<div>■ '서울 전역·경기 12곳' 규제지역 묶는다…내일부터 효력■ 서울 LTV '40%'로 제한…4억 주담대도 힘든 규제 2탄■ 6억 주담대? 소득 1.2억 넘어야…소득 낮으면 3억 어렵다■ '9·7 공급대책' 후속조치 속도…정비사업 법안, 연내 통과 총력■ 부동산 불법행위 끝까지 잡는다…총리실 산하 감독기구 신설■ 서울 전역·경기 12곳으로 규제지역 확대…풍선효과 차단■ 규제지역 늘리고 대출한도 줄이다…불법거래 감독기구도 설치■ "이젠 2금융권도 길 없다"…대출 우회 통로 '완전 차단'<figure><img src="https://img.newspim.com/news/2025/10/15/2510151037100290.jpg" /></figure></div>

<div>규제지역 지정 효과 오는 16일부터 발생...LTV·다주택자 취득세 중과 등 영향토허제 적용 2025년 10월 29일~2026년 12월 30일...2년간 실거주 의무 부과[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 서울시 25개 자치구 전역과 성남, 수원, 광명 등 경기도 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 분류된다. 규제 강도가 가장 높은 토지거래허가구역으로도 지정됐다.주택가격 급등세를 보이거나 급등 우려가 나타나는 지역에 대한 규제를 강화해 주택 수요를 조정하겠다는 것이다. 이에 따라 해당 지역들에는 주택담보인정비율(LTV), 취득세, 전매, 청약 등과 관련해 기존보다 강화된 기준이 적용되며 구입 주택에 대해 2년간 실거주 의무가 부여된다.15일 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등이 발표한 '정부합동 부동산시장 안정대책'에 따르면 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외한 서울 21개 자치구와 경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 조정대상지역 및 투기과열지구로 신규 지정됐다.앞서 규제지역으로 분류된 강남구, 서초구, 송파구, 용산구에 대해서는 현행 지정 상태를 유지하는 것으로 결정했다. 이에 따라 서울은 25개 자치구 모두 관련 규제를 받게 됐다.<figure><img src="https://img.newspim.com/news/2025/10/13/251013150128519_w.jpg" /></figure>주요 규제 내용은 ▲LTV(무주택자 40%, 유주택자 0%) ▲다주택자 취득세 중과(최대 12%) ▲전매제한(수도권 3년, 지방 1년) ▲청약 재당첨 제한(최대 10년) ▲정비사업 규제(재건축 조합원당 주택 공급수 1주택으로 제한, 지위양도 제한) ▲자금조달계획서 및 입주계획 신고 의무 등이다. 오는 16일부터 효력이 발생한다.이날 정부는 서울 25개 자치구 전체와 경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시를 토지거래허가구역으로 지정했다. 허가대상은 해당 구역 소재 아파트뿐 아니라 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택도 해당된다. 기존 서울시가 토지거래허가구역으로 지정한 강남구, 서초구, 송파구, 용산구는 아파트만 허가 대상이다. 지정 기간은 이달 20일부터 이듬해 12월 30일까지다.토지거래허가구역은 주택 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 부여된다. 실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과 또는 허가 취소가 가능하다. 비주택담보대출의 LTV는 기존 70%에서 토지거래허가구역에 적용되는 40%로 축소된다. 이번 지정은 서울시장, 경기도지사 또는 국토부장관이 기존에 지정한 토지거래허가구역과는 별도로 적용된다. 국토부는 향후 허가 관청(시·군·구)과 협의해 업무 가이드라인 등을 통해 허가 절차상의 국민 불편 최소화 방안을 마련할 계획이다.blue99@newspim.com</div>

규제지역 지정 효과 오는 16일부터 발생...LTV·다주택자 취득세 중과 등 영향. 토허제 적용 2025년 10월 29일~2026년 12월 30일...2년간 실거주 의무 부과

