"시프트도 미리 내 집으로" 서울시 기존 거주자 갈아타나…신규 청약자 혼선 우려도

기존 시프트 거주자 임대차 계약 연장 불가

미리내집, 아파트형만 분양전환 될 듯

40~50대 무주택자, 서울시 장기전세 입주 기회 상실 우려

[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울시 거주 무주택자를 위한 공공임대주택 장기전세주택 정책이 신혼부부를 대상으로 하는 '미리 내 집'으로 바뀌면서 기존 장기전세주택 거주자를 비롯해 서울시 공공주택 청약을 기다리는 수요자들의 주의가 요망된다. 기존 시프트 거주자는 20년 거주를 채운 경우 임대차 계약이 일방적으로 해지될 수 있는 데다 분양전환을 바탕으로 하는 미리 내 집도 주택 유형에 따라 분양 전환 규정이 다소 다르기 때문이다.

아울러 그동안 '저렴한 주택' 공급을 위해 김헌동 전 서울주택도시(SH)공사 사장이 강력 추진했던 토지임대부주택이 사실상 사라지는 것을 비롯해 분양전환 불가 임대주택이 대폭 사라질 전망이다. 이와 함께 40~50대 무주택자가 서울시 장기전세주택에 입주하기가 크게 어려워질 수 있다.

7일 서울시가 청년층의 안정적인 주택 마련을 위해 미리 내 집의 공급과 공급물량 확대를 적극 추진하면서 기존 시프트 거주자와 공공주택 예비 청약자들의 혼선을 빚을 수 있다는 지적이 나온다.

◆ 서울시, 공공주택 제도 분양전환형 '미리 내 집'으로 급 선회

서울시는 지난해 '미리 내 집'으로 공식 명명된 장기전세주택II 정책을 내놨다. 미리 내 집은 신혼부부를 대상으로 도시근로자 월평균 소득의 최대 200%를 벌어들이는 가구도 입주할 수 있는 임대주택이다. 더욱이 아이를 출산하면 아예 입주자격에서 소득 기준이 사라지는 만큼 중산층 이상 부부도 입주할 수 있다.

특히 미리내집의 가장 큰 특징은 기존 서울시는 물론 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공임대주택과 달리 분양전환이 가능하다는 점이다 공공임대주택 가운데 분양전환이 가능한 것은 LH가 초기 주거비 부담 저감을 목표로 해 공급했던 5년 또는 10년 공공임대주택 말고는 없었다. 분양전환형 공공임대주택은 애초부터 분양을 목표로 공급하는 주택이다.

서울시는 최근 이같은 미리 내 집 공급을 대거 확대키로 했다. 지난 6일 발표한 미리 내 집 추가 공급대책에 따르면 지난 2007년부터 공급된 서울시 장기전세주택I 시프트 약 2000가구에 대해 기존 입주자의 계약 연장을 중단하고 미리 내 집으로 공급키로 했다. 시는 20년 만기가 도래하는 시프트에 대해 2027년부터 2031년까지 5년간 연 평균 400가구를 미리 내 집으로 공급키로 했다.

오세훈 시장의 전임 임기 때 도입된 시프트는 20년 동안 거주할 수 있으며 추가 1회 연장이 가능했다. 분양 전환은 되지 않는다. 하지만 미리 내 집은 최장 20년을 거주하면 분양전환을 받을 수 있다. 이렇게 되면 미리 내 집으로 변경 공급되는 기존 시프트도 모두 분양 전환이 가능하다.

◆ 강제적 계약 해지, 기존 시프트 거주자 주거불안 우려…토지임대부 주택도 공급 중단 가능성

다만 이같은 서울시의 급격한 공공임대주택 정책 변경에 따라 이용자들의 혼선이 예상된다. 우선 기존 장기전세주택I 시프트다. 20여년 전 공급된 시프트는 분양 전환이 되지 않고 최장 20년을 거주할 수 있다. 통상 1회에 한 해 계약갱신을 허용하지만 시프트는 계약 갱신 조항이 없어 20년 이후엔 서울시 방침대로 미리 내 집 전환이 가능하다. 하지만 이렇게 되면 시프트에 살고 있는 기존 거주자는 무조건 집을 비워줘야한다. 이들 시프트 거주자들은 또다시 주거불안에 시달리게 될 판국에 놓인 셈이다.

법적으론 문제가 없다. 공공임대주택특별법에 따르면 공급자는 의무 임대기간이 끝나면 해당 주택을 분양전환할지 임대계약을 갱신할지를 자유롭게 결정할 수 있다. 다만 공공임대주택에서 입주 대상 자격을 상실하지 않은 기존 거주자와 계약을 일방적으로 끝내는 상황은 지금까지 없었다. 국토부 관계자는 "공공임대주택은 장기전세의 경우 20년, 국민임대의 경우 30년 식으로 의무 거주기간이 있는데 이를 지키면 이후 그 주택의 운용에 대해서는 규정이 없다"면서 "다만 정부 국민임대주택에서 기존 거주자를 대상으로 강제적인 계약 해지를 한 경우는 없는 상황"이라고 말했다.

더욱이 비슷한 입장의 무주택자인데 기존 시프트 거주자는 계약이 종결되는 반면 신규 미리 내 집 당첨자는 분양전환 권한을 갖는다는 점도 형평성 논란을 부를 수 있을 것이란 진단도 나온다. 더불어 신혼부부가 아닌 40~50대 무주택자는 서울시 장기 전세주택에 입주하기 어려울 전망이다. 서울시는 장기전세주택 I과 II를 병행 공급한다는 방침이지만 미리 내 집 공급 확대에 초점이 맞춰진 만큼 기존 시프트는 공급량이 크게 줄어들 우려가 있다.

같은 미리 내 집이지만 규정도 다소 다르다. 서울시는 미리 내 집 공급 확대 방안에서 공공 한옥을 미리 내 집으로 활용하는 방안을 내놨다. 다만 공공한옥의 경우 서울시 문화 자산인 만큼 분양 전환이 불가하다. 이 역시 최장 20년 후에는 집을 비워줘야한다는 특성이 있다. 또한 서울시가 공급을 늘리기 위해 도입한 비아파트(빌라)장기전세주택의 경우도 분양 전환이 되지 않는다. 물론 빌라의 경우 분양전환을 받는 수요가 사실상 없을 것으로 예상되지만 같은 미리 내 집이란 명칭으로 공급되는 만큼 일정부분 혼선이 불가피할 것으로 예측된다.

이와 함께 김헌동 전 SH공사 사장 시절 서울시 공공주택 유형의 대부분을 차지했던 토지임대부주택도 공급이 크게 위축될 공산이 크다. 서울시는 결정된 바가 없다는 입장이지만 서울시의 공공주택 공급방향이 미리 내 집으로 바뀐 만큼 토지임대부 주택 공급은 당분간 중단될 가능성이 나온다. 아울러 토지임대부 주택에 대한 분양 전환 요구도 나올 수 있다는 게 업계의 관측이다.

한 업계 관계자는 "서울시 공공주택정책이 단기에 크게 바뀌기 때문에 청약시 자신의 상황을 살핀 접근이 요구된다"며 "특히 기존 시프트 거주자는 조만간 집을 바꿔야 하는 만큼 지금부터 내집 마련 계획을 세워야할 것"이라고 말했다.

donglee@newspim.com