▲AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다
[주요 이슈 브리핑]
■ 핀셋 공급계획: 정부와 더불어민주당이 10·15 부동산 대책 후속 조치로 올해 말까지 서울과 경기를 중심으로 구체적인 연도별 공급 계획을 내놓는다. ‘5년 내 135만 가구 착공’처럼 포괄적으로 발표하는 대신 연도별·구별로 주택 공급 지도를 마련해 ‘특정 구에 몇 년까지 몇 가구가 공급된다’는 방식으로 재개발·재건축 신규 분양 주택과 공공임대주택 등을 포함할 예정이다. 이와 함께 경찰청은 국가수사본부 수사국장을 본부장으로 하는 841명 규모의 전담수사팀을 꾸려 집값 띄우기, 부정 청약, 재건축·재개발 비리 등 8대 분야를 150일간 집중 단속하는 모습이다.
■ 막차 신고가: 10·15 주택시장 안정화 대책 이후 규제지역으로 지정된 곳들에서 규제 적용 직전에 신고가 계약이 무더기로 속출했다. 서울 양천구 래미안목동아델리체 전용면적 59㎡는 10월 15일 15억 5000만 원에 매매 계약이 체결돼 6월 25일 14억 2000만 원 대비 1억 3000만 원 높은 가격으로 역대 최고가를 기록했고, 광진구 자양9차현대홈타운 전용 82㎡는 4개월 새 3억 원이 오른 18억 원에 거래됐다. 10·15 대책 발표 당일에는 415건의 계약이 신고돼 이달 들어 가장 많은 계약이 이뤄졌으며, 신규 규제지역인 노원구 224건, 양천구 194건, 동대문구 191건 등 ‘막차 매수’가 몰린 상황이다.
■ 대출 절벽: 10·15 대책으로 가계대출 총량 규제가 맞물리면서 대출 절벽이 갈수록 극심해지고 있다. 우리은행은 11월과 12월 영업점에서 취급할 수 있는 주담대와 전세자금대출 한도를 월 10억 원으로 제한해 사실상 1~2건으로 묶었으며, 하나은행은 7개 대출 모집 법인 중 12월 실행분 대출 접수를 받고 있는 곳이 단 한 곳에 불과하다. 한편 5대 은행이 새로 취급한 가계대출의 절반가량은 신용점수 951점 이상의 초고신용자에게 돌아갔으며, 연소득 1억 5000만 원인 차주도 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화로 주담대 한도가 6억 원에서 4억 4700만 원으로 줄어드는 모습이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 서울 자치구별 주택공급지도 연내 발표…경찰, 841명 전담팀 꾸려 ‘투기와 전쟁’
더불어민주당과 정부가 10·15 부동산 대책의 후속 조치로 올해 말까지 서울과 경기 등을 중심으로 구체적인 연도별 공급 계획을 내놓는다. 민주당 핵심 관계자는 “앞서 발표한 9·7 공급 대책이 큰 틀의 주택 공급 계획이라면 어디에 얼마큼이 공급되는지 세부적인 내용을 담은 추가 대책을 당정이 함께 준비 중”이라고 밝혔다. 이에 따라 서울 전역에 걸쳐 ‘특정 구에 몇 년까지 몇 가구가 공급된다’는 방식이 될 것으로 전망되며, 재개발·재건축을 통한 신규 분양 주택과 공공임대주택 등도 포함될 것으로 예상된다. 이를 위해 공공 청사나 학교, 버스 차고지 등 유휴 부지를 활용하는 방안이 거론되는 가운데, 경찰청 국가수사본부는 이달 17일부터 내년 3월 15일까지 150일간 전국 단위의 부동산 범죄 특별 단속을 실시한다고 밝혔다. 경찰은 집값 띄우기, 부정 청약, 재건축·재개발 비리, 기획부동산 등을 8대 중점 단속 대상으로 선정하고 841명 규모의 전담수사팀을 구성했다.
2. 지점당 대출한도 월 10억 제한…“실수요자를 투기세력 취급”
정부가 10·15 대책을 발표하면서 실수요자를 위한 정책대출은 담보인정비율(LTV)을 강화하지 않는다고 밝혔으나, 디딤돌대출은 집값이 5억 원, 보금자리론은 6억 원 이하의 주택만 대출 대상이다. 집토스가 서울 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과 올 9월까지 6억 원 이하 아파트의 비중은 15.8%에 불과해 사실상 정책대출로 살 만한 집이 없는 상황이다. 이런 상황에서 정부의 대출 옥죄기에 가계대출 총량 규제가 맞물리면서 대출 절벽이 갈수록 극심해지고 있다. 하나은행의 7개 대출 모집 법인 중 12월 실행분 대출 접수를 받고 있는 곳은 19일 기준 단 한 곳에 불과하며, 우리은행은 11월과 12월 영업점에서 취급할 수 있는 주담대와 전세자금대출 한도를 월 10억 원으로 제한했다. 연 소득 1억 5000만 원인 차주는 올해 5월 최대 6억 원까지 주담대를 받을 수 있었으나, 6·27 대책과 10·15 대책을 거치며 한도가 4억 4700만 원까지 줄었다.