[10·15 부동산대책] '서울 전역·경기 12곳' 규제지역 묶는다...내일부터 효력

<div><figure><img src="https://www.tfmedia.co.kr/data/photos/20251042/art_17604359173958_318043.jpg" /></figure>(조세금융신문=진민경 기자) 정부가 수도권 중심의 주택가격 상승세와 대출 과열 우려에 대응하기 위해 대출수요 관리 강화 방안을 긴급 가동한다.▲주택가격에 따른 주택담보대출 여신한도 차등화 ▲스트레스 금리 상향 조정 ▲1주택자 전세대출 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 ▲주담대 위험가중치 상향조정 조기 시행 등이 핵심이다.또한 ▲주담대 LTV 강화(70%→40%)와 전세대출 제한 등 규제지역 지정에 따른 대출규제 강화 조치도 내일(16일)부터 즉시 적용된다.금융위원회는 15일 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정화 대책’ 이행 상황을 점검하기 위한 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열었다.이번 회의는 같은 날 오전 기획재정부·국토교통부·금융위원회 등 관계부처가 합동으로 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’의 후속 조치로, 대책의 현장 안착과 대출수요 관리 방안을 논의하기 위해 마련됐다.회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원을 비롯해 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 신용정보원 등 관계기관이 참석했다.참석자들은 “6·27 대책 이후 가계대출 증가규모는 상당 수준 안정화됐으나 수도권 일부 지역 중심으로 주택가격 상승세가 계속되고 있다”며 “금리 인하 기대감 등 부동산 상승에 대한 시장 기대 심리가 여전한 상황에서 일부 지역의 과열 양상이 다른 지역까지 확대될 수 있으므로 선제적인 대출수요 관리방안이 필요하다”고 입을 모았다.◇ 주택가격별 주담대 한도 차등…15억 이하 6억, 25억 초과 2억정부는 우선 수도권과 규제지역 내 주택구입목적 주담대 대출한도를 주택가격(시가)에 따라 차등 적용한다.수도권과 규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원으로 유지하고, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출한도를 차등 적용한다. 이 조치는 내일(16일)부터 즉시 시행되며, 이주비대출은 예외적으로 최대 6억원 한도가 유지된다.◇ 스트레스 금리 3%로 상향…금리 인하기 대비또한 정부는 스트레스 금리를 상향 조정한다.차주 DSR 산정시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영해 대출금리에 일정수준의 스트레스(ST) 금리를 가산하는 스트레스 DSR 제도를 강화하는 것인데, 이는 차주별 상환능력 평가를 강화하는 조치다.현재 차주별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리를 수도권과 규제지역 내 주담대에 한해 3%로 상향 조정한다. 해당 조치 역시 내일(16일)부터 즉각 시행된다.정부는 이를 통해 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 차주별 대출한도 확대 효과가 일정 부분 상쇄될 것으로 내다보고 있다.◇ 1주택자 전세대출에도 DSR 적용…갭투자 차단1주택자 전세대출에 DSR도 적용된다.1주택자(소유주택 지역 무관)가 수도권과 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영한다.이는 전세대출을 활용한 갭투자나 다주택 레버리지 확대를 차단하기 위한 취지로 해석되며, 오는 29일부터 시행된다.◇ 주담대 위험가중치 상향 내년 1월로 앞당겨지난 9월 발표된 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치는 시행 시기가 내년 4월에서 내년 1월로 앞당겨진다.이로써 정부는 부동산으로의 자금 쏠림을 완화하고 기업과 자본시장으로의 자금 공급을 확대해 생산적 금융을 신속히 추진하겠다는 계획이다.◇ 규제지역 신규 지정…LTV 40%로 하향아울러 정부는 이번 투기과열지역 및 조정대상지역 등 규제지역 신규 지정에 따라 강화된 대출규제를 즉시 적용한다.규제지역 내 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지고 전세·신용대출 차주의 규제지역 주택구입이 제한된다.토지거래허가구역 내 상가·오피스텔 등 비주택담보대축의 LTV 비율 역시 기존 70%에서 40%로 하향 조정된다.금융위와 관계기관들은 이번에 발표한 방안 중 즉시 시행이 가능한 조치들은 발표 후 다음날인 오는 16일 바로 적용하고, 후속 조치가 필요한 과제도 최대한 신속하게 추진할 계획이다.다만 이번 조치 시행 이전에 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결한 차주, 대출 신청접수가 완료된 차주 등은 예외로 둔다.금융위 관계자는 “이번 대책의 효과적 이행을 위해선 대책 발표 이후 관리와 운영이 더욱 중요하다”며 “향후 구체적인 가계대출 증가 양상과 주택시장 동향, 풍선효과 발생 여부 등을 면밀히 모니터링하며 시장 상황에 맞는 추가대책을 적기에 과감하게 시행해 나갈 것”이라고 밝혔다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]</div>

(조세금융신문=진민경 기자) 정부가 수도권 중심의 주택가격 상승세와 대출 과열 우려에 대응하기 위해 대출수요 관리 강화 방안을 긴급 가동한다.

정부, 부동산 과열 ‘급제동’…고가주택·전세대출 모두 조인다

<div><figure><img src="https://img.newspim.com/news/2025/10/15/251015115902913_w.jpg" /></figure>[서울=뉴스핌] 류기찬 기자 = 정부가 서울과 경기도 일부 지역의 집값 과열에 대응하기 위해 토지거래허가구역과 규제지역을 서울 전역 및 경기 12개 지역으로 확대 지정한다고 밝혔다. 규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고, 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소돼 대출을 통한 주택 구입자금 마련이 어려워진다. 다주택자에 대한 취득세·양도소득세 중과, 분양권 전매 제한, 청약 재당첨 제한 등도 불이익을 받는다. 사진은 15일 오전 서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트의 모습. 2025.10.15 ryuchan0925@newspim.com</div>

[서울=뉴스핌] 류기찬 기자 = 정부가 서울과 경기도 일부 지역의 집값 과열에 대응하기 위해 토지거래허가구역과 규제지역을 서울 전역 및 경기 12개 지역으로 확대 지정한다고 밝혔다. 규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고, 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소돼 대출을 통한 주택 구입자금 마련이 어려워진다. 다주택자에 대한 취득세·양도소득세 중과, 분양권 전매 제한, 청약 재당첨 제한 등도 불이익을 받는다. 사진은 15일 오전 서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트의 모습. 2025.10.15 ryuchan0925@newspim.com.

