빌라는 부실시공으로 종종 물이 새고 벽에 금이 가는 사고가 반복됐다. 다른 방 곳곳에서 수리가 진행돼 공사 소음은 일상이 됐다. 작년 9월 계약 만료를 앞두고 경매 개시 통지서를 받았고, 자신과 같은 상황에 몰린 이들이 90명이 넘는다는 것을 알았다. 이들의 피해 금액은 102억원에 달한다. 피해자의 평균 연령은 26세다. A씨는 놀란 마음을 달랠 틈도 없었다. 2년 새 대출금리는 4%로 뛰었다. 대환대출을 받기 위해 은행 6곳을 전전한 끝에 금리를 1.2%로 낮췄다. 은행이 대환대출을 거절하는 과정에서 A씨는 자신의 집이 다중주택을 불법 개조한 건축물이라는 사실을 알게 됐다. 계약서에는 없는 내용이었다. 고시원, 하숙집 등이 대표적인 다중주택인데 호실별 취사시설 설치가 불가능하다. 통상 대학가에서는 임대 수익을 올리기 위해 불법으로 개조한 건축이 많다.

공인중개사 B씨는 “소득이 있는 직장인이거나 부모의 지원을 받는 부유한 학생이 아닌, 평범한 학생들은 100만원에 달하는 대학가 월세를 감당하지 못한다”며 “평범한 학생들이 불법건축물인지 잘 모른 채 전세로 사는 경우가 많다”고 했다. 그는 “불법건축물은 지자체 인력이 없어 관리가 안 되고, 벌금보다 임대수익으로 버는 돈이 커 단속의 실효성도 없다”며 “가난한 학생일수록 사기에 더 노출되고 (불법건축물이라) 피해 구제에 더 어려움을 겪게 된다”고 했다.

경매 통보로 확인된 감정가는 29억원인데 근저당 액수는 24억원, 세입자들이 임차권 등기를 설정한 금액은 10억원이 넘는다. 그나마 임대인의 밀린 국세와 임차권 등기 설정을 안 한 세입자의 보증금은 뺀 액수다. 빌라가 팔려도 A씨가 보증금을 돌려받을 수 있을지는 미지수다. A씨는 공황장애를 앓았고 방은 곰팡이가 번지면서 폐허가 됐다. A씨는 대항력을 유지한 채 친구 집으로 거처를 옮겼다. “국가가 대출을 권하고 은행이 심사를 통해 대출을 허가하고 국가가 승인한 공인중개사는 계약서에 처음부터 끝까지 허위 사실을 적시했어요. 보증금을 돌려주지 않은 건 임대인인데, (피해자 상담을 할 때마다) 기관은 저에게 책임을 물었어요.” 그는 한국에 돌아오기로 한 선택을, 정부를 믿은 자신이 원망스럽다고 했다. 언제 받을지 모르는 보증금도 문제지만, 본 적도 없는 전세대출 1억원을 생각하면 앞이 까마득해진다고 했다.

경찰은 지난 4월 임대인을 사기 혐의로 검찰에 송치했다. 사기 가담 혐의를 받는 S부동산 공인중개사는 증거불충분으로 불송치됐다가 피해자들이 이의신청을 해 최근 검찰로 송치됐다. 해당 공인중개사는 현재 신촌에서 정상적으로 영업을 하고 있다. 그는 “(사기 가담 혐의에 대해) 지금은 드릴 말씀이 없다”고 말했다.

임차인 권리 막은 정부가 사기 공범

또 다른 피해자 C씨(33)는 서울 신촌 인근 다가구 빌라에 산다. C씨는 시스템 부재로 피해를 당한 만큼 국가를 향해 손배 청구라도 하고 싶은 심정이라고 했다. 그는 2022년 4년간의 직장생활 끝에 1억1000만원을 모았다. 경제적 독립을 위해 퇴근 후 부동산 공부를 했고, 전세계약 시 무엇을 주의해야 하는지도 배웠다. 다가구 빌라의 위험성도 알고 있었다. 개별 등기가 가능한 다세대 빌라와 달리 다가구 주택은 1개 건물로 취급되기 때문에 집주인만 등기 설정을 할 수 있다. 세입자는 집주인이 알려주지 않으면 다가구 방(호실)마다 설정된 보증금 전체 규모를 알 수 없다.

C씨는 선순위 임차인 여부를 확인하기 위해 공인중개사에게 전입세대 열람내역서와 확정일자 부여현황 등을 서류로 확인해 달라고 요청했다. 당시에는 주택임대차보호법이 개정되기 전이라 계약 전 임차인은 확인할 수가 없었다. 중개사가 확인해 준 데이터를 분석해 계산한 결과, 선순위 임대차 보증금이 집값의 50~60％에 들어와 안전한 집이라고 판단했다. 그 외 건축물대장과 임대인 납세증명서 등 임차인이 계약 전 볼 수 있는 모든 서류를 다 확인하고 들어갔다.

