10·15 대책 풍선효과 지역…구리·남양주 2400가구 분양 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

▲AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑

* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다

[주요 이슈 브리핑]

■ 공급 계획 차질: 올해 건설형 공공주택 인허가가 목표 14만 가구의 70% 수준인 9만~10만 가구에 그칠 전망이다. 7월 기준 인허가는 1만 2000가구로 목표치의 8.5%에 불과하고 착공도 1만 7600가구로 목표 7만 가구에 크게 못 미치면서, 정부가 2023년 대비 2배 수준으로 제시한 공급 목표와 실제 이행 실적 간 격차가 벌어지며 주택 공급 정책 신뢰도 하락으로 시장 불안이 커지는 모습이다.

■ 비규제 특수: 10·15 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 구리·남양주·화성 등 비규제지역에서 12월 5개 단지 2400여 가구가 분양된다. 구리는 1.8%, 남양주는 1.2% 가격이 올라 풍선효과가 뚜렷하게 나타났으며, 구리갈매역세권A4와 동탄역어반원 등 초역세권 단지를 중심으로 청약 수요가 집중되면서 규제지역 추가 지정 전 투자 기회로 주목받는 상황이다.

■ 거래 질서 확립: 정부가 외국인 부동산 위법거래 210건을 적발하고 세무조사와 수사 및 검찰 송치 등 강력 대응에 나섰다. 거래금액 거짓 신고 162건, 해외자금 불법반입 39건 등이 적발됐고 분양권 명의도용 사기도 주말과 저녁시간을 중심으로 증가하면서, 고가 주택 거래 단속 강화와 함께 분양권 거래 시 본인 확인 절차가 더욱 중요해지는 모습이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. ‘역대 최대’ 공급한다더니…건설형 공공주택 인허가, 목표 70% 그칠 듯

올해 건설형 공공주택 인허가가 목표 14만 가구의 6070% 수준인 9만10만 가구에 그칠 전망이다. 7월 기준 인허가는 1만 2000가구로 목표치의 8.5%에 불과했으며, 착공도 1만 7600가구로 목표 7만 가구에 크게 못 미친다. 정부는 2023년 7만 8000가구의 2배 수준인 14만 가구를 목표로 제시했지만 농지법·대기환경보전법 등 각종 법률 승인과 신고 절차로 처리 물량 확대가 어려웠다. 신축매입임대도 목표 11만 2000가구 대비 7월 기준 4만 2000가구만 매입됐다. 3기 신도시 경기 부천 대장지구도 사업 기간이 10개월 늘어나는 등 공급 지연으로 수요자 불안이 확산되는 모습이다.

2. 외화 밀반입·회삿돈 유용…“외국인 부동산 위법거래 210건 강력대응”

부동산 감독 추진단이 외국인 부동산 위법거래 210건을 적발하고 강력 대응에 나섰다. 거래금액과 계약일 거짓 신고가 162건으로 가장 많았고 편법증여 57건, 해외자금 불법반입 39건, 대출용도 외 유용 13건 등이 적발됐다. 한 외국인은 서울 아파트를 68억 원에 매수하면서 법인으로부터 46억 원을 차입했고, 다른 외국인은 17억 3500만 원 중 5억 7000만 원을 외화 밀반입과 환치기로 조달했다. 125억 원 주택 매수자는 해외 사업소득을 제3국 은행으로 송금했지만 국내 근로소득은 9000만 원으로 기입했다. 정부는 과태료 부과와 대출금 회수 및 본국 통보와 함께 처벌 수위 상향을 추진하는 모습이다.

3. 미분양 우려에 서울 외곽 연기…‘비규제’ 남양주 구리는 분양 러시

10·15 대책의 규제지역에서 제외된 구리·남양주·화성 등에서 12월 5개 단지 2400여 가구가 분양된다. 구리시 구리갈매역세권A4는 공공분양 561가구로 경춘선 갈매역 도보 5분, GTX-B노선 별내역까지 한 정거장 거리다. 남양주에서는 진접 2B1과 진접2A3신혼희망타운에서 468가구가 나온다. 화성시 e편한세상동탄역어반원 610가구, 용인시 처인구 용인푸르지오클루센트 787가구도 분양된다. 10·15 대책 이후 구리는 1.8%, 남양주는 1.2%, 화성과 용인 처인구는 각각 1.7%, 1.5% 상승했다. 반면 서울은 12월 분양 물량이 ‘제로’로 기존 예정 단지들이 내년으로 일정을 미루는 모습이다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 내년에도 ‘공급절벽’…3기 신도시 분양으로 숨통 트일까

내년에도 수도권 아파트 공급절벽이 이어질 전망이다. 올 9월까지 서울 아파트 착공은 1만 2447가구로 전년 동기 1만 4396가구 대비 13% 넘게 감소했다. 수도권도 9만 1342가구로 2024년 같은 기간 9만 9462가구보다 10% 가까이 줄었다. 2020년대 초반 서울 4만 가구, 수도권 20만 가구가 넘던 착공이 절반 수준으로 주저앉았다. 10·15 대책 이후 재건축·재개발 조합이 사업 속도를 늦추고 건설사들이 청약 일정을 미루면서 공급 감소가 가속화되고 있다. 3기 신도시는 올해 8000가구에 이어 내년 3만 가구 가까이 분양될 전망이다.

5. 매도인 개인정보 빼낸 뒤 “분양권 급하게 처분”…명의도용 사기 기승

경기·충남 등에서 분양권 명의도용 사기가 증가하고 있다. 경기 의왕경찰서는 A씨를 사기 및 명의도용 혐의로 입건했으며, A씨는 매수자로 접근해 매도인 개인정보와 분양 서류를 받아낸 뒤 다른 중개사들에게 매도인 행세를 하며 계약금 약 3000만 원을 편취했다. A씨는 “급매로 빠르게 중개해 달라”, “온라인 광고 금지”라는 요구를 했고 주말에 범행을 벌였다. 주말에는 시행사와 분양업체 휴무로 본인 확인이 어렵기 때문이다. 천안에서도 동일 수법으로 계약금 1000만 원씩 받고 잠적하는 사례가 3~4건 발생했다. 전문가들은 건설사에 직접 문의해 확인하고 대면 계약을 진행해야 한다고 강조하는 모습이다.

6. 경쟁률 최고 59.2대 1 기록…‘도룡자이 라피크’ 대전서 흥행

대전 도룡동 도룡자이 라피크가 최고 경쟁률 59.2대 1을 기록하며 정당계약을 진행한다. 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 대전 전통 부촌에 투자 수요가 몰렸다. 단지는 지하 3층지상 26층, 4개 동, 총 299가구로 전용 84175㎡ 중대형 설계다. 도보권 내 대덕초·대덕고·대덕중 등 우수 학군과 KAIST, 국립중앙과학관 등 교육·문화 시설이 밀집했다. 신세계백화점 Art&Science와 화봉산·매봉산·갑천 등 녹지 인프라도 우수하다. 정당계약은 11월 30일부터 12월 2일까지이며 입주는 2028년 12월, 전매제한은 6개월이다. 대전에서 자이 브랜드의 힘을 증명한 둔산자이아이파크 사례처럼 높은 기대를 받는 모습이다.