“신축 포기하고 구축도 쓸어담는다”… 서울 아파트 ‘광풍’ 속 매물 대란까지 겹쳤다 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑

* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.

[주요 이슈 브리핑]

■ 서울 전역 신고가 확산 현상: 서울 강남 3구와 용산구 아파트 단지에서 시작된 매매가격 신고가 흐름이 마포·성동구 등 강북 권역은 물론 재건축 이슈가 없는 구축 단지로까지 확산했다. 마포구 공덕자이 전용 59㎡가 이달 6일 18억 6500만 원에 신고가를 기록했고, 성동구 행당대림 전용 59㎡도 3주 새 직전 최고가보다 4000만 원이 올라 12억 6000만 원에 손바뀜이 이뤄졌다. 양천구 목동현대1차 전용 84㎡도 4개월 만에 2억 원 넘게 올라 18억 4500만 원에 계약이 이뤄졌다.

■ 학군지 중심 수요 집중 심화: 지난해 서울 강남구 순유입 초등학생 수가 2575명에 육박해 최근 10년 새 최고치를 기록했다. 강남구 순유입 규모는 2015년 1130명에서 2022년 1026명, 2023년 2199명까지 지속 증가해 2024년 2575명으로 10년 새 두 배 이상 늘었다. 2028학년도 대입제도 개편안에 따라 내신 9등급제에서 5등급제로 전환하면서 학생들의 내신 부담이 완화됐다. 강남은 물론 주요 학군지로의 몰리는 흐름이 지속될 것이라는 분석이 나온다.

■ 정부 종합 대책 추진 배경: 정부가 최근 서울과 수도권 일부 지역의 집값 불안에 대해 종합 부동산 대책을 내놓는 방안을 검토 중이다. 서울 마포구·성동구 등에 대한 부동산 규제지역 지정 가능성이 제기됐지만, 또 다른 풍선효과를 우려해 종합 부동산대책을 통해 심리 안정에 나서는 방안에 무게중심을 두고 있다. 국토교통부는 신규 규제지역 지정과 대출 강화, 공급방안 등을 종합 검토 중인 것으로 알려졌다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. ‘신축·강남 선호’서 ‘서울이면 된다’…재건축 이슈 없는 구축까지 신고가

- 핵심 요약: 서울 강남 3구에서 시작된 신고가 흐름이 마포·성동구 등 강북권과 재건축 이슈가 없는 구축 단지로 급속 확산됐다. 마포구 공덕자이 전용 59㎡는 5개월 만에 3억 원 폭등해 18억 6500만 원에 거래됐고, 성동구 행당대림 전용 59㎡는 3주 새 4000만 원 치솟았다. 양천구 목동현대1차 전용 84㎡도 4개월 만에 2억 원 넘게 올라 18억 4500만 원에 계약되는 등 전 지역에서 신고가 거래가 속출하는 추세다. 신고가 행진에 집주인들은 호가를 높이고 매물을 거둬들이면서 서울 아파트 매물은 감소하는 흐름이 이어지고 있다.

2. “우리 아이 무조건 여기서 키워야지”…맹모 2600명 몰린 ‘이곳’

- 핵심 요약: 지난해 서울 강남구 순유입 초등학생 수가 2575명으로 최근 10년 새 최고치를 경신했다. 강남구 순유입 규모는 2015년 1130명에서 2016년 717명으로 대폭 감소했던 것과 비교해 2022년 1026명, 2023년 2199명, 2024년 2575명까지 10년 새 두 배 이상 폭증했다. 강남 3구 출신이 전국 외고·국제고 입학생의 21.88%, 의대 신입생의 13.29%를 차지하는 등 압도적인 교육 성과가 학군지 선호를 더욱 부추긴 것이다. 2028학년도 내신 9등급제에서 5등급제로 완화되면서 학군지로의 쏠림은 가속화될 것으로 전망된다.

3. ‘풍선효과’ 우려에… 부동산 ‘핀셋 규제’보다 종합대책 가닥

- 핵심 요약: 정부가 서울 마포구·성동구 등에 대한 부분적 규제 지정보다 종합 부동산 대책 추진으로 방향을 선회했다. 성동구·마포구 등 한강 벨트 지역이 조정대상지역 지정 요건을 충족했지만 정부는 또 다른 풍선효과를 우려해 공급 확대와 대출 규제 강화를 망라한 종합 방안을 마련할 예정이다. 수도권 철도 지하화 상부 부지와 공공 유휴부지를 활용한 공급 확대 방안이 동시 검토되는 중이다. 이재명 대통령이 대선 당시 언급한 서울 구로차량기지 청년·신혼부부 기본주택 공급 계획이 포함될 가능성도 크다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 연말로 늦춘 ‘용적률 이양제’ …문화재 인근 집값이 변수

- 핵심 요약: 서울시가 추진하는 용적률 이양제 시행이 연말로 지연되면서 문화재 인근 부동산 가격 급등 우려가 커지고 있다. 송파구 풍납토성 인근은 문화재 보존 규제로 잠실 대비 20억 원 가까이 저평가되어 있지만 용적률 이양제 도입 시 제값을 받을 수 있다는 기대감이 번지고 있다. 이문동 이문아이파크자이는 결합재개발을 통해 용적률을 255.7%에서 419.7%로 상향 조정해 분양가 12억 1000만 원에서 입주권이 15억 원을 돌파했다. 북촌한옥마을, 경복궁 인근 효자동, 김포공항 주변 방화동 등도 첫 적용 후보지로 거론된다.

