[예규‧판례] 대법, 증여 2년 내 유사매매가액도 시가…상증령 49조 4항으로 못 꺾는다

(조세금융신문=고승주 기자) 대법원이 증여 시점으로부터 2년 전 매매가액도 시가로 볼 수 있다는 판단을 내렸다. 시행령상 위임 조문에서 기간 제한을 둔 조문이 있긴 하지만, 그건 납세자의 이해를 돕기 위한 조문이지 2년 전 매매가액을 시가로 보지 말라고 제한한 게 아니라고 선을 그었다.

대법원 제1부(주심 서경환‧신숙희)는 최근 성동세무서장이 2년 내 유사매매가액을 이용해 증여세를 부과한 처분이 옛 상속세 및 증여세법(이하 상증법) 시행령 제49조 제1항 및 제4항을 오해했다는 A씨의 상고에 대해 상고기각 판결을 내렸다(대법 2025두30271, 25. 7. 3.).

대법은 “규정의 문언, 체계 및 취지 등을 종합하여 보면, 구 상증세법 시행령 제49조 제4항의 기간에 해당하지 아니하더라도 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간’ 중에 유사재산에 대한 매매 등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 가액을 해당 재산의 시가에 포함시킬 수 있다는 내용의 규정이라고 해석하는 것이 타당하다”라고 밝혔다.

상속‧증여세에서 가장 논란이 되는 건 시가 평가다.

상속‧증여세에서는 현재 시세에 맞춰 시가 신고를 원칙으로 하고, 시가를 알 방법이 없을 때는 제한적으로 공시가격을 이용할 수 있도록 하고 있다.

시가로 볼 가격이 있는지부터 확인하고, 없을 경우 공시가격 신고를 하는 것이 정석인데, 공시가격과 시세가 상당히 차이 나는 경우는 감정평가를 받아서라도 시가를 확인해 신고하는 게 차후 국세청과 세금 문제로 탈이 없다.

하지만 재산을 받은 사람 입장에서는 되도록 최저가로 세금 신고하고 싶은데, 시세보다 훨씬 낮은 공시가격으로 세금을 신고했다가 추징받는 사례가 꾸준히 발생하고 있다.

A씨는 2020년 4월 3일 서울 성동구 주택 지분 40%를 증여받았고, 2019년 1월 1일 고시된 공시가격으로 증여세를 신고했다.

성동세무서는 증여받기 10개월 전인 2019년 6월 8일, A씨가 증여받은 아파트 단지에서 주거전용면적이 같은 아파트가 팔린 것을 확인, A씨가 유사매매 물건의 56.7%밖에 되지 않은 가격에 증여세를 신고했다고 판단하고. 이 가격으로 증여세를 추징할 수 있는지 서울지방국세청 평가심의위원회에 물었다.

평가심의위는 유사매매가격으로 증여세를 추징할 수 있다고 보았는데 ▲2019년 6월 8일 팔린 아파트와 2020년 6월 8일 A씨가 증여받은 아파트가 같은 아파트 단지 내 있고 크기가 똑같아 가격 차이가 비슷할 것으로 보이는 점 ▲유사매매 사례와 A씨 아파트 증여 시점간 가격변동이 크게 발생하지 않는 점 ▲상증법에서는 증여받기 2년 전 유사매매 사례 가격이라도 시가로 보아 증여세를 물릴 수 있도록 한 점 등을 이유로 들었다.

A씨는 마지막 단서, 증여 10개월 전 가격을 시가로 보았다는 점을 문제로 삼았다.

2020년 당시 상증법 제60조에서는 증여의 경우 증여 6개월 전, 증여 후 3개월 이내의 유사매매가격을 시가로 볼 수 있고, 상증법 시행령 제49조 제4항에서도 증여 6개월 전부터 ‘증여세 신고일’ 이내의 유사매매가격을 시가로 볼 수 있다고 되어 있는데, 왜 증여 10개월 전 가격을 시가로 보느냐고 따졌다.

하지만 A씨는 1, 2심에서 모두 패했는데, 상증법 시행령 제49조 제1항에서 증여 2년 전 가격도 시가로 볼 수 있다고 해놨기 때문이었다.

상증법 제60조 제1항에서는 상증세 신고 원칙은 ‘시가’이며, 제2항에서는 시가로 볼 수 있는 유형을 상증법 시행령 제49조에 위임한다고 해놓고, 제3항에서는 그런데도 시가로 볼 가격이 없고, 주택을 상속 및 증여한 경우 제61조 제1항 제4호에 따라 공시가격을 사용할 수 있게 되어 있다.

상증법 제60조 제2항 위임에 따라 상증법 시행령 제49조 제1항에서는 시가로 볼 수 있는 유형을 나열하면서 우선 기간을 증여 이전 6개월, 증여 이후 3개월 내 거래된 유사물건의 가격이라고 하면서도, ‘증여 2년 전 가격’이라도 국세청 평가심의위원회 심의로 시가로 볼 수 있다고 정했다.

다만, 국세청 내 평가심의위원회가 증여 2년 전 가격을 시가로 판단하려면, 상증법 시행령 제49조 ‘제4항’에 따라 실제 증여 물건과 면적‧위치‧용도‧종목‧기준시가가 동일하거나 유사한 물건이어야 한다.