정부, 서울 전역 토허구역 확대 지정

<div><figure><img src="https://img.khan.co.kr/news/r/600xX/2025/10/15/news-p.v1.20251015.34f054dbb2c34224b4176ed02cf0b500_P1.webp" /></figure>구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 15일 “토지거래허가구역과 규제지역을 확대 지정해 가수요를 차단하겠다”고 했다.구 부총리는 이날 정부서울청사에서 열린 주택시장 안정화 대책 합동브리핑에서 “최근 부동산시장은 서울·수도권을 중심으로 가격 변동성이 확대되고 있다”며 이같이 말했다.그는 “서울 전역과 과천·성남 등 경기 12개 지역을 토지거래허가구역조정대상지역·투기과열지구로 지정해서 주택 구입 시 실거주 의무를 부여하고 대출·세제 등 강화된 규제를 적용하겠다”고 했다.부동산 대출 규제도 보완하기로 했다. 구 부총리는 “주택담보대출 한도를 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원으로, 25억원 초과 주택은 2억원으로 낮추겠다”고 했다. 또 “스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 금리를 상향조정하고, 수도권과 규제지역 전세 대출에 DSR을 적용하겠다”고 했다.부동산 세제 개편도 예고했다. 구 부총리는 “자금흐름 유도, 응능부담 원칙, 국민 수용성 등을 종합적으로 고려해 부동산 세제 합리화 방안을 마련하겠다”고 했다. 이어 “세제 개편의 구체적 방향시기·순서 등은 부동산 시장에 미치는 영향, 과세형평 등을 살펴 종합 검토하겠다”고 했다.주택 공급과 관련해서는 “9·7 공급대책을 더욱 속도감 있게 추진하겠다”고 했다. 그러면서 “부동산 관계 장관회의 등을 통해 이행상황을 격주로 점검하고, 특히 서울 선호지역 공급이 신속히 이루어지도록 하겠다”고 했다.</div>

구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 15일 “토지거래허가구역과 규제지역을 확대 지정해 가수요를 차단하겠다”고 했다. 구 부총리는 이날 정부서울청사에서 열린 주택시장 안정화 대책 합동브리핑에서 “최근 부동산시장은 서울·수도권을 중심으로 가격 변동성이 확대되고 있다”며 이같이 말했다.

구윤철 “서울 전역·경기 12개 지역 추가 규제…주담대 한도도 낮춰”

<div>‘핀셋 아닌 그물 치기’ 강력 규제에 거래량 감소·가격 조정 불가피강남 3구 등 인기 주거지 가격만 오르고 외곽 지역은 하락 가능성‘전세 품귀’ 가속화 전망도…“구체적 세제 개편안 빠졌다” 비판도<figure><img src="https://img.khan.co.kr/news/r/600xX/2025/10/15/l_2025101601000297300027181.webp" /></figure>10·15 부동산 대책의 핵심은 수도권 집값을 밀어올린 ‘갭투자’(전세 낀 매매) 원천 차단과 서울과 경기 일부까지 넓게 ‘그물치기’를 한 대책이라는 점이다. 서울 ‘한강벨트’ 등 최근 집값 급등세가 두드러진 지역만 ‘핀셋 규제’하는 대신 서울 전역, 경기 일부 지역까지 실수요 의무를 적용하는 토지거래허가구역으로 묶어 투기 수요가 번지는 것을 최대한 틀어막겠다는 것이다.전문가들은 갭투자 수요 차단 등이라는 점에서 당장 ‘불장’이 주춤할 것으로 전망했다. 다만 장기적으론 수도권 내 양극화 심화, 매물 부족 등에 따른 집값·전셋값 상승 등 부작용에 대한 우려도 적지 않게 제기했다.이재명 정부 출범 후 4개월 만에 세 번째 부동산 대책을 발표한 배경은 6·27 대책 이후 잠잠했던 서울 집값 상승세가 한강 인근 비규제지역을 중심으로 확산하는 경향이 뚜렷했기 때문이다. 이날 한국부동산원이 발표한 9월 전국 주택가격 동향 조사 결과를 보면, 지난달 서울 성동구(1.49%), 송파구(1.30%), 용산구(1.20%), 마포구(1.17%) 등 한강벨트 지역의 월간 집값이 1% 넘게 급등하며 서울 집값 상승세를 이끌었다.이번 대책으로 과열 양상을 보인 한강벨트 지역의 거래량 감소와 가격 조정이 불가피할 것으로 보인다. 주택 수요의 30~40%에 달하는 갭투자가 막힌 데다 다주택자 세금 부담과 고가 주택 대출 문턱까지 높아지기 때문이다. 부동산 애널리스트 출신 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “앞으로 한 달이면 서울 아파트값 주간 상승률이 0.1% 아래로 떨어질 것”이라고 예측했다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “과거 문재인 정부처럼 핀셋 규제가 아닌, 주택 수요가 집중된 지역 전체로 규제 범위를 넓혀 투기 수요 확산을 원천 차단했다는 점에서 효과가 클 것”이라고 평가했다.지역별로 보면 규제지역 내에서 집값 양극화가 심화될 것이라는 전망이 나온다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “대출 의존도가 적은 ‘현금 부자’ 중심으로 강남 3구, 용산구, 성동구 등 고급 주거지만 가격이 오르고, 그간 상승폭이 작았던 외곽 지역은 크게 침체되는 초양극화 현상이 나타날 것”이라고 분석했다.장기적으로 매물이 줄어들면서 집값 하락세가 제한되고 도리어 상승을 자극할 수 있다는 분석도 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “일례로 재건축 아파트에서 조합원 지위 양도가 가능한 물건만 거래되는 등 매물이 급감하면 수요만큼이나 공급도 같이 줄기 때문에 가격 하락폭이 제한적이거나 시장 회복 시 가격이 상승하는 모습을 보일 가능성이 상존한다”고 말했다.시장에선 전월세 등 임대차 시장의 불안 우려도 제기했다. 전세대출 규제, 갭투자 금지 등으로 전세 매물 자체가 사라지고, 월세화가 가속화할 수 있다는 것이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세가 상승의 땔감 역할을 하던 전세대출 제한으로 갭투자 악용 이슈는 줄겠지만, 보증부 월세 등 월세화에 따른 임차인 주거비 부담은 해결해야 하는 숙제로 남았다”고 말했다.시민사회에서는 이번 대책에 부동산 투기를 잠재울 수 있는 구체적인 세제 개편안이 빠져, 집값 상승의 원인 해소와는 거리가 먼 근시안적 대책이라는 비판을 내놨다. 참여연대는 이날 논평을 통해 “종합부동산세·양도세·취득세 감면 등 전방위적인 부동산 감세 정책을 바로잡지 않는 한, 국지적인 처방으로는 시장 불안과 집값 상승을 잠재울 수 없다”고 밝혔다. 홍정훈 한국도시연구소 책임연구원은 “기존 주택을 처분해 고가 주택을 매수하려는 수요를 억제하기 위해서는 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 축소할 필요가 있다”고 말했다.</div>

