LH 주택공급 대전환 '택지 조성부터 건립까지 총괄'…1기 신도시 재건축 한달 넘게 ‘발 동동’ [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴초

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[주요 이슈 브리핑]

■ LH 구조개편 대수술: 이재명 대통령이 “LH가 택지를 조성해 민간에 매각하는 구조에 근본적으로 문제가 있다”고 지적하며 김윤덕 국토교통부 장관 후보자에게 전면 개혁을 주문했다. 이에 따라 LH는 공공택지 조성부터 사업 시행과 주택 건립까지 총괄하는 ‘싱가포르 방식’으로 전환될 전망이다. 다만 LH가 현재 연간 6만여 가구에서 최소 4~5배 증가한 24만~30만 가구 건설도 떠맡게 되면서 부채가 현재 160조 원에서 300조 원대까지 치솟을 우려가 제기된다.

■ 1기 신도시 재건축 지연 파장: 국토교통부와 경기도·1기 신도시 지방자치단체가 2차 재건축 지구 선정 발표를 한 달 반 넘게 지연시키면서 2만 6200가구 규모의 사업 추진이 차질을 빚고 있다. 분당을 제외한 4개 신도시는 주민 제안 방식으로 결론을 내렸지만 분당은 지난달 말에야 방향을 정했다. 정부는 신임 장관 임명 전 발표 부담을 느끼는 분위기다.

■ 강남 재건축 소송 복병: 재건축 사업을 진행 중인 서울 압구정 3구역이 멈춰섰다. 현대건설·HDC현대산업개발·서울시 명의로 등기된 2조 5900억 원 규모의 토지 지분 등기 오류가 확인되면서 소송이 불가피해진 탓이다. 1970년대 말 압구정동 아파트 단지 개발 과정에서 현대건설과 한국도시개발이 일부 토지 지분을 주택 소유주에게 넘기지 않아 발생한 행정 오류다. 과거 신반포3차·경남아파트 재건축에서도 유사한 사례가 있었으며 2017년 소송 제기 후 2018년 승소한 바 있다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. LH ‘사업 구조’ 수술대 오른다

- 핵심 요약: 이재명 대통령이 김윤덕 국토교통부 장관 후보자에게 “LH에 대해 판을 바꿀 수 있는 큰 규모의 개혁을 염두에 두면서 능동적·공격적으로 임해달라”고 주문했다. LH는 공공택지 조성부터 시행·분양까지 총괄하는 ‘싱가포르 방식’으로 재편될 것으로 예상된다. 다만 현재 연간 6만여 가구에서 최소 4~5배 증가한 24만~30만 가구 건설까지 떠맡게 된다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “LH가 공공주택 시행을 떠안으면 부채는 수년 내 300조 원대까지 급증할 수 있다”고 지적했다.

2. 늦어지는 1기 신도시 올해 정비물량 발표…도전 단지들은 ‘발 동동’

- 핵심 요약: 수도권 1기 신도시에서 선도지구 다음으로 재건축에 나설 단지를 선정하는 작업이 차일피일 미뤄지고 있다. 국토교통부와 경기도·1기 신도시 지방자치단체가 2차 재건축 지구 선정 발표를 한 달 반 넘게 늦추고 있기 때문이다. 분당을 제외한 4개 신도시는 주민 제안 방식으로 결론을 내렸지만 분당은 지난달 말에야 방향을 정했다. 정비계획안 수립에 4~5개월이 소요되는 상황에서 벌써 7월 중순이어서 지난해 선도지구 선정에서 탈락한 단지들을 중심으로 조급한 마음을 토로하고 있다.

3. ‘복병’ 만난 압구정 3구역 재건축… 2.6조 공유 지분 문제 떠올라

- 핵심 요약: 압구정 3구역에서 현대건설·HDC현대산업개발·서울시 명의로 등기된 2조 5900억 원 규모의 토지 지분 등기 오류가 확인됐다. 1970년대 말 압구정동 아파트 단지 개발 과정에서 현대건설과 한국도시개발이 일부 토지 지분을 주택 소유주에게 넘기지 않아 발생한 행정 오류 때문이다. 이 때문에 현대 3차·4차 조합원들과 압구정3 재건축정비사업조합은 서울시·현대건설·HDC현대산업개발에 소송 등 법적 절차를 검토 중이다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 5조 세수펑크 부담…소득세 개편, 내년으로 연기 [혁신막는 낡은 세제]

- 핵심 요약: 정부가 올해 세법개정안에서 소득세 개편을 사실상 제외하기로 했다. 기획재정부가 기본공제를 150만 원에서 180만 원으로 상향하고 과표구간을 조정하는 방안은 세수 감소분이 4조 8000억 원에 달해 내년 이후로 연기될 전망이라고 밝혔다. 현재 소득세는 연 소득 8800만 원 이하 구간에 6~24% 세율을 적용하고 초과 구간에는 35~45%의 높은 세율을 물리는 구조가 유지된다.