즉, ‘제4항’의 역할은 ‘제1항’에서 허용한 유사매매가격을 시가로 판단하기 위한 세부조건이며, ‘제1항’을 보조하기 위한 장치인데, ‘제4항’은 조문 내 괄호 하나 넣고 ‘증여세를 신고한 경우 증여 전 6개월부터 증여 신고일 이내의 가액’을 말한다고 참조 설명을 두었다.

얼핏 보기에는 상증세법 시행령 제49조 제1항에선 증여 2년 전 가격을 시가로 쓸 수 있게 허용하는 듯 하면서 상증세법 시행령 제49조 제4항에선 증여세를 신고한 경우 증여 전 6개월~증여세 신고일 이내 가격을 시가로 쓸 수 있게 하는 모순이 있는 것처럼 보인다.

그래서 A씨 측은 상증세법 시행령 제49조 제4항에서 ‘증여 전 6개월~증여 신고일까지’만 시가로 쓸 수 있다고 나와 있지 않으냐, 그러니 10개월 전 유사매매가격을 가지고 증여세를 매긴 건 법을 잘못 적용한 것이라며 법리오해로 찌르고 들어왔다.

그런데 상위 조문에 예외를 두려면 괄호(참조설명)로 하는 게 아니다.

법은 순차적으로 절차와 논리를 전개하기에 물 흐르듯 위에서 아래로 읽어가며 해석이 이뤄지는데, 후속된 조문에서 위에서 전개한 절차와 논리에 제한을 두려면, 반드시 예외 되는 이유를 조문으로 쓰고, 그 사례를 해당 조항에 번호로 나열한다. 그런데 상증세법 시행령 제49조 제4항의 기간 설명은 별 이유 없이 괄호(참조설명)로 끼어들어 있다.

대법에서 이 사건을 심리하기로 받아들인 건 A씨 같은 오해가 되풀이되지 않도록 정리하기 위함으로 보인다(보통 대법 재판연구관들은 어지간하면 사건을 보지도 않고, 불속행기각 의견을 내려버리고, 대법관들은 별일이 없으면 이를 수용함).

대법은 판결문을 통해 상증세법 시행령 제49조 ‘제1항’과 상증세법 시행령 제49조 ‘제4항’과의 관계에 대해 “구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 해당 재산이 아닌 ‘유사재산’에 대한 거래가액 등을 해당 재산의 시가로 볼 수 있는 경우에 관한 규정으로서, 그 법문에서는 위 제49조 제1항과의 관계를 놓고 ‘제1항을 적용할 때’라고 되어 있을 뿐, ‘제1항 본문을 적용할 때’라는 식으로 그 적용 국면이 특별히 한정되어 있지 아니하다. 이와 같이 구 상증세법 시행령 제49조 제4항 자체에서 같은 조 제1항 단서의 적용을 명시적으로 배제하고 있지 아니한 이상 (후략)”이라고 설시했다.

쉽게 말하자면, 상증세법 시행령 제49조의 작동 방식은 ‘제1항’부터 적용할 때 ‘제4항’에서의 유사매매 간주조건을 따져보도록 설계됐는데, ‘제4항’부터 따져서 ‘제1항’을 적용하라는 식으로 설계된 것도 아니고, ‘제4항’ 그 자체도 ‘제1항’에 대한 예외 규정이 아니라는 뜻이다.

대법은 왜 상증세법 시행령 제49조 ‘제4항’ 괄호 안에 ‘증여 전 6개월~증여 신고일까지’를 넣어 마치 ‘제1항’과 모순된 것처럼 보이게 해놨는지에 대해 순전히 납세자의 이해를 돕기 위해 넣은 조문이지 어떤 예외를 두고자 넣은 게 아니라고 강조했다.

원래는 상증세법 시행령 제49조에서는 유사매매사례라고 볼 수 있는 세부조건을 명시한 조문만 있었다가 2010년 12월 30일 법 개정을 하면서 성실신고 납세자를 돕기 위해 ‘증여 6개월 전부터 세금 신고일 내 가격 정도면 시가로 보고 세금신고 해도 되겠구나’라는 취지로 납세자가 법정기한 내 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 ‘신고일까지’ 유사매매가액 등을 시가로 인정한다는 내용을 넣었다는 설명이다.

대법은 나아가 상증세법 시행령 제49조 제4항을 A씨 측 주장대로 기계적으로 적용할 경우 성실납세자가 억울하게 될 수 있다고 전했다.

집값은 올랐다가도 떨어질 수 있는데, 납세자 설명대로 증여 6개월 전부터 증여세 신고일 기간 내 가격을 시가로 친다면, 납세자가 지금 집값이 고점이라서 지금 신고하면 불리할까 봐 매매가가 떨어지는 구간에 세금 신고를 안 하고 버티면, 정직하게 고점에서 신고한 사람은 상대적으로 손해를 볼 수 있다.

세무시장에선 상증세법 시행령 제49조 제4항 적용을 피하려면 기간 요건이 아니라 제4항의 본 취지인 실제 증여 물건과 면적‧위치‧용도‧종목‧기준시가가 동일하거나 유사한 매매사례가 있는지를 살피라고 조언한다. 유사 매매사례가 있더라도 증여시점과 유사 매매 시점상 가격변동 요인이 있다면, 일률적으로 제4항을 적용할 수 없기 때문이다.

최근에는 고가주택의 경우 500만원까지는 세액공제를 받으니 감정평가를 받아 신고할 것을 권한다. 국세청은 고가주택이나 꼬마빌딩 등에 대해 감정평가를 하여 과세하는 사업을 확대하고 있다.