“몇평, 얼마?…숫자의 욕망에 가려진 ‘가치’를 찾아 연결합니다”

한국예술종합학교와 스페인 마드리드공대에서 건축이론과 역사를 공부했다. 건축 잡지 ‘공간’의 편집장을 지냈다. 지금은 사이트앤페이지 대표로 공간기획과 출판을 병행하고 있다. 김준호(도시행정가), 박혜리(도시건축가), 방정인(그래픽디자이너), 윤솔희(에디터), 이진오(건축가) 등과 의기투합해 부동산컨설팅 법인 ‘초현실부동산’을 운영한다. 프로젝트의 일환으로 <동네 의원>을 최근 출간했다. 책방 ‘도시상담’ 공동대표도 맡고 있다. <모든 장소의 기억> <모던스케이프> <궁궐의 눈물, 백 년의 침묵> 등을 썼다.

오래된 건물이 있다 하면 어디든 달려간다. 동네 의원, 간판 자국만 남은 상가, 주택 등 오랜 시간을 통과해 더 귀해진 매물을 중개한다. 이른바 ‘초현실부동산’이다. 이 부동산은 평당 단가로만 가치를 따지는 현실의 부동산 시장에선 미처 포착되지 않은 건물의 사연을 캐고, 그 가치를 알아주는 새 주인을 찾아 연결시킨다. 신축은 중개하지 않는다. 눈독을 들이는 대상은 20년 이상 지난 건물이다.

이름처럼 ‘초현실’인 이 부동산은 오래된 건물을 끔찍이 사랑하는 6명의 전문가가 꾸렸다. 2021년 공간기획자 박성진, 건축가 이진오, 도시행정가 김준호, 도시계획가 박혜리, 에디터 윤솔희, 그래픽디자이너 방정인이 뜻을 모았다. 여기에는 제도권이 미처 지켜내지 못한 역사적 의미와 문화적 가치를 품고 있는 공간을 놓치지 않으려는 바람 같은 게 서려 있다. 부동산 거래는 건물의 예비 주인과 시민들에게 도시 공간의 가치를 전달하기 위해 채택한 방식이라고 할 수 있다.

새삼스럽지도 않지만 한국 사회의 화두는 부동산 가격과 이를 둘러싼 부동산 정책이다. 집이 ‘사는(live) 곳’이 아닌 ‘사는(buy) 것’이 된 이 나라의 풍속도다. ‘부동산 불패’의 나라에서 부동산으로 재산을 불리겠다는 욕망을 그 누가 어떤 말로 꺾을 수 있을까.

그렇다면 개발호재와 임대수익률 말고, 건물이 가진 이야기와 시간에도 가치를 매길 순 없을까. 초현실부동산은 이런 고민에서 출발했다. 지난 6일 서울 마포구 책방 ‘도시상담’에서 박성진 초현실부동산 대표를 만났다. 박 대표는 “부동산 시장의 현실을 부정하는 것이 아니라, 건물과 장소를 바라보는 관점이 조금 바뀌었으면 좋겠다는 소박한 희망에서 시작한 일”이라면서 “한 그루의 사과나무를 심은 것”이라고 말했다. 그는 “현실의 부동산 시장에서 개개인의 생각을 바꾸기란 쉽지 않기 때문에 공공의 역할이 중요하다”고 밝혔다. 아울러 저출생·고령화로 우리가 곧 맞닥뜨릴 인구구조 변화에 따른 공간 재편도 고민해야 한다고 했다. 그는 “대단히 중요한 이슈인데 부동산 시장의 담론에 가려져 미처 고민하지 못한 측면이 많다”면서 “수도인 서울시부터 폭넓게 고민해야 한다”고 말했다.

‘어벤저스’처럼 하나의 프로젝트 수행

- ‘초현실부동산’, 어떤 의미로 붙이신 이름입니까.

“한국 사회에서 대부분의 사람들이 집을 고를 때 나중에 팔 때나 얼마나 오를지를 전제로 하잖아요. 교환가치 중심이죠. 집은 ‘몇평에 살아’ ‘평당 얼마야’ 그 숫자로만 점철돼 있고요. 그 현실을 좀 뛰어넘어보자는 생각에 ‘초현실부동산’이라고 부르게 됐어요. 기존 부동산 시장의 현실을 부정하는 건 아닙니다. 그 너머 사람들이 잘 주목하지 않는 가치를 일깨워보자는 취지입니다.”

- 초현실부동산은 어떤 일을 합니까.

“저는 공간기획자이고, 건축가가 있고, 공인중개사, 그다음에 그래픽디자이너, 에디터, 도시건축가 등 다양한 시각과 접근으로 판단할 수 있는 6명이 모인 겁니다. 다만 부동산컨설팅 법인이기 때문에 중개를 직접 하진 않아요. 파트너십 공인중개사 법인을 지원하는 개념입니다. (초현실부동산은) 중개 앞단에서 공간에 대한 기록과 리서치, 스토리 발굴 작업, 그리고 공간 활성화를 위해 이 건물을 어떻게 써야 되는지에 대한 컨설팅을 합니다. 그 결과에 따라 매매 아니면 리모델링해 건축주가 직영하는 게 맞는지 판단합니다. 가능성이 없는 건물은 철거를 권유하기도 해요. 저희는 6명이 개인 사무소를 다 운영하고 있는 상태에서 초현실부동산이라는 법인을 공동지분 형태로 만든 것이라서, 속칭 ‘어벤저스’처럼 전문가들이 프로젝트를 같이할 수가 있는 셈입니다.”