‘핀셋 아닌 그물 치기’ 강력 규제에 거래량 감소·가격 조정 불가피. 강남 3구 등 인기 주거지 가격만 오르고 외곽 지역은 하락 가능성

‘급한 불’ 끄겠지만…집값 양극화·전셋값 상승으로 번질 우려

<div><figure><img src="https://pds.joongang.co.kr/news/component/htmlphoto_mmdata/202510/15/5e0030a6-e73f-42bb-9a35-bb604ff10e44.jpg" /></figure>정부가 15일 발표한 부동산 대책의 핵심은 규제 지역 확대와 대출 제한이다. 서울 전역과 경기도 12 곳이 규제지역(조정대상지역· 투기과열지구)와 토지거래허가구역으로 지정됐다. 규제 대상 지역이 확대되면서 국토교통부와 주요 부동산 커뮤니티 등엔 달라진 규제에 대한 문의와 질문이 빗발쳤다. 정부의 설명을 토대로 세부 내용을 문답 형식으로 정리했다.서울과 경기 12곳의 토지거래허가 의무는 언제부터인가 관보 공고일로부터 5일 뒤 효력이 발생하기 때문에 20일에 계약한 집부터 적용된다. 아파트나 아파트가 포함된 연립·다세대 주택은 지방자치단체에 허가를 받아야 거래할 수 있다.상가나 오피스텔 등에도 대출 규제가 적용되나토지거래허가구역으로 지정된 지역에선 비주택담보대출의 LTV도 70%에서 40%로 축소된다.아파트 분양권 전매는 언제부터 제한되나토지거래허가 지역으로 지정되면 2년 이상 실거주 의무와 분양권 3년 전매 제한이 생긴다. 토허제 효력은 공고일로부터 5일 뒤에 생기지만 전매 제한은 규제지역 지정 공고일인 15일부터 즉시 적용된다. 다만 15일에 이미 분양권을 보유한 당첨자나 분양권 매수자는 한 번 전매가 허용된다.청약 관련 제한은 어떤 게 있나조정대상지역에선 재당첨 제한 7년, 투기과열지구에선 10년이 적용된다. 규제 지역 지정 공고일 이후 ‘입주자모집 승인 신청분’부터 규제가 적용된다.정비사업 관련 규제는 재건축 조합은 조합원당 공급 주택 수가 1주택으로 제한되고, 규제 지역 지정공고일 당시 조합설립이 인가된 재건축 구역과 관리 처분계획이 인가된 재개발 구역부터는 조합원 지위 양도가 제한된다. 지정일 이후 최초로 사업시행계획 인가를 신청하는 재건축은 1+1 예외를 제외하고 1주택만 공급받을 수 있다.규제지역 내 집을 살 때 확인해야 할 대출 규제는무주택자(기존 주택 처분 조건부 1주택자 포함)의 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 축소된다. 또 전세대출을 받은 사람은 규제지역에서 3억원 넘는 아파트를 살 수 없다. 1억원 넘게 신용대출을 받은 사람도 대출 시점부터 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다. 수도권(서울·경기·인천) 내 주택의 주담대 한도가 집값이 25억원을 초과한 경우엔 2억원, 15억원 초과~25억 원 이하엔 4억원으로 각각 제한된다. 15억원 이하 주택 한도는 그대로 6억원으로 유지된다.대책 발표일(15일)에 집을 샀다면 LTV와 주담대 한도는 어떻게 되나새 규제는 16일부터 시행되기 때문에 전날까지 금융회사 전산상 대출 신청 접수가 완료되거나, 주택 매매 및 전세 계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명하면 종전 규정이 적용된다. 집단대출의 경우 이날까지 입주자 모집공고나 착공 신고가 돼야 기존 기준을 적용한다. 15일까지 관리처분 인가가 나온 재건축·재개발 주택도 이번 규제의 예외로 인정된다. 15일 전에 관할 지방자치단체에 토지거래허가 신청을 접수한 경우엔 매매 계약을 그 이후에 체결해도 LTV 등을 종전대로 적용한다.집값(15억·25억원)은 어떻게 산정하나금융권이 시가 산정 방식에 따라 한국부동산원 또는 KB부동산 시세의 일반평균가 등 자료를 활용한다만약 서울에서 10억원 아파트를 매매할 경우, 주담대 LTV 40%와 6억원 한도 중 어떤 게 적용되나둘 중 더 적은 금액을 기준으로 한다. 10억원 아파트의 경우 최대 4억원까지 받을 수 있다.