[GAM] ①웰타워, '급락장 선방' 리츠 중 으뜸…압도적 매수론

주가 올해 16% 상승, S&P500 하락과 대조

'노인 인구 증가' 장기 인구동태 변화 수혜

높은 점유율, 시설 부족 여건 속 유리한 입지

이 기사는 3월 14일 오후 4시29분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 미국 노인 거주·요양시설 리츠인 웰타워(종목코드: WELL)가 주식시장의 급락기 속에서 안전 투자처로 부상하고 있다. 장기금리가 하락해 부동산주에 유리한 환경이 조성되는 가운데 정기 임대수익을 창출하는 특성이 위험회피 심리 속에서의 안정적인 현금흐름 추구 수요와 맞아떨어졌기 때문이다. 웰타워의 타깃 시장은 경기 변동과의 연계성이 낮고 구조적인 성장이 예상되는 분야다.

1. 올해 16% 상승

윁라워(종목코드: WELL)의 주가는 현재(13일 종가) 145.89달러로 올해 들어 16% 올랐다. 같은 기간 주가지수 S&P500이 6% 떨어진 것과 대조적인 성과다. 웰타워의 성과는 올해 주식시장 급락기 속에서 선방 중인 리츠 가운데에서도 최상위다. S&P500 구성 종목 중 리츠와 부동산 개발사에 투자하는 상장지수펀드(ETF)인 'XLRE(종목코드)'는 연초 이후 보합권을 기록 중이다.

웰타워는 전통 리츠 모델과는 차별화된 특징을 보인다. 통상 리츠는 임대료가 주 수입원이지만 웰타워는 임대 수입의 비중이 20%다. 수입 대부분인 75%가 이른바 '거주자 이용료·서비스'에서 발생한다. 웰타워와 운영 성과를 공유하는 노인 복합주거 시설에서의 식사·의료 등 종합 서비스에 대한 요금이다. 단순 임대업자보다는 노인 헬스케어 서비스 제공자로서 성격이 강하다.

웰타워는 파트너사와 운영 성과를 공유하는 노인 복합주거 시설 사업에 대해 'SHOP(Seniors Housing Operating Portfolio, 혹은 RIDEA)'이라고 분류한다. 이 사업부는 총 1085곳의 거주 단지와 총 53개의 파트너사를 보유(2024년 연간 보고서 기준)하고 있다. 이용료는 전체적으로는 파악되지 않았지만 파트너사 애피니티비가 운영하는 시설의 이용료는 월평균 2100달러, 또다른 칼라마가 운영하는 시설은 월 1300달러로 각각 조사된다.

임대 사업 역시 노인 서비스에 방점이 찍혀있다. 임대 사업은 부동산만 소유하고 제삼자에 세금··보험·유지보수 등 모든 비용을 부담하도록 하는 한편 대신에 고정된 임대료를 받는 트리플넷 리스 형태다. 노인 주거시설뿐 아니라 급성기 치료를 마친 환자용 의료시설까지 포함한다. 전반적으로 미국과 캐나다, 영국 등 3국에서 사업을 전개하되 미국 매출 비중이 83%로 압도적이다. 영국, 캐나다는 각각 9%, 8%다.

2. 장기 추세 수혜

웰타워가 리츠 중에서도 주식시장의 안전한 투자처로 주목받는 것은 노인 인구의 증가라는 장기적인 인구동태적인 추세가 성장을 견인하고 있어서다. 또 노인 주거시설의 신규 공급이 크게 줄어든 상태라 웰타워와 같은 업체들에 유리한 환경이 조성되고 있다. 신규 공급이 제한된 상황에서 기존 시설 소유 업체들은 공급 부족으로 인한 프리미엄을 누릴 수 있어 경기 하락기에도 실적 방어가 가능하고 점유율 확대도 용이하다.

예로 코로나19 사태 전에는 미국 노인주택 부문에서 분기당 약 1만세대가 착공됐지만 그 뒤에는 분기당 약 5000만세대로 급감했다. 건설 비용과 금융 비용이 상승했고 숙련된 인력도 부족하게 된 탓이다. 2030년까지 미국은 56만여세대의 신규 공급이 필요하지만 현재 개발 계획 중인 것은 19만1000여세대에 불과하다고 한다. 특히 기존 시설 45%의 연수가 25년 이상이라는 점에서 공급의 중요성이 더욱 부각되고 있다는 설명이 나온다.

웰타워의 성장 전략은 2가지 여건에 부합하는 방향으로 전개되고 있다. 예로 공급 부족의 대응은 대형 인수다. 신규 공급이 제한된 환경에서 기존 시설을 인수하는 전략은 신규 건설보다 비용 효율적이고 시장에 이미 존재하는 제한된 자산을 확보함으로써 경쟁사의 진입 장벽을 높이는 효과가 있다. 리솔루션캐피털에 따르면 미국 노인주택 시장에서 상위 25개 기업의 점유율을 보면 웰타워가 1위로 21%의 비중을 차지(2023년 4분기 각사 공시 자료 기준)한다.

노인 인구 증가 추세의 활용은 트리플넷 리스 비중을 더욱 줄이고 파트너사와 운영 성과를 공유하는 RIDEA 사업 비중을 더 확대하는 거다. 노인 인구가 증가할 것으로 예상되는 상황에서는 트리플넷 리스를 통해 임대료를 고정적으로 받는 것보다는 운영 성과를 공유하는 사업의 비중을 확대하는 게 훨씬 유리하다고 보는 것이다. 노인 주거 시설 운영에서 발생하는 성장 기회를 최대한 활용하겠다는 것이다. 예로 작년 RIDEA 구조로 전환하기로 한 트리플넷 임대 부동산은 총 68곳이다.

▶②편에서 계속

bernard0202@newspim.com