3. 5대 은행, 가계대출 절반은 초고신용자
주요 시중은행이 새로 취급한 가계대출의 절반가량은 신용점수 951점 이상의 초고신용자에게 돌아간 것으로 확인됐다. 국회 정무위원회 소속 박찬대 더불어민주당 의원실에 따르면 올 7월 5대 은행의 가계대출 신규 취급액 19조 800억 원 중 9조 3100억 원(49%)이 신용점수 951~1000점대 차주를 대상으로 나갔다. 5대 은행의 신규로 취급한 가계대출액 중 951점 이상이 가져간 비중은 2021년 27% 수준이었지만 2023년 30%, 2024년 43%를 거쳐 올해 7월에는 49%까지 확대됐다. 반면 2023년 5대 은행은 800점 이하 차주들에게 신규 가계대출액의 11%를 내줬지만 지난해 7%로 크게 떨어진 뒤 7월에는 5%까지 줄었다. 이 같은 추세는 은행들의 보수적인 대출 집행 전략에 금융 규제가 맞물린 결과로, 박 의원은 “중저신용자의 시중은행 접근성이 점진적으로 악화하는 상황”이라고 밝혔다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. “믿을건 실물자산” 연기금·공제회, 조직 개편…대체투자 힘준다
국내 연기금·공제회들이 대체투자 조직을 대폭 확대하고 있다. 노란우산공제회는 실물투자실을 대체투자본부로 승격시켰고, 대한지방행정공제회도 내년 부동산 투자 조직 강화를 검토 중이며, 한국지방재정공제회는 올해 대체투자팀을 신설했다. 대체투자는 주식·채권과 달리 중위험·중수익을 추구하며 통상 연 10% 이상의 수익을 목표로 한다. 국민연금의 대체투자 비율은 올 상반기 16.3%로 최근 10년간 5%포인트 가까이 증가했으며, 캐나다 연기금은 60%에 달한다. 코로나19 이후 가치가 하락했던 상업용 오피스 가격이 회복되고 AI 산업 성장으로 데이터 센터 투자도 활발해지면서 대체투자 분야가 주목받고 있다. 투자자들은 기관투자자들의 투자 방향을 참고해 부동산·인프라 등 실물자산 투자 비중 확대를 검토할 시점이다.
5. “4개월 만에 3억 급등”…10·15대책 발표 당일 ‘무더기 신고가’
10·15 주택시장 안정화 대책 이후 규제지역으로 지정된 곳들에서 규제 적용 직전에 신고가 계약이 무더기로 속출했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 양천구 래미안목동아델리체 전용면적 59㎡는 10월 15일 15억 5000만 원에 매매 계약이 체결됐으며, 광진구 자양9차현대홈타운 전용 82㎡는 4개월 새 3억 원이 오른 18억 원에 거래됐다. 서울 거래량은 7~9월보다 다소 감소했으나, 연휴 기간에도 매매 열기는 뜨겁게 달아올라 이달 3일부터 10일까지 추석 연휴 기간 서울에서 체결된 아파트 매매 계약은 총 476건에 달했다. 10·15 대책이 발표된 15일에는 415건의 계약이 신고돼 이달 들어 가장 많은 계약이 이뤄졌으며, 거래는 신규로 규제지역으로 묶인 노원구 224건, 양천구 194건, 동대문구 191건 등을 중심으로 활발했다.
5. 노도강 막히자…구리·남양주로 매수세 쏠리나
서울 강북지역까지 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정되면서 서울 북부와 인접한 경기도 구리와 남양주로 신혼부부 등의 실거주 수요가 옮겨갈 것이란 전망이 제기되고 있다. 한국부동산원의 주간아파트 가격 동향에 따르면 10월 둘째 주 기준 남양주와 구리의 가격 상승률은 각각 0.04%와 0.05%를 기록했다. 지난해 8월 지하철 8호선 개통으로 구리역에서 잠실역까지 18분이면 도착할 수 있으며, 멈춰 섰던 GTX-B 사업 역시 3조 원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 약정 체결에 성공하며 착공을 앞두고 있다. 대책 발표 이후 구리와 남양주 부동산 시장은 풍선효과 기대감으로 인해 호가가 상승하고 있으며, 실제 구리의 토평마을e편한세상의 전용 84㎡의 경우 3개월 평균 시세가 9억 4500만 원이지만 10·15 대책 발표 이후 12억 7000만 원까지 호가가 상승했다.