<figure><img src="https://pds.joongang.co.kr/news/component/htmlphoto_mmdata/202510/15/b52b50bf-b913-49d3-99b2-a9d7f5b27920.jpg" /></figure>생애 처음 집을 사는 사람도 주담대 LTV 축소가 적용되나그렇지 않다. 이번 대책은 고가 주택과 규제지역에 대한 것이 핵심이고, 정책대출 등엔 변함이 없다. 예를 들어 신혼부부가 받는 정책 주담대의 LTV는 그대로 70%다.이주비·중도금대출도 규제 대상인가중도금대출과 이주비 대출은 규제대상이 아니다. 재건축·재개발 사업에 미치는 영향을 고려해 제외했다. 생활안정자금 목적 주담대도 해당하지 않는다.규제지역 지정 전에 중도금대출 LTV를 40% 초과해 받은 경우, 잔금 대출은 40%로 줄어드나중도금대출을 증액 없이 잔금대출로 전환하는 경우에는 중도금대출 받을 당시 LTV를 그대로 적용할 수 있다.<figure><img src="https://pds.joongang.co.kr/news/component/htmlphoto_mmdata/202510/15/3eec1f68-5542-4afd-b038-a54787888c0d.jpg" /></figure>스트레스 DSR 강화안의 구체적인 내용은스트레스 DSR은 대출 금리에 일정 수준의 스트레스 금리를 가산해 한도를 산정하는 방식이다. 현재 수도권 내 주담대 스트레스 DSR은 차주별로 1.5~3%의 가산금리를 적용했는데, 16일부턴 3%로 일괄 상향된다.대출 한도가 얼마나 줄어드나차주 별로 6.6~14.7% 정도 감소할 것으로 본다. 가령 연 소득이 1억원인 직장인이 30년 만기, 원리금 균등상환, 대출금리 4%(변동형)을 기준으로 기존엔 6억원 한도 내에서 5억 8700만원까지 대출을 받을 수 있었다면, 스트레스 금리 3%를 적용할 경우 8600만원(14.7%) 줄어든 5억100만원까지 받을 수 있다. 같은 조건에서 연 소득 5000만원인 사람의 대출 한도는 2억9400만원에서 2억5100만원으로 감소한다.규제 시행 전 받은 대출을 연장하는 경우에도 강화된 스트레스 DSR이 적용되나증액 없는 만기 연장과 자행 대환 시에는 DSR을 새로 심사하지 않는다.수도권에만 적용되나그렇다. 지방 주택담보대출의 경우 하한 0.75% 기준이 그대로 유지된다.<figure><img src="https://pds.joongang.co.kr/news/component/htmlphoto_mmdata/202510/15/e799c74b-90cb-4e4d-be26-c527476173b3.jpg" /></figure>전세대출에도 DSR이 적용되나지역과 상관없이 주택을 보유한 사람이 수도권에서 전세대출을 받을 경우 적용된다. 단 버팀목 대출 등 정책 목적의 전세대출은 제외되고, 이자상환액에 대해서만 DSR을 산정한다.왜 이자상환분만 반영하나전세대출 원금은 전세 만기 때 집주인이 돌려주는 보증금으로 일시 상환되기 때문에 차주의 상환능력을 심사할 필요성이 낮다. 반면 이자는 전세대출 기간 내내 꾸준히 갚아야 하기 때문에 상환능력을 심사할 필요가 있다. 전세대출 DSR 적용을 받는 1주택자 규모는시장 상황에 따라 달라 확정적으로 이야기하기 어렵다. 수도권에서 현재 5만2000여명이 전세대출을 받고 있다. 기본적으로 연 소득 5000만원 차주가 2억원 전세대출 받을 경우 DSR이 14% 정도 올라간다고 보면 된다. 1억원을 받으면 7.4% 정도 영향이 있다.기존 전세대출을 연장할 경우에도 스트레스 DSR이 적용되나기존 대출을 증액 없이 연장하거나 동일 금융기관 내에서 대환하는 경우에는 신규 심사를 하지 않으며, 상향된 스트레스 금리(3%)가 소급 적용되지 않는다.전세대출 DSR은 언제부터 시행되나금융권의 전산시스템 구축 등을 고려해 29일부터 시행될 예정이다. 28일까지 최초 임대차 계약이 체결됐다면 종전규정에 따라 DSR을 적용하지 않는다.</div>

정부가 15일 발표한 부동산 대책의 핵심은 규제 지역 확대와 대출 제한이다. 서울 전역과 경기도 12 곳이 규제지역(조정대상지역· 투기과열지구)와 토지거래허가구역으로 지정됐다. 규제 대상 지역이 확대되면서 국토교통부와 주요 부동산 커뮤니티 등엔 달라진 규제에 대한 문의와 질문이 빗발쳤다. 정부의 설명을 토대로 세부 내용을 문답 형식으로 정리했다.

