정부, 부동산 과열 ‘급제동’…고가주택·전세대출 모두 조인다

(조세금융신문=진민경 기자) 정부가 수도권 중심의 주택가격 상승세와 대출 과열 우려에 대응하기 위해 대출수요 관리 강화 방안을 긴급 가동한다.

▲주택가격에 따른 주택담보대출 여신한도 차등화 ▲스트레스 금리 상향 조정 ▲1주택자 전세대출 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 ▲주담대 위험가중치 상향조정 조기 시행 등이 핵심이다.

또한 ▲주담대 LTV 강화(70%→40%)와 전세대출 제한 등 규제지역 지정에 따른 대출규제 강화 조치도 내일(16일)부터 즉시 적용된다.

금융위원회는 15일 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정화 대책’ 이행 상황을 점검하기 위한 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열었다.

이번 회의는 같은 날 오전 기획재정부·국토교통부·금융위원회 등 관계부처가 합동으로 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’의 후속 조치로, 대책의 현장 안착과 대출수요 관리 방안을 논의하기 위해 마련됐다.

회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원을 비롯해 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 신용정보원 등 관계기관이 참석했다.

참석자들은 “6·27 대책 이후 가계대출 증가규모는 상당 수준 안정화됐으나 수도권 일부 지역 중심으로 주택가격 상승세가 계속되고 있다”며 “금리 인하 기대감 등 부동산 상승에 대한 시장 기대 심리가 여전한 상황에서 일부 지역의 과열 양상이 다른 지역까지 확대될 수 있으므로 선제적인 대출수요 관리방안이 필요하다”고 입을 모았다.

◇ 주택가격별 주담대 한도 차등…15억 이하 6억, 25억 초과 2억

정부는 우선 수도권과 규제지역 내 주택구입목적 주담대 대출한도를 주택가격(시가)에 따라 차등 적용한다.

수도권과 규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원으로 유지하고, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출한도를 차등 적용한다. 이 조치는 내일(16일)부터 즉시 시행되며, 이주비대출은 예외적으로 최대 6억원 한도가 유지된다.

◇ 스트레스 금리 3%로 상향…금리 인하기 대비

또한 정부는 스트레스 금리를 상향 조정한다.

차주 DSR 산정시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영해 대출금리에 일정수준의 스트레스(ST) 금리를 가산하는 스트레스 DSR 제도를 강화하는 것인데, 이는 차주별 상환능력 평가를 강화하는 조치다.

현재 차주별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리를 수도권과 규제지역 내 주담대에 한해 3%로 상향 조정한다. 해당 조치 역시 내일(16일)부터 즉각 시행된다.

정부는 이를 통해 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 차주별 대출한도 확대 효과가 일정 부분 상쇄될 것으로 내다보고 있다.

◇ 1주택자 전세대출에도 DSR 적용…갭투자 차단

1주택자 전세대출에 DSR도 적용된다.

1주택자(소유주택 지역 무관)가 수도권과 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영한다.

이는 전세대출을 활용한 갭투자나 다주택 레버리지 확대를 차단하기 위한 취지로 해석되며, 오는 29일부터 시행된다.

◇ 주담대 위험가중치 상향 내년 1월로 앞당겨

지난 9월 발표된 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치는 시행 시기가 내년 4월에서 내년 1월로 앞당겨진다.

이로써 정부는 부동산으로의 자금 쏠림을 완화하고 기업과 자본시장으로의 자금 공급을 확대해 생산적 금융을 신속히 추진하겠다는 계획이다.

◇ 규제지역 신규 지정…LTV 40%로 하향

아울러 정부는 이번 투기과열지역 및 조정대상지역 등 규제지역 신규 지정에 따라 강화된 대출규제를 즉시 적용한다.

규제지역 내 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지고 전세·신용대출 차주의 규제지역 주택구입이 제한된다.

토지거래허가구역 내 상가·오피스텔 등 비주택담보대축의 LTV 비율 역시 기존 70%에서 40%로 하향 조정된다.

금융위와 관계기관들은 이번에 발표한 방안 중 즉시 시행이 가능한 조치들은 발표 후 다음날인 오는 16일 바로 적용하고, 후속 조치가 필요한 과제도 최대한 신속하게 추진할 계획이다.

다만 이번 조치 시행 이전에 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결한 차주, 대출 신청접수가 완료된 차주 등은 예외로 둔다.

금융위 관계자는 “이번 대책의 효과적 이행을 위해선 대책 발표 이후 관리와 운영이 더욱 중요하다”며 “향후 구체적인 가계대출 증가 양상과 주택시장 동향, 풍선효과 발생 여부 등을 면밀히 모니터링하며 시장 상황에 맞는 추가대책을 적기에 과감하게 시행해 나갈 것”이라고 밝혔다.