[부동산 인사이트] 꿈틀대는 부동산 시장, 어떻게 대응할까

[비즈한국] 2025년 현재, 대한민국 부동산 시장은 격변과 혼돈의 중심에 서 있다. 서울 및 수도권 일부 지역을 중심으로 거래량이 급증하고 가격 상승 현상이 나타나고 있지만, 한편에서는 미분양 증가와 양극화 현상이 심화되는 등 지역별로 상반된 모습을 보이고 있다. 이에 따라 정부의 규제 가능성이 높아지고 있으며, 투자자들의 혼란과 불안도 커지는 상황이다.

#부동산 시장의 현재 모습과 양극화 현상

현재 부동산 시장은 명확한 양극화를 보이고 있다. 서울의 강남, 서초, 송파와 같은 상급지에서는 매물이 빠르게 소진되면서 가격 상승 압력이 높아지고 있다. 특히 강남 3구 주요 단지들은 매물이 소진될 때마다 호가가 1억~2억 원씩 뛰는 현상이 나타나고 있으며, 이러한 현상은 잠실과 여의도, 목동 등 주변 지역으로 확산되고 있다.

반면, 경기도 외곽이나 지방 중소도시는 미분양 문제가 심각하게 나타나고 있다. 공급과잉과 함께 투자심리가 위축된 지역들은 하락세에서 벗어나지 못하고 있다. 이처럼 부동산 시장은 극단적인 양극화 현상으로 인해 투자자들이 어디에, 어떻게 투자해야 할지 결정하기가 매우 어려운 상황이다.

#거래량 급증과 대출 규제 가능성

최근 서울의 아파트 거래량은 급증하고 있다. 2025년 2월 서울 아파트 거래량은 약 5600건, 3월은 약 8500건으로 예상된다. 이는 저금리 기조가 지속되면서 유동성이 시장으로 몰리고, 일부 지역에서의 매물 부족과 토지거래허가 해제 조치가 맞물리면서 나타난 현상이다.

특히 토지거래허가 해제가 이뤄진 잠실 등 지역에서는 가격 급등 현상이 나타나고 있으며, 이로 인해 정부의 규제 가능성 또한 급격히 높아지고 있다. 정부의 입장에서는 이 같은 시장 과열을 방치할 수 없어, 특히 가계부채 증가를 막기 위한 대출 규제 가능성이 강력히 대두되고 있다.

2월 가계대출 증가 폭은 약 5조 원이었으나, 3월 말까지는 7조~8조 원으로 확대될 것으로 전망되면서 정부가 즉각적으로 대응책을 마련할 가능성이 높다. 하지만 전면적인 규제보다는 일부 지역 중심의 국지적이고 선별적인 규제가 시행될 것으로 예상된다.

#과거 사례에서 배우는 시장 흐름

지난 몇 년간 부동산 시장은 비슷한 흐름을 반복해왔다. 특히 작년 5월부터 서울 강남 3구를 중심으로 상급지에서 시작된 시장 회복세는 점차 확산되다가, 8월 이후 대출 규제 강화로 인해 비강남권은 급격히 하락세로 전환된 바 있다. 이후 다시 강남을 중심으로 하락이 멈추고 가격 회복세가 나타났다.

이러한 사례는 현재 시장에서도 중요한 교훈을 준다. 강력한 규제가 시장을 압박하면, 결국 안정적인 상급지만 살아남는 구조가 형성된다. 따라서 장기적으로 가치가 보장된 지역을 중심으로 투자전략을 짜야 한다.

#토지거래허가 해제, 기회인가 위험인가

올해 초 서울의 토지거래허가 해제 조치 이후 시장의 급등이 나타났다. 잠실을 중심으로 급등 현상이 시작됐으며, 강남 외 지역으로 파급효과가 나타나고 있다. 특히 잠실은 매물이 빠르게 소진되며 가격 상승을 주도했다.

그러나 급등한 시장은 정부의 추가 규제를 촉발할 가능성을 높인다. 이미 시장에서는 규제 대비책을 강구하고 있으며, 하루 차이로 대출 가능 여부가 달라지는 상황에서 빠른 판단과 행동력이 중요한 시기다.

#송도, 세종 등 주요 하락지역 시장 전망

반면 송도, 세종 등 크게 상승했다 하락했던 지역들은 현재 비교적 안정된 상태를 유지하고 있으나, 금리 인하가 본격화될 경우 다시 시장이 활성화될 가능성이 높다. 특히 올해 중반부터 2년간 입주 물량이 크게 줄어들 예정이어서 전세가 상승과 함께 매매가격 상승 가능성이 높다. 또한 송도는 서울 및 수도권 대비 여전히 가격이 합리적인 수준에 머물러 있어 장기적으로 투자 매력이 있다.

#투자 전략과 주의사항

현재 시장에서 무조건적인 추격 매수는 신중해야 한다. 하지만 위기가 곧 기회로 연결될 수 있음을 기억하고, 신축 아파트나 우량 입지의 저평가된 지역을 중심으로 전략적 접근이 필요하다.

투자자는 가격 비교와 함께 미래의 개발 호재 및 지역적 강점, 그리고 전세 수급 상황을 철저히 분석해 접근해야 한다. 단기적인 시세 차익을 목표로 하기보다 중장기적 관점에서 주거 가치와 성장 가능성을 동시에 갖춘 지역을 선택해야 한다.

#현 시점에서의 투자 전략과 유의사항

정부의 규제가 예상되는 시점에서, 대출이 필요한 투자자들은 선제적으로 대출 신청을 완료해두는 것이 유리하다. 규제가 시행된 후에는 대출 조건이 급격히 까다로워질 수 있기 때문이다.

규제가 집중되는 시기에는 상급지 중심으로 투자 안전성이 높아진다. 반면, 중하급지 지역은 규제 영향으로 유동성이 크게 위축될 가능성이 있으므로 주의해야 한다. 투자자들은 규제 가능성을 예의주시하면서, 상급지 중에서도 아직 가격이 덜 오른 지역이나 재개발·재건축 가능성이 높은 지역을 선별하는 전략이 필요하다.

결론적으로, 2025년 대한민국 부동산 시장은 위기와 기회가 공존하는 양면성을 보이고 있다. 거래량 증가와 함께 가격 상승세가 두드러지고 있지만, 한편으로는 정부의 규제 가능성과 지역적 양극화로 인해 불확실성이 존재한다.

이러한 상황에서 투자자는 신속하고 정확한 시장 분석, 지역별 차별화 전략, 대출 규제에 대비한 선제적 대응 능력을 갖추는 것이 중요하다. 특히, 장기적 가치가 높은 상급지와 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 한 선택적이고 전략적인 접근이 요구된다.

투자의 본질은 철저한 분석과 신중한 실행이다. 정부의 규제 움직임, 지역별 공급과 수요 상황, 금리와 대출 조건 변화 등 시장 변수를 면밀히 관찰하고, 시장의 변화 속에서도 흔들리지 않고 원칙에 따른 전략을 구사하는 투자자만이 성공적인 결과를 얻을 수 있을 것이다. 이 같은 철저하고도 현명한 투자를 통해 다가오는 기회를 놓치지 않고 위기를 성공적으로 극복할 수 있을 것이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘경기도 부동산의 힘(2024)’ ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

writer@bizhankook.com

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