[최윤미 대표의 건물주 되기 프로젝트] 같은 꼬마빌딩 투자, 누구는 성공하고 누구는 실패할까?

최윤미 대표의 건물주 되기 프로젝트 26

씨엘인베스트

최윤미 대표

꼬마빌딩 투자는 많은 이들에게 매력적인 부동산 투자 기회로 여겨진다. 하지만 같은 건물에 투자하더라도 누군가는 성공을, 또 다른 누군가는 실패를 경험하게 된다. 그 차이는 과연 어디에서 오는 걸까? 투자자의 전략, 시장 분석 및 다양한 선택들이 결국 성공과 실패를 가르는 중요한 요인이 된다. 성공한 투자자는 어떤 점을 놓치지 않았고, 실패한 투자자는 무엇을 간과했을까?

이번 글에서는 마포구 연남동에 위치한 꼬마빌딩의 투자를 통해 성공과 실패 사례를 살펴본다.

해당 꼬마빌딩은 2종 일반주거지역에 위치한 대지 27평, 지하 1층/지상 2층의 근린생활시설이다. A씨는 2017년에 이 빌딩을 11억 8,000만 원(평당 4,400만 원)에 매수한 후, 2022년에 22억 원(평당 8,100만 원)에 매도하여 5년 동안 9억 5,510만 원(취득세, 중개수수료 반영)의 시세차익을 실현했다.

매수 당시 70%의 담보대출을 받았다고 가정하면, 자기 자본금은 약 4억 1,890만 원이었을 것이다. 이를 바탕으로 투자금 대비 수익률은 228%, 연수익률은 46%에 달하는 매우 성공적인 투자 사례이다.

반면, B씨는 2022년 22억 원(평당 8,100만원)에 해당 꼬마빌딩을 매수한 후, 2023년에 23억 7,000만 원(평당 8,800만원)에 매도하여 4,900만 원(취득세, 중개수수료 반영)의 시세차익을 얻었다. B씨 역시 매수 당시 70%의 담보대출을 받았다고 가정하면, 자기자본금은 약 7억 8,100만 원이었을 것이다. 이를 바탕으로 투자금 대비 수익률은 6%로 계산되며, 대출이자와 기타 부대비용까지 고려하면 실패한 투자사례라고 볼 수 있다.

그렇다면 2024년 현 시점에서의 AI가 진단한 이 꼬마빌딩의 가치는 어떻게 될까?

2024년 기준으로 해당 건물의 추정가는 16억 6,533만 원이다. 물론 이 수치를 100% 신뢰할 수는 없지만, 실거래가와 비교했을 때 큰 차이가 있는 것을 알 수 있다. 특히, B씨로부터 23억 7,000만 원에 이 건물을 매수한 매수자도 시세보다 높은 가격으로 매수한 걸로 보인다. 이로 인해 추후 엑시트(매도)가 힘들거나 수익률이 낮은 금액에 매도할 수 가능성이 크다.

같은 꼬마빌딩에 투자했음에도 불구하고, A씨와 B씨는 상반된 결과를 얻었다. A씨는 꼬마빌딩의 본질을 잘 파악하고, 저평가된 시점에 경쟁력 있는 가격으로 매수하여 5년 만에 288%, 연간 46%의 수익률을 기록하며 성공한 투자자로 볼 수 있다. 반면, B씨는 해당 매물을 적정가격보다 비싸게 매수한 후, 부동산 시장이 좋지 않은 시기에 매도하여 4,900만 원의 시세 차익을 얻었으나, 대출이자와 기타 부대비용, 시간과 노력을 감안하면 실패한 투자자로 평가될 수 있다.

이렇듯 부동산 투자는 단순한 수치만으로 결정되지 않으며, 시장분석, 투자시기, 매물의 가치판단 등 다양한 요인이 얽혀 있음을 보여준다. 성공적인 투자를 위해서는 이러한 요소들을 종합적으로 분석하고, 장기적인 안목에서 본질을 파악하는 능력을 키우는 것이 중요하다.