결국 한달 만에 번복…토허제 해제 여파 예측 실패한 서울시

"반시장적 규제 철폐" 외쳤지만 집값 자극·추가규제 초래

'시장 침체 가능성' 예상 빗나가…오세훈 "심려 끼쳐 송구"

서울시가 강남권 토지거래허가구역(토허구역) 지정 해제를 한 달여 만에 번복하면서 파급력 큰 부동산 정책의 영향을 제대로 예측하지 못했다는 비판을 피할 수 없게 됐다.

불합리한 규제 철폐의 필요성을 내세웠지만, 세밀한 효과 분석과 적정한 시점 선정이 뒷받침되지 못하면서 시장 혼란과 외려 추가 규제를 야기했다는 지적도 나온다.

◇ '반시장적 규제·효과 미미' 오세훈 신념에 결단

오세훈 서울시장은 19일 정부 합동브리핑에서 "토허구역 해제 이후 강남을 중심으로 부동산 시장의 변동성이 커졌다는 지적을 겸허히 받아들인다"며 "이로 인해 심려를 끼쳐드린 점, 시민 여러분께 송구스럽게 생각한다"고 밝혔다.

해제 이후 초반에만 해도 "차분히 지켜볼 필요가 있다"고 했던 오 시장이 결국 오판을 인정한 것이다.

서울시가 토허구역을 풀기로 한 일차적인 배경은 불합리한 규제라는 판단이었다.

오 시장은 지난 1월 '규제 풀어 민생살리기 대토론회'에서 토지거래허가제(토허제)에 대해 "재산권 행사를 임시로 막아놓은 것이므로 그동안 풀고 싶었고, 당연히 풀어야 한다"고 언급했다.

이날 브리핑에서도 "토허제는 실수요자 중심의 시장 형성을 유도한다는 긍정적인 측면도 있으나 자유 거래를 침해하는 반시장적 규제임은 틀림없다"며 "시장 기능을 왜곡할 수 있는 '극약 처방'에 해당하기 때문에 한시적으로 제한된 범위에서만 적용하는 것이 바람직하다"고 강조했다.

또 "저는 여전히 주택 시장이 자유시장 원리에 따라 움직여야 한다고 생각한다"며 "토허제와 같은 반시장적 규제는 불가피할 경우에만 최소한으로 사용해야 한다"고 덧붙였다.

토허구역 지정에 따른 실질적인 거래 억제 효과가 미미하고, 오히려 미지정된 주변 지역에서 풍선 효과처럼 가격이 오르는 부작용이 생긴다는 비판도 고려됐다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 지난달 12일 토지거래허가구역 해제 발표 브리핑에서 "구역 지정 시 가격에 대한 실질적인 규제 효과가 2, 3년 뒤면 상당 부분 사라지고 지정 기간이 장기화할 경우 정상적인 부동산 거래를 억제해 바람직하지 않다는 연구용역 결과가 있었다"고 밝혔다.

무엇보다 시는 부동산 시장이 하향 안정화 추세여서 규제를 풀 적기라고 판단했다. 단기간에 다소 집값이 오르더라도 감내할만한 수준일 것이고, 6개월 정도 지켜보면 가라앉을 것으로 예상했다.

◇ 예상 밖 시장 과열·정부 압박에 서울시 '백기'

국토교통부와 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 거래건수는 지난해 9월 3천53건에서 10월 3천651건으로 늘었다가 11월 3천245건, 12월 3천7건으로 감소했다.

거래가격 변동률도 9월 0.2%, 10월 0.0%, 11월 0.1%, 12월 -0.3%로 하락세였다.

하지만 올해 1월 기준으로 보면 거래건수 3천204건, 거래가격 변동률 0.2%로 반등했다. 서울시가 이 신호를 간과한 게 아니냐는 지적이 나오는 이유다.

규제 완화 후 부동산 시장은 서울시 예상보다 더 과열됐다.

한국부동산원 자료에 따르면 3월 둘째 주 송파구 아파트값은 전주 대비 0.72%, 강남구는 0.69%, 서초구는 0.62% 각각 상승해 7년여 만에 가장 많이 올랐다. 강남 3구를 중심으로 갭투자 비율이 2월에 상승하며 투기성 거래의 증가 신호도 포착됐다.

노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로)의 집값도 회복 조짐을 보여 상승세가 서울 전역으로 확산하는 게 아니냐는 전망까지 나왔다.

시장 분위기가 급변하면서 시 입장에도 변화가 감지됐다.

시는 지난달 28일 배포한 자료에서 "잠실·삼성·대치·청담(잠·삼·대·청) 아파트 거래 분석 결과, 토허구역 해제 직전 대비 거래량은 증가했으나 평균 거래가격은 오히려 하락해 전반적인 가격급등 현상은 확인되지 않는다"고 밝혔다.

지난 9일 배포 자료에서도 거래량과 평균 매매가격 상승률이 미미하다며 "부동산 가격상승 기대심리로 호가가 상승했으나 실거래로 이어진 사례는 많지 않다"고 했다.

그러나 지난 17일에는 거래량이 70% 늘고 매매가격은 2.7%(중형 기준) 상승했다는 내용의 자료를 배포해 불과 일주일여 만에 다른 설명을 내놓았다.

부동산 거래법상 아파트 계약 신고 기한은 30일인데, 서울시 조사 때 미처 집계되지 않은 다수의 아파트 거래 계약이 신고된 영향이다.

부동산 시장에서는 작년 말부터 기준금리 인하가 시작되고 올해 들어 금융권 대출 문턱이 낮아진 가운데, 토허구역 해제가 집값 상승 기폭제 역할을 했다는 분석도 나왔다.

정부의 부동산 과열 우려와 대책 마련 압박이 더해지면서 오 시장으로서는 더 이상 규제 완화를 밀어붙일 수 없는 처지가 됐다.

오 시장은 또 토허구역 해제가 대선 행보를 위한 무리한 조치로 비치는 점을 우려한 것으로 전해졌다. 정치적 의도가 아닌 자신의 정책적 신념에 따른 결정이므로 주택시장 불안 요인을 고려하면 당연히 원상복구 시킬 수 있다는 것이다.

<연합>

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