‘기업형 20년 민간임대’ 도입 청신호…'행정수도 이전 기대감' 세종 아파트 주간 상승폭 급등 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑

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부동산 시장에 주목할 만한 변화가 감지되고 있다. 정부가 제시한 ‘기업형 20년 민간임대’ 제도가 국회에서 본격 논의될 가능성이 커졌다. 최근 민주당에서도 보완 법안을 발의해 논의가 급물살을 타면서 임대시장 패러다임 변화가 예고됐다. 특히 세입자 변경 시 임대료 상승 제한 규제가 20년 장기 임대에 한해 풀릴 가능성에 업계의 관심이 쏠린다.

서울 강남구 땅값이 1분기 1.3% 상승하며 전국 1위를 기록했다. 반도체 메가클러스터가 예정된 용인 처인구가 1.26%로 뒤를 이었다. 처인구는 2023년 6.66%, 2024년 5.87%에 이어 3년 연속 높은 상승률을 기록했다. 국토교통부 발표에 따르면 올해 1분기 전국 지가는 0.5% 상승했으며, 서울과 경기는 각각 0.8%, 0.57%로 전국 평균을 웃돌았다.

■ 기업형 20년 민간임대 도입 가시화

더불어민주당 염태영 의원이 ‘서비스 제공형 20년 민간임대주택’ 제도를 도입하는 내용의 민간임대주택법 개정안을 발의했다. 법안은 부동산투자회사(리츠)가 다양한 주거 서비스를 제공하는 100가구 이상 민간임대주택을 최소 20년 운영하는 것을 골자로 한다. 특히 개정안은 임대사업자가 새 임차인을 구할 때 임대료를 재산정할 수 있게 했다. 현재는 기업형 사업자가 새 임차인을 구해도 임대료를 지역 물가지수 상승률 내 최대 5%까지만 올릴 수 있어 수익성 제한이 큰 상황이다.

■ 서울 강남·용인 처인구 땅값 상승세 지속

서울 강남구의 땅값이 1분기에 1.3% 상승하며 전국 252개 시·군·구 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 용인시 처인구는 1.26%로 2위, 서울 서초구는 1.16%로 3위를 차지했다. 올해 1분기 전국 지가 변동률은 0.5%로, 서울(0.8%)과 경기(0.57%) 지역이 평균을 웃돌았다. 반면 지방권은 0.22%에 그쳤다. 처인구는 반도체 국가산업단지 추진과 신규 택지 조성 등 개발 호재로 2023년부터 3년 연속 높은 상승률을 보이고 있다.

■ 아파트 특별공급 미스매칭 심각

아파트 청약 물량의 48.5%가 특별공급으로 배정되지만 실제 특별공급으로 이어지는 비율은 28.5%에 그친 것으로 나타났다. 한국건설산업연구원이 86만여 가구의 청약 자료를 분석한 결과다. 특히 특별공급 주택형 중 12.9%는 청약자가 전혀 없어 일반공급으로 전환됐다. 지역별로는 서울·세종·제주에서 대부분 특별공급이 이루어진 반면, 경북·울산·충남은 전환율이 30%를 넘어 지역 간 편차가 컸다. 다자녀, 기관추천, 노부모 부양 특별공급이 특히 미달이 심했다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. [단독] ‘기업형 20년 민간임대’ 도입 청신호…임대료 상한도 풀리나

- 핵심 요약: 정부가 추진하는 ‘기업형 20년 민간임대’ 제도가 국회에서 본격적으로 논의될 가능성이 커졌다. 법안의 핵심은 부동산투자회사(리츠)가 100가구 이상 민간임대주택을 20년 이상 운영하는 조건으로, 새 임차인을 구할 때 임대료를 자유롭게 정할 수 있게 하는 내용을 담는다. 현재는 임대료 상승이 5%로 제한되어 수익성이 낮았지만, 규제가 완화되면 민간임대 시장이 활성화될 것으로 기대된다.

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2. 서울 강남 땅값 1.3% 올라 전국 1위…2위는 용인 OO구

- 핵심 요약: 올해 1분기 서울 강남구 땅값이 1.3% 상승해 전국에서 가장 높은 상승률을 보였다. 용인 처인구는 1.26%로 2위, 서울 서초구는 1.16%로 3위를 차지했다. 특히 용인 처인구는 반도체 국가산업단지와 신규 택지 조성 등 개발 호재에 힘 입어 3년 연속 높은 상승세를 이어가고 있다. 전국 평균 지가 상승률은 0.5%였으며, 서울(0.8%)과 경기(0.57%)가 평균을 웃돈 반면 지방은 0.22%에 그쳐 지역 간 격차가 뚜렷했다.

3. 아파트 특공 ‘미스매칭’…절반 배정해도 10가구 중 3가구만 실공

- 핵심 요약: 아파트 청약의 48.5%가 특별공급으로 배정되지만 실제 공급률은 28.5%에 그치는 것으로 확인됐다. 한국건설산업연구원의 분석에 따르면 특별공급 주택형 중 12.9%는 청약자가 없어 일반공급으로 전환됐다. 다자녀(73.0%), 기관추천(62.5%), 노부모 부양(61.6%) 특별공급의 미달률이 특히 높게 나타났다. 지역별로는 서울·세종·제주는 대부분 특별공급이 이루어졌다. 반면 경북·울산·충남은 전환율이 30%를 넘는 등 지역 간 편차도 크다.

[시장 참고 뉴스]

4. 행정수도 이전 기대감에 세종 아파트 주간 상승폭 급등

- 핵심 요약: 세종 아파트 주간 상승폭이 0.04%에서 0.23%로 약 6배 급증했다. 대선을 앞두고 정치권에서 행정수도 이전 논의가 확산되면서 집값 상승 기대감이 높아진 것으로 분석된다. 서울에서는 송파구가 0.08%에서 0.18%로 상승폭이 확대됐다. 잠실주공 5단지 등 재건축 사업 기대감이 있는 지역 위주로 상승세가 나타난 모습이다.

5. 학익역 역세권 ‘우수 입지’…‘시티오씨엘 7단지’ 분양

- 핵심 요약: 인천 용현·학익 지역에 시티오씨엘 7단지가 분양된다. 지하 3층~지상 47층, 총 1453가구 규모의 대단지로 수인분당선 학익역 역세권에 위치해 있다. 분양가는 전용 59㎡ 4억 1650만 원, 전용 84㎡ 5억 7990만 원부터 시작한다. 입주는 2028년 11월에 가능하다. 청약일정은 이달 28일 특별공급을 시작으로 29일 1순위, 30일 2순위 청약을 받는다.

6. 성장률 쇼크에 가계대출 더 줄어든다

- 핵심 요약: 한국의 1분기 실질 경제성장률이 -0.2%로 역성장하면서 가계대출 공급이 더 줄어들 전망이다. 금융 당국이 경상성장률(올해 예상 3.8%)을 기준으로 가계대출을 관리하기 때문이다. 정부의 기계적인 대출 총량 관리로 경기 둔화 시기에도 대출이 줄어드는 역설적 상황이 발생할 우려가 크다. 트럼프 대통령의 관세 정책의 여파가 2분기에 본격화된다는 점도 악재다.

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