[자주 묻는 질문]
Q. 10·15 대책 이후 대출 받기가 얼마나 어려워졌나요?
A. 영업점당 월 한도 제한으로 대출 접근성이 크게 악화됐습니다. 우리은행은 1112월 영업점에서 취급할 수 있는 주담대와 전세자금대출 한도를 월 10억 원으로 제한해 사실상 12건으로 묶었으며, 하나은행은 7개 대출 모집 법인 중 12월 실행분 대출 접수를 받고 있는 곳이 단 한 곳에 불과합니다. 또한 연소득 1억 5000만 원 차주도 스트레스 DSR 규제 강화로 주담대 한도가 5월 6억 원에서 10월 4억 4700만 원으로 급감했습니다. 생애최초 주택 구매자도 고가 아파트 구입 시 다른 차주들과 동일하게 주담대 한도가 줄어들어, 실수요자들의 대출 접근성이 전반적으로 악화된 상황입니다.
Q. 신용점수가 950점 미만이면 대출이 거의 불가능한가요?
A. 시중은행 대출은 어렵고 2금융권으로 가야 할 가능성이 높습니다. 5대 은행이 새로 취급한 가계대출의 49%가 신용점수 951점 이상 초고신용자에게 집중됐으며, 901~950점대 비중도 25%에 달합니다. 반면 800점 이하 차주들에게는 신규 가계대출액의 5%만 나가고 있어, 중저신용자들은 10%대 수준의 금리를 감당해야 하는 저축은행과 카드론 등 2금융권에 기댈 수밖에 없는 상황입니다. 코로나19 이후 가계부채가 급격히 늘자 정부가 DSR 같은 규제를 강화했고, 은행들은 연체 가능성이 낮은 고신용자들을 선별하는 방식으로 리스크를 관리하고 있습니다.
Q. 구리·남양주 지역이 다음 규제 대상이 될 가능성이 있나요?
A. 가격 상승 시 추가 규제지역 지정 가능성이 있습니다. 10·15 대책 이후 구리와 남양주로 실거주 수요 이동 전망이 제기되면서 호가가 상승하고 있으며, 실제 구리 토평마을e편한세상 84㎡의 경우 3개월 평균 시세 9억 4500만 원에서 12억 7000만 원으로 급등했습니다. 국토교통부 관계자는 “서울과 인접한 경기도 지자체까지 전부 다 규제지역과 토허구역으로 묶는 방안도 검토했다"며 "일부 지역은 현재 빠져있지만 가격이 상승한다면 언제든지 규제지역으로 지정할 수 있다”고 밝혔습니다. 8호선 연장 개통과 GTX-B 착공 등 교통 호재가 있지만, 풍선효과 발생 시 추가 규제 가능성을 염두에 두어야 합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 자치구별 공급계획 파악: 올해 말 발표 예정인 서울·경기 구별·연도별 세부 공급 물량 확인, 재개발·재건축 신규 분양과 공공임대주택 포함 여부 점검
✓ 대출 한도 사전 확인: 우리은행 영업점당 월 10억 원 한도 제한, 하나은행 대출 모집 법인 접수 중단 등 금융기관별 대출 가능 여부와 조건 사전 파악
✓ 신용점수 관리: 5대 은행 신규 가계대출의 49%가 951점 이상 집중, 800점 이하는 5%로 감소해 950점 이상 신용점수 유지 필수
✓ 규제지역 거래 동향: 10·15 대책 이후 노원구, 양천구, 동대문구 등 신규 규제지역 거래 감소 추이와 매물 부족 현상 지속 여부 모니터링
✓ 부동산 범죄 단속: 경찰청 841명 규모 전담수사팀이 집값 띄우기, 부정 청약, 재건축·재개발 비리 등 8대 분야 150일간 집중 단속
[키워드 TOP 5]
자치구별 공급계획, 10·15 대책 신고가, 영업점 대출 한도, 초고신용자 집중, 구리·남양주 풍선효과, AI PRISM, AI 프리즘
![지점당 대출한도 월 10억 제한…"실수요자를 투기세력 취급" [10·15 부동산 대책 후폭풍]](https://newsimg.sedaily.com/2025/10/19/2GZ8MENXA7_2.jpg)
