[골프회원권 동향] ‘신탁 전세 사기’와 신탁 골프장 회원권의 상관관계

(조세금융신문=이현균 회원권 애널리스트) 최근 경기침체의 여파에도 불구하고 서울을 비롯한 일부 지역 부동산가격의 상승과 전세가격 불안으로 사기피해가 지속되고 있다.

금전적 사고는 철저한 확인을 거쳐 예방이 최우선이겠지만 상대적으로 정보의 비대칭 구조에서 불리한 세입자의 경우에는 임대인의 부채나 담보 설정 같은 상황을 제대로 파악하기는 힘들다. 더욱이 경험이 적은 사회초년생이나 상대방이 기존의 방식을 벗어난 새로운 형태의 계약조건을 바탕으로 솔깃한 조건들을 붙인다면, 사악한 유혹에 당하기도 쉽다는 것이 안타깝게도 어쩔 수 없는 현실인 듯하다.

이런 가운데, ‘신탁 전세 사기’에 대한 피해사례가 다수 발생하면서 골프업계에서도 주의를 끌기도 했다. 이유는 주거형 부동산에서 골프장으로 자산의 형태만 달리할 뿐, 사업 시행사와 수분양자 또는 전세 세입자의 지위가 골프회원권 분양과 유사한 구조이기도 하거니와 과거에도 신탁사에 맡겨진 골프장 회원권 분양에서 예상치 못했던 문제가 불어진 경우가 종종 있었기 때문이다.

흔히 알고 있듯 규모가 있는 부동산개발 단계에서 시행사는 자금조달을 위해 주로 프로젝트파이낸싱(Project Financing, 이하 PF) 기법을 활용하고 있으나 사업이 고위험 구조나 레버리지가 큰 경우, 신탁등기 사업을 바탕으로 권리관계의 안정성과 금융기관에 신용을 보강함으로써 사업에 필요한 자금 대출을 용이하게 한다.

그런데 최근 PF관련 부실 사업장이 증가하고 급기야 정부가 시행사들에게 자기자본비율을 높이는 방안을 마련하고자 하면서 PF방식의 자금조달에도 문제가 생겼고 신설 골프장들에까지 불똥이 튀게 됐다.

최근 골프산업이 고점에서 하향추세이긴 하더라도, 코로나19 사태 이후 골프장들의 수익가치와 자산 가치에 상응하는 몸값이 2배 이상 폭등했기 때문에 사업성이 없지는 않을 터인데 충분한 자금력이 없는 한, 점차 떠밀리듯 신탁등기를 해야 할 처지에 몰리게 될 수도 있다는 것이다.

이에 시행사업자(임대인)가 신탁등기를 바탕으로 전세를 놓는 경우도 마찬가지겠지만 골프회원권 수분양도 신탁등기를 바탕으로 개발하는 골프장에 대해서는 각별한 주의가 필요하다는 의견들이 대두되고 있는 것이다.

특히 자금이 급한 나머지 시행사가 신탁사의 사전협의 없이 대금을 직접 받고 계약을 하는 사례가 과거에도 목도되곤 했는데, 회원권분양이 순조롭지 않고 시행사가 종국에 부도가 난다면 문제가 불거진 ‘신탁 전세 사기’처럼 낭패를 빚을 수도 있다.

게다가 원칙적으로 골프회원권은 골프장 시행사(운영사)와 일반 채권적 권리관계로 금융권이나 여타의 투자자와는 달리 실질적 담보권을 설정하지 않고 있다. 그들이 사업에 실패할 경우 채권자들 간의 권리관계에서도 후순위로 밀리는 것이다. 어찌보면 구조적으로 투자에 대한 리스크가 분명한 상황임에도 나아가 계약까지 제3자와 하는 모양새가 될 수 있다는 뜻도 된다.

따라서 신탁 등기된 골프장들의 회원권 분양계약을 고려한다면 계약주체가 신탁사와 직접 하는 것인지 그게 아니라 시행사를 비롯하여 법적 지위 상의 다른 위탁자와 계약을 한다면 부동산 계약과 마찬가지로 해당 신탁사의 확약이나 동의내용을 확인하는 절차가 반드시 필요해 보인다.

분양하는 상품들의 면면을 살펴보면 가격대비 혜택, 이른바 가성비가 너무 좋고 솔깃할 터이지만 투자에 대한 선택과 아울러 그 책임도 각자의 선택에서 비롯되는 사실을 잊지 말아야 한다.