5. 7~8월 누진구간 완화…4인 가구 月전기요금 평균 1.8만원 줄어들듯

- 핵심 요약: 더불어민주당과 정부가 '117년 만의 역대급 폭염' 대응책으로 7~8월 전기요금 누진 구간을 완화한다고 발표했다. 1구간 한도를 200㎾h에서 300㎾h로, 2구간을 200~400㎾h에서 300~450㎾h로 조정해 4인 가구 기준 월 평균 1만 8천 120원(16.8%)의 전기요금이 절약될 전망이다. 취약 계층에게는 최대 70만 1300원의 연간 에너지 바우처를 지급하고 전기요금 감면 한도를 월 2만 원으로 확대한다.

6. 대출규제 유탄 맞은 모집인…“최저임금도 못 건질판”

- 핵심 요약: 6·27 대출 규제 이후 대출 모집인들이 직격탄을 맞았다. 시중은행 소속 대출 모집인 A 씨는 “올해 초만 해도 하루 10건 이상 문의가 들어왔는데 지금은 일주일에 한 건도 어렵다”며 “이대로면 최저임금도 못 건지는 상황”이라고 토로했다. 실제로 모집인들은 취급액의 0.2% 수준인 실수령 수수료로 최저임금 수준 수입을 위해 월 10억 원 이상 대출을 중개해야 하지만 신한은행과 하나은행이 모집인 채널 접수를 중단하면서 대출 취급이 급감했다.

[자주 묻는 질문]

Q. LH 구조개편이 부동산 시장에 어떤 영향을 주나요?

A. 공공주택 공급 확대로 분양가 하락 압력이 예상되지만 LH 부채 급증 리스크도 존재합니다. LH가 현재 연간 6만 가구에서 24만~30만 가구 건설을 떠맡게 되면서 분양가는 대폭 인하될 수 있지만 부채가 160조 원에서 300조 원대까지 치솟을 우려가 있습니다. 중장기적으로는 공공주택 공급 확대가 민간 분양시장에 가격 하락 압력을 가하겠지만 LH 재정 건전성 악화로 인한 정책 변화 가능성도 함께 고려해야 합니다.

Q. 1기 신도시 재건축 지연이 투자에 어떤 영향을 미치나요?

A. 단기적으로는 공급 차질에 따른 가격 상승 압력이, 장기적으로는 대규모 물량 출시 대비가 필요합니다. 2만 6200가구 규모의 2차 재건축 지구 선정이 한 달 반 넘게 지연되면서 단기적으로는 해당 지역 공급 일정에 차질이 생기고 가격 상승 압력이 발생할 수 있습니다. 하지만 장기적으로는 대규모 공급 물량이 출시될 예정이므로 투자자들은 매도 타이밍 조정과 함께 사업 진행 속도를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

Q. 압구정 3구역 토지 지분 문제가 투자에 미치는 리스크는 무엇인가요?

A. 2조 6000억 원 규모 토지 지분 분쟁으로 사업 지연과 추가 비용 부담이 불가피합니다. 1970년대 개발 과정에서 현대건설·HDC현대산업개발·서울시가 일부 토지 지분을 보유하게 된 행정 오류로 인해 소송이 불가피해졌습니다. 과거 신반포3차·경남아파트 사례에서는 2017년 소송 제기 후 2018년 승소했지만 사업 지연과 법적 비용이 발생했습니다. 따라서 대형 재건축 투자 시 토지 지분 문제와 권리 분석을 사전에 철저히 점검하고 소송 비용과 기간을 고려한 투자 수익률 재계산이 필요합니다.

[투자자 핵심 체크포인트]

✓ LH 구조개편 영향 분석: 공공주택 공급 확대에 따른 민간 분양시장 가격 압박과 LH 재정 건전성 변화가 정책 지속가능성에 미치는 영향 지속 모니터링

✓ 1기 신도시 재건축 타이밍: 2차 지구 선정 발표 동향과 해당 지역 공급 차질 모니터링, 단기 가격 상승 vs 장기 물량 출시 대비 매도 타이밍 조정

✓ 재건축 법적 리스크 점검: 대형 재건축 사업 투자 전 토지 지분 문제와 권리 분석 완료 여부 확인, 소송 위험이 있는 단지 투자 시 추가 비용과 기간 고려

✓ 세제 변화 대응 전략: 소득세 개편 지연으로 현행 세율 구조 유지 전망, 부동산 투자 수익 절세 전략을 현행 기준으로 중장기 세무 계획 수립

[키워드 TOP 5]

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