“올해도 오피스, 호텔 거래 활발”…상업용 부동산 시장 전망은?

금리 인하 기조 속 국내 상업용 부동산 시장의 변화가 감지된다. 오피스와 호텔은 거래가격이 상승하며 활황을 띨 것으로 예상되나 백화점, 마트 등의 리테일 자산들에 대한 투자심리는 여전히 어두울 것이란 전망이 나온다.

15일 상업용 부동산 솔루션 기업 젠스타메이트가 발표한 ‘2025년 상업용 부동산 시장 전망’ 보고서에 따르면 서울 오피스 시장은 연간 6~7% 수준의 거래가격 상승이 예상된다.

현재 서울 오피스 평균 거래가격은 3.3㎡당 2818만원으로, 그중 도심권역(CBD), 강남권역(GBD) 등의 주요 오피스 거래가격은 3.3㎡당 4000만원을 상회할 것으로 전망된다.

마곡, 성수지역의 신규 공급 영향으로 공실률은 점진적으로 올라갈 것으로 예상된다.

2026년 말 기준으로 공실률은 8.7%, 2029년까지 최소 14% 이상으로 증가할 것으로 젠스타메이트는 예측한다.

임대료 상승률은지나해 약 7% 수준을 정점으로 점진적인 하락세로 전환될 전망이다.

물류센터 시장은 올해 신규 공급이 전년 대비 절반 수준으로 줄어들며 수급이 안정화될 것으로 예상된다.

지난해 3분기 수도권 물류센터 공실률은 15.1%를 기록했으나 신규 공급을 제외한 기존 물류센터 공실률은 7.8%로 양호한 수준을 유지하고 있다.

물류센터 거래의 경우 최근 2년간 국내 투자자들의 물류센터 투자가 위축된 반면 해외 투자자들의 관심은 꾸준히 이어지고 있다.

해외 투자자들은 안정적인 임차사가 확보된 상온 물류센터를 중심으로 선별적인 투자를 진행하고 있는데 지난해 해외 투자자 매입 사례로는 경기 안성 대덕 물류센터(라살중동국부펀드), 경기 부천 내동 복합 물류센터(GIC), 경기 여주 로지스허브 여주(AEW) 등이 있다.

리테일 시장은 오프라인 업체 실적 부진이 이어지면서 하락세를 보일 것으로 예상된다.

2021년 대형 판매시설 거래 규모는 약 6조원 정도였지만 이후 지속적으로 하락해 지난해 3분기 기준 연간 거래액이 2000억원에 그쳤다.

호텔 부문은 외국인 관광객 증가에 따른 실적 개선으로 인해 거래 규모가 늘어났으며 올해도 상승세를 보일 것으로 예상된다.

지난해 10월까지 연간 누적 외국인 입국자 수는 1373만 명으로 전년 대비 약 270만명이 늘어났다.

이에 따라 2024년 10월 기준 서울 호텔의 평균 객실 점유율은 85.5%로 최근 6년간 최고치를 기록했으며 객실 평균 단가도 22만원으로 집계됐다.

김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “2025년 상업용 부동산 시장은 금리 인하로 투자 심리가 점진적으로 개선되겠지만 자산별로 희비가 엇갈릴 것”이라며 “오피스는 신규 공급 부담이, 물류센터는 공실 해소가, 리테일은 업황 회복이 각각 핵심 변수가 될 것으로 보여 개별 자산 특성 파악을 통한 면밀한 시장 모니터링이 필요하다”고 말했다.