김 과장은 신규 아파트를 분양받았다. 계약금도 내고 계약서도 작성했는데, 실제 입주할 때까지는 3년 정도 걸린다고 한다. 아파트 공사 현장을 봐도 아직 골조는 보이지 않고 터 다지기 수준이다. 모델 하우스에서 견본 주택은 확인했지만 실물은 없다. 적지 않은 계약금은 이미 지불했고, 얼마 있지 않으면 중도금 대출도 실행한다고 한다. 물론 이자는 후불제라서 당장에 나가는 돈은 없지만 그래도 자기 이름으로 이뤄지는 대출이다. 지어지지도 않은 아파트를 파는 이들의 말만 믿고 기다려도 되는 걸까? 만약 건설사가 부도라도 난다면 내가 계약한 아파트는 어떻게 되나? 김 과장은 점점 불안해지기 시작한다.
김 과장이 받은 분양을 선분양이라고 한다. 반대로 준공 후에 분양하면 후분양이라고 한다. 선분양은 건설사가 자금을 먼저 확보하는 효과가 있어 사업을 좀 더 쉽게 진행할 수 있기 때문에 대부분 아파트는 선분양 방식의 사업 형태로 진행된다. 선분양 제도는 건설사들이 자금에 대한 부담 없이 사업을 진행할 수 있는 장치가 된다. 그래서 주택공급 측면에서 긍정적 역할을 하기도 한다. 문제는 실물이 만들어지기 전에 분양이 이뤄지기 위해선 확보되어야 할 안전장치가 필요하다는 것이다. 우선 수분양자들이 낸 계약금과 중도금 등이 잘 관리되어야 한다. 둘째로 준공에 대한 보장이 필요하다. 중도에 사업 여건의 변화, 건설사의 사정 같은 문제가 있어도 약속한 아파트는 지어 준다는 보장이 없다면 김 과장은 입주할 때까지 불안해 할 수밖에 없다.
김 과장 같은 이들의 고민을 해결하는 것이 ‘주택도시보증공사(HUG)’의 역할 중 하나다. 시행사가 사전 분양을 진행하려면 지자체에 신고하고 허가를 받아야 한다. 이때 지자체는 HUG에서 분양에 관한 보증이 있는지를 먼저 확인한다. HUG에서는 시공사의 책임준공을 보장하는 보증을 받고 자금 관리에 대한 신탁 계약 등을 확인하고서 보증서를 발행한다. 일단 HUG의 분양 보증이 이뤄지면 계약서에도 이러한 사실을 기록하게 되고 만약 시행, 시공사가 준공을 하지 못하게 되면, HUG가 시공사를 변경해서라도 준공해서 공급해 준다.
HUG는 시행사의 자금 관리에도 관여한다. 시행사가 PF대출을 받기 위해선 역시 HUG에서 보증서를 발행해 줘야 한다. 금융기관에서는 실물 담보 없이 사업성만 담보해서 이뤄지는 대출이기 때문에 리스크(위험)가 큰 대출이다. 그래서 대출 단계에서 HUG의 보증은 필수적이다. 보증 단계에서 사업성의 검토와 함께 자금의 관리도 주요한 사항이다. 보통 신탁회사를 통해 자금을 관리하게 되는데 이러한 계정을 에스크로 계정이라고 한다. HUG는 자금의 대출에서부터 분양에까지 보증의 방법으로 사업에 관여하게 되는데, 이를 통해 금융기관은 대출을 실행할 수 있고, 수분양자의 불안감도 해소할 수 있다.
간혹 현장에서 계약금을 내고서 수년을 기다렸는데, 혹은 추가 분담금이라고 해서 처음에 약속한 분양가보다 훨씬 비싼 값을 치렀다는 표현을 듣는 경우가 있다. 대부분 조합원을 구성해 이뤄지는 사업의 경우에 생기는 문제다. 경험치가 낮은 소비자들은 조합(지역주택조합 등)에 가입하는 것과 일반 분양을 구분하지 못해서 자신은 분양받았다고 생각하지만 내용을 살펴보면 조합원 가입을 한 경우가 종종 있다. 지역주택조합의 형태와 내용에 대해선 다음에 언급하겠지만 일반인들이 쉽게 구별(일반 분양과 조합원 모집)할 수 있는 법과 제도의 수정이 필요하다.
결론적으로 김 과장이 받은 일반 분양은 사업의 지체 혹은 부도 등에서 충분히 안전성이 보장되어 있다.
강귀만 부동산 칼럼니스트
[저작권자ⓒ 울산저널i. 무단전재-재배포 금지]
