"바이 앤 홀드 전략 필요…분당 재건축 투자가 유망" [머니트렌드2025]

이상우 인베이드투자자문 대표는 이재명 정부의 새 부동산 정책 윤곽이 완전히 나오지 않은 만큼 ‘매입 후 보유(바이 앤 홀드)’ 전략을 제안했다. 또 이 대통령이 1기 신도시 재건축에 속도를 주문함에 따라 맞춤형 투자 지역으로 경기도 성남 분당을 지목했다. 김호용(미네르바 올빼미) 미르진택스 대표는 “주택 한 채와 입주권 혹은 분양권을 보유한 경우에도 일시적 2주택자에 주어지는 양도세 비과세 특례를 적용받을 수 있으니 법규를 잘 살펴봐야 한다”고 강조했다.

이 대표는 16일 ‘머니트렌드 2025’에서 “정부가 바뀌어도 부동산 투자에서 해야 할 일은 바뀌지 않는다”며 “정답은 좋은 물건을 사서 가만히 있는 것”이라고 설명했다. 이어 “가만히 있었는데 돈을 벌지 못하는 이유는 나쁜 물건을 가지고 있기 때문”이라며 “좋은 물건이 있는 상급지에서 주인들이 대출 없이 편안하게 가진 경우가 많은 만큼 매물이 적은 것”이라고 설명했다. 부동산 투자의 핵심 원칙으로 핵심지 등에서 좋은 물건 가지고 있기와 대출 덜 받기가 중요하다는 의미다.

이 대표는 새 정부의 부동산 정책에 맞는 유망 투자처로 분당을 콕 집었다. 재건축 사업성이 다른 1기 신도시에 비해 우수하다는 게 이 대표의 판단이다. 그는 “분당의 올해 매매 거래 중 82%는 3.3㎡ 당 5000만 원 이하 가격”이라며 “하지만 재건축 후에 3.3㎡ 당 7000만~8000만 원까지 가치가 높아질 수 있다”고 설명했다. 이어 “분당이 평촌·일산 등 다른 1기 신도시를 포함해 인천·수원·안산 등 전국 노후 계획도시 정비사업의 시범 사례가 될 것”이라고 평가했다.

서울 강남·서초 등에 대해서는 학군지·신축을 중심으로 투자 수요가 집중되고 있으며 성동구는 강남구 압구정동과 가까운 입지가 집값을 끌어올리고 있다고 분석했다. 과천은 2008년 준공돼 상대적으로 구축인 래미안 슈르의 3.3㎡당 매매 가격이 6000만 원대에 이르렀고 재건축으로 지어진 신축 단지의 가치는 더 높아지고 있다고 진단했다.

이재명 정부의 부동산 정책과 관련해 보유세 인상 등 세제 강화 방안이 나올 것이라고 내다봤다. 그는 “이 대통령이 후보 시절에 ‘가급적 부동산 세제의 현행 유지’를 언급했는데 ‘가급적’은 ‘형편이 닿으면’이라는 의미”라며 “형편은 언제든 바뀔 수 있으니 부동산 세제 현행 유지를 안할 수 있다는 의미”라고 주장했다. 그러면서 “이번 정부에서 세금이 많이 나올 수 있다”며 세제 개편을 통한 재산세 등의 인상 가능성을 전망했다.

김호용 대표는 이날 마지막 강연자로 나서 상급지 갈아타기의 양도세 비과세 전략을 소개했다. 김 대표는 주택 한 채와 입주권 혹은 분양권을 보유한 경우와 기한 내 종전 주택을 양도해야 한다고 강조했다. 그는 “조합원 입주권 취득 후 3년 안에 이전에 보유하고 있던 종전주택을 양도하면 조합원 입주권을 ‘대체 주택’으로 보고 양도세를 매기지 않는다”며 “단 이 경우 종전주택 취득 후 1년이 지나고 조합원 입주권을 매수한 상태여야 한다”고 설명했다. 만약 입주권 취득 후 3년이 지났는데도 아파트가 다 지어지지 않은 상황이라면 △종전주택 취득 후 1년 이상 지난 후 입주권 취득 △재개발·재건축 주택 완성 후 3년 내로 종전주택 양도 △신축주택 완성 후 3년 이내에 신축 주택으로 가구 전원 이사 △1년 이상 계속 거주 등의 요건을 모두 충족하면 종전 주택 양도에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있다. 김 대표는 “신축 주택으로 3년 안에 이사하지 않거나 1년 이상 거주하지 않으면 사후에 비과세 세액을 추징당할 수 있어 유념해야 한다”고 강조했다. 1주택자인 상태에서 분양권을 매수한 경우에도 양도세 비과세 혜택은 입주권 취득 때와 동일한 기준으로 적용된다.

재건축·재개발 조합원이 공사 기간 중 대체 주택을 취득해 거주하다가 팔 때도 특례를 적용받을 수 있다. 이때 요건은 △사업시행인가 후 대체 주택 취득 △대체 주택에서 1년 이상 거주 등이다. 단 다주택자는 비과세 혜택을 받을 수 없다.

김 대표는 또 부동산 현장점검반 등의 자금출처 조사도 대비하라고 조언했다. 그는 “가족에게서 주택구입자금을 빌릴 때 과세당국으로부터 증여라는 오해를 받지 않으려면 적정 이자를 내고 원금을 분할 상환해야 한다”고 설명했다.