15일 계약하면 주담대 6억원까지…신용대출 1억 넘으면 규제지역 집 못사 [Q&A]

정부가 15일 발표한 부동산 대책의 핵심은 규제 지역 확대와 대출 제한이다. 서울 전역과 경기도 12 곳이 규제지역(조정대상지역· 투기과열지구)와 토지거래허가구역으로 지정됐다. 규제 대상 지역이 확대되면서 국토교통부와 주요 부동산 커뮤니티 등엔 달라진 규제에 대한 문의와 질문이 빗발쳤다. 정부의 설명을 토대로 세부 내용을 문답 형식으로 정리했다.

서울과 경기 12곳의 토지거래허가 의무는 언제부터인가

관보 공고일로부터 5일 뒤 효력이 발생하기 때문에 20일에 계약한 집부터 적용된다. 아파트나 아파트가 포함된 연립·다세대 주택은 지방자치단체에 허가를 받아야 거래할 수 있다.

상가나 오피스텔 등에도 대출 규제가 적용되나

토지거래허가구역으로 지정된 지역에선 비주택담보대출의 LTV도 70%에서 40%로 축소된다.

아파트 분양권 전매는 언제부터 제한되나

토지거래허가 지역으로 지정되면 2년 이상 실거주 의무와 분양권 3년 전매 제한이 생긴다. 토허제 효력은 공고일로부터 5일 뒤에 생기지만 전매 제한은 규제지역 지정 공고일인 15일부터 즉시 적용된다. 다만 15일에 이미 분양권을 보유한 당첨자나 분양권 매수자는 한 번 전매가 허용된다.

청약 관련 제한은 어떤 게 있나

조정대상지역에선 재당첨 제한 7년, 투기과열지구에선 10년이 적용된다. 규제 지역 지정 공고일 이후 ‘입주자모집 승인 신청분’부터 규제가 적용된다.

정비사업 관련 규제는

재건축 조합은 조합원당 공급 주택 수가 1주택으로 제한되고, 규제 지역 지정공고일 당시 조합설립이 인가된 재건축 구역과 관리 처분계획이 인가된 재개발 구역부터는 조합원 지위 양도가 제한된다. 지정일 이후 최초로 사업시행계획 인가를 신청하는 재건축은 1+1 예외를 제외하고 1주택만 공급받을 수 있다.

규제지역 내 집을 살 때 확인해야 할 대출 규제는

무주택자(기존 주택 처분 조건부 1주택자 포함)의 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 축소된다. 또 전세대출을 받은 사람은 규제지역에서 3억원 넘는 아파트를 살 수 없다. 1억원 넘게 신용대출을 받은 사람도 대출 시점부터 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다. 수도권(서울·경기·인천) 내 주택의 주담대 한도가 집값이 25억원을 초과한 경우엔 2억원, 15억원 초과~25억 원 이하엔 4억원으로 각각 제한된다. 15억원 이하 주택 한도는 그대로 6억원으로 유지된다.

대책 발표일(15일)에 집을 샀다면 LTV와 주담대 한도는 어떻게 되나

새 규제는 16일부터 시행되기 때문에 전날까지 금융회사 전산상 대출 신청 접수가 완료되거나, 주택 매매 및 전세 계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명하면 종전 규정이 적용된다. 집단대출의 경우 이날까지 입주자 모집공고나 착공 신고가 돼야 기존 기준을 적용한다. 15일까지 관리처분 인가가 나온 재건축·재개발 주택도 이번 규제의 예외로 인정된다. 15일 전에 관할 지방자치단체에 토지거래허가 신청을 접수한 경우엔 매매 계약을 그 이후에 체결해도 LTV 등을 종전대로 적용한다.

집값(15억·25억원)은 어떻게 산정하나

금융권이 시가 산정 방식에 따라 한국부동산원 또는 KB부동산 시세의 일반평균가 등 자료를 활용한다

만약 서울에서 10억원 아파트를 매매할 경우, 주담대 LTV 40%와 6억원 한도 중 어떤 게 적용되나

둘 중 더 적은 금액을 기준으로 한다. 10억원 아파트의 경우 최대 4억원까지 받을 수 있다.

생애 처음 집을 사는 사람도 주담대 LTV 축소가 적용되나

그렇지 않다. 이번 대책은 고가 주택과 규제지역에 대한 것이 핵심이고, 정책대출 등엔 변함이 없다. 예를 들어 신혼부부가 받는 정책 주담대의 LTV는 그대로 70%다.

이주비·중도금대출도 규제 대상인가

중도금대출과 이주비 대출은 규제대상이 아니다. 재건축·재개발 사업에 미치는 영향을 고려해 제외했다. 생활안정자금 목적 주담대도 해당하지 않는다.

규제지역 지정 전에 중도금대출 LTV를 40% 초과해 받은 경우, 잔금 대출은 40%로 줄어드나

중도금대출을 증액 없이 잔금대출로 전환하는 경우에는 중도금대출 받을 당시 LTV를 그대로 적용할 수 있다.

스트레스 DSR 강화안의 구체적인 내용은

스트레스 DSR은 대출 금리에 일정 수준의 스트레스 금리를 가산해 한도를 산정하는 방식이다. 현재 수도권 내 주담대 스트레스 DSR은 차주별로 1.5~3%의 가산금리를 적용했는데, 16일부턴 3%로 일괄 상향된다.

대출 한도가 얼마나 줄어드나

차주 별로 6.6~14.7% 정도 감소할 것으로 본다. 가령 연 소득이 1억원인 직장인이 30년 만기, 원리금 균등상환, 대출금리 4%(변동형)을 기준으로 기존엔 6억원 한도 내에서 5억 8700만원까지 대출을 받을 수 있었다면, 스트레스 금리 3%를 적용할 경우 8600만원(14.7%) 줄어든 5억100만원까지 받을 수 있다. 같은 조건에서 연 소득 5000만원인 사람의 대출 한도는 2억9400만원에서 2억5100만원으로 감소한다.

규제 시행 전 받은 대출을 연장하는 경우에도 강화된 스트레스 DSR이 적용되나

증액 없는 만기 연장과 자행 대환 시에는 DSR을 새로 심사하지 않는다.

수도권에만 적용되나

그렇다. 지방 주택담보대출의 경우 하한 0.75% 기준이 그대로 유지된다.