하지만 지난 4월 경매 개시 통지서가 왔고, 공인중개사가 확인해준 선순위 내역과 액수가 달랐다. 공인중개사는 “개인정보보호 등의 이유로 (중개사도) 정확히 확인할 권한이 없어 임대인이 말해주는 대로 알려줬다”고 뒤늦게 실토했다. 이어 “다가구는 제도적 맹점으로 사고를 막을 수 없다. 앞으로 다시는 다가구 매물은 중개하지 않겠다”고 말했다. 집주인에게 물어보니 “세입자가 너무 많아 기억이 안 난다. (선순위를 알려주는 과정에서) 실수를 한 것 같다”는 답변을 했다고 C씨는 전했다.

이른바 ‘선순위 기망형’으로 수십 년째 반복되고 있는 전세사기 유형이다. 그는 “정부가 법으로 임차인의 권리를 막아 정보 비대칭을 만들어 놓고 ‘사인 간 거래’라는 말을 하면 안 된다”며 “선순위 보증금이 적다는 임대인의 거짓말 한마디에 임차인의 전 재산이 날아가도록 만들어 놓은 제도를 정부가 방치한 것”이라고 답답해했다. 애초에 사기를 안 당하도록, 임차인이 계약 전 스스로 검증할 수 있는 시스템이나 제도를 정부가 보완했어야 한다는 지적이다.

C씨는 지난 8월 148억원대 전세사기를 벌인 인천 미추홀구 건축업자가 2심 재판에서 징역 7년을 선고받은 것을 보고 충격에 빠졌다. 1심에서 받은 징역 15년이 절반 이상 줄었다. 같은 혐의로 기소된 공인중개사와 중개보조원 등 공범 9명에게도 징역 4∼13년의 실형을 선고한 원심을 파기하고 무죄 또는 징역형의 집행유예 선고가 나왔다. 그는 “사전에 임차인이 사기를 예방하기 위해 검증할 수 있는 체계도 없는데, 사후 제재조차 가벼워 정부가 인천 미추홀구 2심 판결을 통해 전세사기에 면허를 준 것 같았다”며 “전세사기 판을 키우고 있는 건 국가”라고 했다.

법은 항상 늦는다. 빌라가 모여 있는 대전 등의 전국 다가구 주택에서 유사한 사기가 대규모로 발생하자, 정부는 2023년 4월 주택임대차보호법을 개정해 선순위 보증금 등에 대해 임대인이 임차인에게 정보를 제공토록 의무를 부과했다. 단, 임대인의 ‘허락’이 필요하다는 단서 조항을 달았다. 또 지난 7월 10일부터는 공인중개사들이 선순위 보증금 규모와 임대인 체납 현황, 확정일자 현황, 전입세대 확인서 등을 의무적으로 설명하도록 공인중개사법 시행령을 개정했다.

전세가율 규제 등 제도 보완해야

전세사기 피해자들과 전문가들은 전세제도를 보완해야 할 때라고 말한다. 기울어진 운동장에서 정보 격차를 줄이기 위해 전세권 등기를 의무화해야 한다고 주장한다. 전세권 등기는 누구든 등기부를 통해 해당 주택의 과거 전세 이력과 내용 등을 확인하고 신청일 즉시 임차인에게 대항력이 생긴다. 보증금을 돌려받지 못해도 별도의 반환 청구 소송을 거쳐야 하는 확정일자와 달리 바로 임의경매가 가능하다. 무제한 무자본 갭투자를 제한하기 위해 전세가율에 대한 규제도 필요하다. 집주인이 일정 금액 이상 자기자본을 갖고 있으면 문제가 발생했을 때 임차인들의 피해 복구도 더 수월해진다.

김경민 서울대 환경대학원 도시계획 교수는 “현행법으로는 전세를 보호하지 못하는 맹점이 있어 전세권 등기 의무화가 필요하다”며 “자기 돈 없이 보증금으로만 주택을 매입하는 무자본 갭투기를 막기 위해 전세 보증금이 시세의 일정 수준을 넘지 못하도록 전세가율을 일정 수준(70~50%)으로 낮춰야 한다”고 말했다.

전세 보증 한도를 축소하는 방안도 시민단체를 중심으로 논의되고 있다. 2017년 전세보증의 담보인정비율이 100%로 확대돼 무자본 갭투기를 부추기는 요인이 됐기 때문이다. 조정흔 감정평가사(경실련 토지주택위원장)는 “현행 담보인정비율 90%에서 60%로 낮춰야 한다”며 “보증한도를 초과하는 것에 대해선 임대인이 전세를 유지하거나 월세로 전환할 것인지 시장원리에 맡기면 된다”며 “임차인과 임대인의 전·월세 선택을 존중하면서 60%까지는 보증을 해주고 나머지는 본인 책임으로 가게 해야 한다”고 말했다.