5. “다주택자·대출 급증지역 관리하라”

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- 핵심 요약: 금융감독원이 시중은행에 서울 지역 대출 관리 강화와 다주택자 대출 규제를 준수하라고 요구했다. 5월 예금은행 가계대출이 5조 2000억 원 폭증해 지난해 9월 이후 최대 증가폭을 기록하자 감독 당국이 강력한 제동에 나선 것이다. 특히 NH농협은행과 SC제일은행 등 가계대출을 목표치보다 많이 공급한 은행들에 총량 관리를 당부했다. 금융감독원은 이들 은행을 대상으로 현장 점검에 나설지도 검토 중이다. 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동구) 지역을 중심으로 집값 상승세가 확산되면서 7~9월 계절적 대출 증가 시기에 촉각을 곤두세운 모습이다.

6. 민생지원금 ‘최대 50만원’ 차등지급

- 핵심 요약: 정부가 침체된 내수를 살리기 위해 20조 원 이상 규모의 2차 추경을 19일 발표한다. 전 국민에게 최소 15만 원 이상을 지급하되 기초생활수급자에게는 40만 원, 차상위 계층에는 30만 원으로 차등 지급하고 지역화폐 발행을 위한 국비 5000억 원도 포함된다. 소득 하위 90%에는 10만 원을 추가 지급하는 방안이 검토 중이며, 상위 10% 이상 고소득층이 지급 대상에서 제외될 가능성도 남아 있다. 허영 더불어민주당 원내정책수석부대표는 “보편 지원 기조가 당의 원칙이지만 정부가 선별 지급으로 설계해온다면 당정 협의에서 재정 여력을 판단해 협의하겠다”고 언급했다.

[자주 묻는 질문]

Q. 서울 구축 아파트 지금 투자해도 될까요? 언제까지 오를까요?

A. 매물이 급감하면서 단기 상승이 지속되고 있으나 선별 투자가 필수입니다. 서울 아파트 매물이 3개월 전 대비 15.4% 급감하며 공급 부족으로 구축 아파트까지 신고가 행진이 이어지고 있습니다. 기준금리 인하와 하반기 서울 아파트 공급 물량이 수요보다 턱없이 부족할 것으로 예상되어 당분간 상승세는 지속될 전망입니다. 하지만 정부 종합 대책 발표와 대출 규제 강화로 상승 속도는 조절될 가능성이 높습니다. 구축 단지 투자 시에는 리모델링 가능성, 관리 상태, 교통 접근성, 향후 재건축 추진 가능성 등을 종합 검토한 전략적 선별 투자가 필요하며, 과도한 레버리지보다는 안전 마진을 확보한 투자가 바람직합니다.

Q. 학군지 부동산 투자 가치가 더 높아질까요?

A. 내신이 완화되면서 학군지 쏠림이 가속화되어 장기 투자 가치 상승이 유력합니다. 강남구 초등학생 순유입이 10년 새 최고치인 2575명을 경신한 가운데 2028학년도 내신 5등급제 전환으로 학부모들의 학군지 선호가 더욱 강화될 전망입니다. 강남 3구 출신이 전국 의대 신입생의 13.29%를 차지하는 등 압도적인 교육 성과가 지속되고 있어 학군지 부동산의 수요 안정성과 교육 프리미엄은 장기적으로 견고하게 유지될 것으로 보입니다. 다만 높은 진입 비용 대비 수익률을 면밀히 분석하시고, 특정 지역 과도 집중으로 인한 포트폴리오 리스크와 정책 변화 가능성을 고려한 신중한 투자 결정이 필요합니다.

Q. 정부 부동산 대책이 투자에 어떤 영향을 줄까요?

A. 종합 대책으로 풍선효과를 차단하여 중장기 시장 건전화 효과를 기대할 수 있습니다. 정부가 핀셋 규제 대신 공급 확대·대출 규제·규제지역 지정을 패키지로 묶은 종합 대책을 추진 중이어서 특정 지역만 규제하는 것보다 전반적인 시장 안정화 효과가 클 것으로 예상됩니다. 수도권 철도 지하화 상부 부지 등을 활용한 공급 확대와 다주택자 대출 관리 강화가 동시에 진행될 예정이어서, 투자자들은 단기적 가격 조정 압력을 염두에 두시되 중장기적으로는 시장 안정화에 따른 건전한 투자 환경 조성에 힘쓸 때입니다.

[투자자 핵심 체크포인트]

✓ 서울 구축 아파트 투자: 매물이 15.4% 급감으로 신고가가 확산 중, 리모델링 잠재력과 교통 접근성 등 기본 조건을 철저히 검토 후 전략적 선별 투자

✓ 학군지 장기 투자 전략: 내신 완화로 수요 집중이 가속화 확실, 강남·서초·송파구 등 검증된 교육 인프라 지역을 중심으로 안정성을 확보한 투자 접근

✓ 정부 정책 변화 대응: 종합 대책 발표가 임박하여 공급 확대 지역과 규제 강화 지역을 구분 파악, 포트폴리오 리밸런싱을 통한 리스크 분산

✓ 대출 환경 급변 대비: 다주택자 규제 강화와 서울 지역 대출 관리로 자금조달 계획을 즉시 점검, 금융기관별 조건 비교를 통한 최적 구조 확보

✓ 용적률 이양제 관련 기회: 연말 시행이 예정되어 문화재 인근 저평가 자산을 선별 검토, 제도 변경 리스크와 유동성 위험을 균형 고려한 신중 접근

[키워드 TOP 5]

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