'타워팰리스는 비껴갔다···오피스텔·경매로 돈 몰린다

정부가 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 수도권 주요 지역을 토지거래허가구역으로 지정하면서, 규제 대상에서 제외된 오피스텔과 경매시장으로 투자자들의 자금이 빠르게 이동하고 있다.

20일 부동산 업계에 따르면 서울 도곡동 타워팰리스 등 수십억 원대 초고가 오피스텔은 이번 대책에서 규제 대상에 포함되지 않았다. 대책에서는 아파트뿐만 아니라 '동일 단지 내 아파트가 한 동 이상 포함된 연립·다세대주택'이 신규 허가 대상으로 지정됐으나, 오피스텔은 예외로 남아 있다.

특히 오피스텔은 금융 규제도 적용받지 않아 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 정부는 10·15 대책에서 비주택(상가·오피스텔 등)의 담보인정비율(LTV)을 70%에서 40%로 낮춘다고 밝혔으나 이후 오피스텔의 LTV는 기존 70%로 유지된다고 공식 확인했다. 또한 오피스텔은 6월 27일 시행된 주택담보대출 한도 6억원 제한과 실거주 의무에서도 제외돼 갭투자(전세 끼고 매매)도 가능한 상태다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 올해 1~9월 서울 오피스텔 거래 건수는 약 9600건으로 지난해 동기 대비 16% 증가했다. 특히 9월 거래 신고 기간이 이달 말까지인 점을 고려하면 거래량은 더욱 늘어날 전망이다.

서울 오피스텔 매매가격지수도 6월 99.70에서 9월 99.82로 상승 전환하며 가격 상승세를 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 전국 오피스텔 매매가격은 0.39% 하락했으나 서울은 전 분기 보합에서 이번 분기 0.11% 상승세로 돌아섰다. KB부동산 자료에서도 서울 오피스텔 매매가격지수가 8개월 연속 상승하는 등 지속적인 가격 상승을 기록 중이다.

경매시장 역시 규제 영향권 밖에 있어 활기를 띠고 있다. 토지거래허가구역 내에서는 주택이나 토지를 거래할 때 구청장의 허가를 받고, 주택은 2년간 실거주 목적 매매만 허용되는 등 엄격한 규제가 있지만 경매는 이러한 제약을 받지 않는다. 이에 따라 서울 아파트 경매 낙찰률이 급등하고 있다. 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰률은 50.7%로 전월 대비 10.4%포인트 상승하며 2022년 6월 이후 최고치를 기록했다. 마포·성동·용산구에서는 100% 낙찰률을 보였고, 낙찰가율도 99.5%로 상승했다.

전문가들은 이번 현상을 전형적인 '풍선효과'로 진단한다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "(10·15 대책으로) 서울 전역과 경기 일부 지역 전체가 규제됨으로써 주택을 매입하기 어려운 환경이 됐다"며 "갭투자(전세 끼고 매매) 전면 차단, 신축 아파트 입주 물량 감소, 대출 축소 움직임 속에서 비(非)아파트로의 임대차 수요 이동이 가속할 것"이라고 내다봤다.