15일 계약하면 주담대 6억원까지…신용대출 1억 넘으면 규제지역 집 못사 [Q&A]

<div><figure><img src="https://newsimg.sedaily.com/2025/10/14/2GZ6BUMPS8_1.jpg" /></figure>송언석 국민의힘 원내대표가 14일 외국인 보유 주택에 대한 종합부동산세·양도소득세·재산세 등의 세율을 내국인의 2배로 상향하고 국내에서 1주택만 보유하도록 제한하는 내용을 담은 이른바 ‘외국인 주택 구매·보유 규제 패키지법’을 대표 발의했다.이날 송 원내대표는 “외국인에게 내국인과 동일한 세율이 적용됨에 따라 외국인이 실거주 여부와 무관하게 국내 부동산을 보유하거나 시세 차익을 목적으로 부동산을 다량 매입하는 사례가 증가하고 있어 외국인의 주택 보유에 대한 세금 부담을 상향할 필요가 있다는 지적이 있다”며 △종합부동산세법 △소득세법 △지방세법 △소득세법 △부동산 거래신고법 개정안을 발의했다.먼저 종합부동산세법은 외국인이 보유하는 주택에 대한 종합부동산세의 세율을 내국인의 2배로 상향했다. 또 과세표준 산정 시 적용되는 기본공제와 종합부동산세액 산출 시 1세대 1주택자에게 적용되는 각종 공제가 외국인에게는 적용되지 않도록 했다.소득세법에선 국내 거주·비거주 여부와 상관없이 외국인의 부동산 양도로 발생하는 양도소득세에 대해 내국인이 적용받는 세율의 2배를 적용시켰다. 또 외국인의 주택임대소득에 대한 비과세 혜택을 없애고 분리과세 주택임대소득에 대한 세율도 내국인의 2배로 상향했다.지방세법은 외국인의 주택 취득 시 기본 취득세율을 30%로 올리고 30억 원 초과 주택은 50%의 취득세율을 적용했다. 보유 주택에 대한 재산세 세율도 현행의 2배로 중과했다.부동산 거래신고법에선 외국인은 국내에서 1주택만 보유하도록 허용하고 외국인 법인이나 단체는 자신의 명의로 부동산을 보유할 수 없도록 하는 내용을 담았다. 아울러 정부시설이나 산업단지에 대해서는 외국인 부동산 취득을 금지하고 외국인의 부동산 취득 심사를 위한 위원회를 설치하도록 했다. 이들 법안이 통과될 경우 중국인의 '부동산 쇼핑’과 그에 따른 주택 시장 교란을 막을 수 있을 것으로 기대된다. 앞서 국민의힘은 중국인의 부동산·의료·선거 ‘3대 쇼핑’을 방지하는 법안을 당론으로 추진하겠다고 예고한 바 있다. 다만 국민의힘 관계자는 이번 패키지법에 대해 “당론 추진 여부는 확정되지 않았다”고 전했다.</div>

송언석 국민의힘 원내대표가 14일 외국인 보유 주택에 대한 종합부동산세·양도소득세·재산세 등의 세율을 내국인의 2배로 상향하고 국내에서 1주택만 보유하도록 제한하는 내용을 담은 이른바 ‘외국인 주택 구매·보유 규제 패키지법’을 대표 발의했다.

