늙어가는 아파트, 해법은 어디에…2025년 5채 중 1채는 '30년차'

(조세금융신문=이정욱 기자) 지은 지 30년이 넘는 아파트가 빠르게 늘고 있다. 2025년에는 전국 공동주택 5채 중 1채가 ‘30년차 노후주택’이 될 것으로 예상된다. 노후 속도는 신축보다 빠르고, 재건축은 규제에 막혀 있다. 특히 대전·서울 등 대도시는 물론, 지방 광역시는 이미 아파트 4채 중 1채가 재건축 연한에 도달한 상황이다.

정비사업 확대 기대감이 커지고 있지만, 지역별 수익성 격차를 감안한 세밀한 정책 설계가 필요하다는 지적이 나온다.

17일 부동산R114가 공동주택관리 정보시스템(K-apt) 데이터를 분석한 결과, 오는 2025년 기준 전국 공동주택 가운데 30년 이상 노후주택 비중은 22%에 이를 전망이다. 이는 3년 전(2022년) 12%에서 무려 10%포인트 증가한 수치다.

주요 권역별 노후주택 비중은 수도권이 평균 21%, 지방은 22%를 기록했으며, 지방 5대 광역시는 25%로 주택 4채 중 1채가 노후주택으로 분류됐다.

특히 대전의 노후주택 비중은 35%로 전국 최고 수준이었다. 서울(29%) 역시 전체 공동주택 중 3채 중 1채 가까이가 30년 초과 아파트인 셈이다. 지역별로는 서울 노원·양천·도봉·강서, 대전 둔산지구, 전남 여수, 인천 연수구와 부평구 등에서 노후단지가 집중 분포된 것으로 나타났다.

부동산R114는 다가오는 2026~2027년 신축 아파트 입주 물량이 줄어들 것으로 전망했다. 최근 10년간 연평균 약 36만호였던 공급은 그에 못 미칠 것으로 보인다. 반면. 1996~1997년 준공된 공동주택 약 80만 가구가 곧 30년 차에 진입해 노후주택 비중은 지속적으로 상승할 전망이다.

재건축 수요는 늘지만, 멸실 주택을 고려하면 공급 공백은 불가피하다는 분석도 나온다. 특히 수요 기반이 약한 지방의 경우, 민간 정비사업은 수익성 한계에 부딪히며 지자체 차원의 행정·재정적 지원이 절실하다.

정부도 노후화 대응에 발맞춰 제도 정비에 나섰다. 지난해 4월 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 시행에 이어, 올해 6월 4일에는 재건축 패스트트랙을 포함한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안이 공포됐다.

정비사업에 대한 기대감은 높아지고 있으나, 단순한 규제 완화만으로는 노후단지 재생의 실질적 성과를 담보하기 어렵다는 회의적 시선도 존재한다. 사업성이 낮은 지역에 대해서는 차등 정책과 함께 인센티브 외에도 실질적 수익모델 확보를 위한 금융 지원이 병행돼야 한다는 지적이다.