송언석, 외국인 주택규제 패키지법 발의…종부세·양도세 2배↑

<div>조정대상지역 16일 0시 발효…'오늘이 마지막 기회'"지라시 돌았다"…규제 발표 전날 '긴급 계약' 속출규제 예고에 가격 '선반영'…"이중규제 예상 못 해" 당혹[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = "오늘까지 계약을 해야 돼요. 내일(16일) 0시부터 조정대상지역이 되니까 양도세 비과세 요건이 달라져요. 가계약은 인정을 안 해주니까 계약금 전부가 들어가야 합니다."서울 마포구 아현역 일대에서 만난 공인중개사 A씨는 이같이 말했다. A씨의 설명을 듣는 동안에도 부동산 사무실에는 몇 차례나 전화가 쇄도했다.◆ 조정대상지역 16일 0시 발효…'오늘이 마지막 기회'<figure><img src="https://img.newspim.com/news/2025/10/15/2510151545388610.jpg" /></figure>15일 정부는 서울 전역과 경기 일부 지역을 토지거래허가구역(토허제)과 조정대상지역 및 투기과열지구(조정대상지역)로 묶는 것을 골자로 한 '10·15 부동산 대책'을 발표하면서 새로 규제가 적용되는 지역의 부동산에는 매매 관련 문의가 이어지고 있다. 규제 지역은 서울시 25개 자치구 전역과 과천시, 광명시, 성남시 등 경기도 12개 지역이다.토허제가 적용되는 지역은 매수 시 2년간 실거주 의무가 부과돼 매수와 동시에 전세를 놓는 것이 불가능하다. 또한 조정대상지역은 다주택자에 대한 세금이 중과되며, 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해선 '2년 보유'에 더해 2년 실거주 요건이 추가된다. 사실상 수도권 갭투자를 원천 차단하겠다는 의도로, 그간 규제 지역에서 제외돼 '반사이익'을 보던 서울 성동구와 마포구에서는 갭투자 막차를 타기 위한 문의가 빗발치는 중이다.특히 오는 20일부터 확대 시행되는 토허제는 적용 시점까지 닷새의 말미가 있지만, 조정대상지역은 당장 16일 0시부터 매매되는 계약에 대해 이번 정책이 시행된다. 따라서 15일 자정 전까지 계약금 입금을 포함한 매매계약을 체결해야 규제를 피할 수 있기 때문에 다주택자들의 문의가 많은 것으로 나타났다.◆ "지라시 돌았다"…규제 발표 전날 '긴급 계약' 속출다만 추석 연휴 이후 마포·성동구에 부동산 규제가 적용될 것이라는 전망이 우세했던 만큼, 규제 시행 전 미리 계약을 체결하는 일도 많았다. 공인중개사 B씨는 "대책이 나온다고 정부에서 계속 시그널을 줬다"며 "추석 전에 굉장히 많이 거래가 됐다"고 전했다.또한 대책 발표 전날부터 언론 보도 전 사전 정보(지라시)가 돌면서 발표 시점을 인지하고 발 빠르게 움직인 것으로 나타났다. 한 부동산은 전날 대책 발표가 임박했다는 정보를 듣고 늦은 밤까지 긴급하게 매매 계약을 체결했다고 밝히기도 했다.이에 성동구 일부 지역에서는 되레 매물이 씨가 말라 이날 매매 문의가 없는 지역도 일부 존재했다. 성동구 옥수동의 한 공인중개사 D씨는 "대책 방안이 예고되다 보니 미리 매입하자는 매수세가 강세를 유지했다"며 "지난 주말까지는 대책 발표 전에 매수자도 많이 움직였는데, 월요일부터는 물건 자체가 없다 보니 매수 반응이 거의 없다"고 전했다.◆ 규제 예고에 가격 '선반영'…"이중규제 예상 못 해" 당혹<figure><img src="https://img.newspim.com/news/2025/10/15/2510151547521190_w.jpg" /></figure>이에 따라 이들 마포·성동구는 규제 전부터 가격이 오르는 이른바 선반영이 됐다는 의견이 우세하다. 실제 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 9월 마지막 주(29일) 기준 서울에서 가장 높은 상승률을 보인 곳은 성동구(0.78%)로, 9월 내내 서울에서 상승률 1위를 기록했고, 올해 들어 누적 상승률이 12.03%에 달했다. 마포구 역시 같은 기간 0.69% 상승하며 누적 상승률이 9.37%를 기록했다.그럼에도 불구하고 두 가지 규제를 연이어 적용할 줄은 몰랐다는 것이 공인중-개사업자들의 설명이다. C씨는 "(대책 발표가) 기습적으로 나왔다. 조정대상지역은 예상했는데 토허제까지 묶일 줄은 예상 못 했다. 토허제가 사실 무서운 것"이라며 대책이 나올 것을 염두에 뒀음에도 상당히 강력한 규제인 것으로 내다봤다.전문가들은 이런 광범위한 규제 지역 확대에 따라 대출 규제가 강화하면서 단기적으로 가격 변동은 줄어들 것으로 보면서도, 억제 효과 유지 시기에 대한 논의는 필요하다는 의견을 냈다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "규제지역은 주담대와 전세대출 등이 크게 축소되기 때문에 광범위하게 확대된다면 해당 지역의 매매거래 위축에 따라 가격 변동은 줄어들 것"이라면서도 "과거 사례처럼 거래량은 급감해도 신규 거래 물건의 가격 변동이 있을 때는 어떻게 대처할 것인지 등에 대한 논란은 불가피할 것"이라고 봤다.dosong@newspim.com</div>

조정대상지역 16일 0시 발효…'오늘이 마지막 기회'. "지라시 돌았다"…규제 발표 전날 '긴급 계약' 속출. 규제 예고에 가격 '선반영'…"이중규제 예상 못 해" 당혹

"자정까지 계약해야"…서울 전역 규제 앞두고 ′마포·성동′ 갭투자 문의 빗발

<div><img src="https://www.tfmedia.co.kr/data/photos/20170101/shp_1483403073.jpg" />(조세금융신문=양학섭 편집국장) 정부가 서울과 수도권을 중심으로 확산되는 부동산 시장을 잡기 위해 다시 규제의 고삐를 죄었다.서울 전역과 수도권 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶고, 대출 한도를 대폭 줄였으며, 세제와 단속까지 총동원한 ‘10.15 주택시장 안정화 대책’을 발표했다.명분은 주거 안정이다. 하지만 방향은 또다시 ‘규제 일변도’다.추경호 부총리는 “서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하고 대출과 세제를 강화하겠다”고 밝혔다. 김윤덕 국토교통부 장관은 “갭투자를 차단하겠다”며 실거주 의무를 추가했다. 이억원 금융위원장은 고가주택 대출 한도를 최대 2억 원까지 낮추고, 전세대출에도 DSR을 적용하겠다고 했다.이쯤 되면 규제가 아닌 ‘전면 봉쇄’에 가깝다. 서울의 집 한 채를 사거나 전세를 얻는 일 자체가 허가와 심사, 규제의 덫에 걸리게 됐다. 정부는 “시장 안정을 위한 불가피한 조치”라고 설명하지만, 국민이 느끼는 현실은 다르다.집 한 채 마련하려던 서민들에게 이번 조치는 청천병력 같은 통보나 다름없다.부동산 시장은 단순한 가격의 문제가 아니다. 거래가 막히면 세금이 줄고, 건설·금융·소비 전반이 얼어붙는다. 이는 곧 경제 침체의 그림자로 이어진다.정부는 수요 억제에만 집착한다. 하지만 수요 억제가 실수요까지 옥죄면 시장은 왜곡되고, 결국 거래 절벽으로 돌아온다. 2020년대 초반에도 똑같은 일이 있었다. 강력한 규제로 거래가 끊기고, 몇 년 뒤에는 ‘시장 침체 대응’이라는 이름으로 규제를 풀었다.이제 또다시 같은 사이클이 시작된 셈이다. 정책의 일관성 부재는 시장 불안의 근원이다.오늘은 규제, 내일은 완화. 이런 정책은 투기꾼이 아니라 국민의 신뢰를 무너뜨린다.국무조정실은 ‘부동산 불법행위 감독기구’를 신설해 전세사기·가격 띄우기 등 불법 거래를 직접 조사하겠다고 했다. 국세청도 자금출처 전수조사와 고가 증여 단속을 예고했다.물론 부동산 시장의 투기적 행태는 뿌리 뽑아야 한다. 그러나 정책의 칼끝이 서민을 향해선 안 된다. 투기꾼을 잡겠다고 실수요자까지 옥죄는 건 정의가 아니다.대출을 틀어막아 얻는 안정은 ‘거래 없는 안정’, 즉 ‘침묵의 시장’일 뿐이다. 정책은 시장을 통제하는 수단이 아니라, 국민의 삶을 지탱하는 도구여야 한다.정부는 9.7 주택공급 확대방안을 “속도감 있게 추진하겠다”고 밝혔지만, 현장의 목소리는 냉소적이다. 공급은 여전히 ‘계획’일 뿐, 실제로 착공되거나 분양되는 물량은 보이지 않는다.공급이 눈앞에 나타나지 않으면 수요 규제는 시장 공포만 키운다. 주택 공급은 시간과 절차가 필요한 일이다. 그렇다면 지금 정부가 해야 할 일은 ‘속도전’이 아니라 ‘실행의 투명성’이다. 언제, 어디에, 얼마만큼의 주택이 공급되는지를 국민이 직접 확인할 수 있어야 신뢰가 생긴다.정부가 진정으로 시장 안정을 원한다면 필요한 것은 새로운 규제가 아니라 예측 가능한 정책 방향이다. 시장 참여자들이 ‘정부가 어떤 상황에서 어떤 대응을 할 것인지’를 믿을 수 있을 때 비로소 시장은 스스로 안정된다.지금의 대책은 충분히 강력하다. 그러나 방향이 불분명하다. ‘불법행위 근절’과 ‘시장 안정’이라는 두 목표가 같은 칼날에 얹혀 있다. 칼이 예리할수록 그 끝은 더 조심해야 한다.부동산 시장의 불안은 정부의 통제로 해결되지 않는다. 시장은 두려움이 아니라 신뢰로 움직인다. 국민이 원하는 것은 규제의 강도가 아니라 정책의 일관성과 예측 가능성이다.정부가 다시 규제의 시대를 열었다면, 그 칼날은 투기꾼을 향해야지 서민과 중산층을 겨눠서는 안 된다. 집은 투기의 수단이 아니라 삶의 터전이다.정책의 목적이 가격 억제가 아니라 국민의 안정이라면, 지금 필요한 것은 더 강한 규제가 아니라 더 똑똑한 정책이다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]</div>

(조세금융신문=양학섭 편집국장) 정부가 서울과 수도권을 중심으로 확산되는 부동산 시장을 잡기 위해 다시 규제의 고삐를 죄었다. 서울 전역과 수도권 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶고, 대출 한도를 대폭 줄였으며, 세제와 단속까지 총동원한 ‘10.15 주택시장 안정화 대책’을 발표했다.

[데스크 칼럼] 부동산 규제의 칼날, 서민을 향해서는 안 된다

■ '서울 전역·경기 12곳' 규제지역 묶는다…내일부터 효력. ■ 서울 LTV '40%'로 제한…4억 주담대도 힘든 규제 2탄. ■ 6억 주담대? 소득 1.2억 넘어야…소득 낮으면 3억 어렵다

[한눈에 보는 10·15 부동산대책]

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