공간기획자·건축가·도시행정가…

오래된 건물을 끔찍이 사랑하는

6명의 전문가들 ‘의기투합’

YWCA회관 리모델링으로 출발

건물·장소 관점 바뀌길 바라며

한 그루의 사과나무를 심듯 시작

일반적 부동산 거래서 채택 않는

사연 있는 건축물 물색하고 선별

오래된 책방, 동네 의원, 교회…

모두의 기억이 서려 있는 건축물

사건·인물·시대를 증언하는 공간

최소한의 기록은 남아 있어야

공공 주도 보존, 잘못된 경우 많아

고민 없이 매입하거나 위탁운영

저출생·고령화 심각한 현실

서울부터 ‘공간 재편’ 고민할 때

- 시작하신 계기가 있나요.

“공간 사옥 아시죠. 건축 잡지 ‘공간’ 편집장을 했었기에 그 건물에서 꽤 오래 일했어요. 공교롭게도 그 시기가 공간그룹이 법정관리 들어가고 사옥을 매각해야 하는 타이밍이었어요. 당시 사옥 매매 관련 업무를 하느라 법원 드나들면서 도움받을 수 있는 조직이 있으면 좋을 텐데 하는 생각이 절실하더라고요. 결정적으로 멤버가 모이게 된 것은 지금은 ‘페이지 명동’이 된 옛 한국YWCA연합회관의 리모델링 프로젝트를 맡으면서입니다. 1967년부터 명동을 지켰던 건물인데, 역사적 의미가 있는 이 건물을 어디를 고치고 어떻게 새롭게 쓰는 게 좋을지 고민했어요. 저희 멤버가 그 프로젝트를 함께하면서 구상이 구체화됐습니다. 페이지 명동은 저희 의도대로 잘 작동하고 있는 건물이라고 생각합니다.”

- 잘 작동한다는 건 어떤 의미인가요.

“지금까지 그 건물이 갖고 있는 중요한 건축적 가치가 잘 보존돼 있고요. 그러면서도 그 건물이 그 장소에서 일으켜야 되는 경제적 가치까지 잃지 않았다고 판단합니다. 이제는 가장 명동다운 경관을 볼 수 있는 장소가 페이지 명동 3층 루프톱입니다. 예전엔 사람들이 올라가지도 못하는 데다 실외기들로 꽉 차 있던 옥상이 명동의 역사적 경관을 경험할 수 있는 새로운 장소로 거듭났어요. 건물이 경제적 지속 가능성을 확보하면서도 사회적 역할을 회복하는 것을 돕는 게 초현실부동산이 하려는 일입니다.”

- 오래된 건물을 발굴하고 중개하는 건 여러모로 품이 많이 들 텐데요. 나름의 기준이 있을까요.

“사람들이 오해를 많이 하는 부분이 저희가 문화재나 역사적 가치가 있는 건축물만 얘기하는 줄 아시더라고요. 건축사적 가치도 중요하지만 그냥 생활문화사적 가치, 말하자면 동네에 보면 애착이 가거나 기억이 있는 건물들이 있잖아요. 지역의 생활문화를 대변하는 건축물이나 기억할 만한 사건과 인물, 시대를 증언하는 공간과 같이 일반적인 부동산 거래에서 채택하지 않는 건물들을 물색하고 선별합니다. 그래서 건축물 연한 기준도 20년 정도로 정했어요. 50년과 100년을 기준으로 하는 등록문화재와 지정문화재에 비하면 조건이 다소 느슨한 것처럼 보이기도 합니다만, 그 건물이 가지고 있는 가치나 기억이 계승되길 원하는 그런 분들에게 컨설팅을 하고 있습니다.”

인권변호사 김기옥 주택 등 기억에 남아

- 초현실부동산은 주로 어떤 분들이 찾나요.

“우리와 같은 지점을 바라보고 있는 분들은 좋게 봐서 70% 정도, 아닌 분들이 30~40% 정도예요. 건물의 가치를 높이기 위해서라거나 아니면 너무 안 팔리니까 전문가한테 의뢰를 하면 좀 팔리겠지 싶어서 연락하는 분들도 꽤 있어요. 처음엔 그런 사람들을 가려내는 게 어려웠는데 이제는 알겠더라고요. 그래도 저희한테 연락 주시는 분들은 건물이 매매되더라도 계속 남아 있으면 좋겠다는 생각을 갖고 계신 분들이 많아요. 그다음으론 건물을 직영으로 운영하고 싶은데 어떻게 해야 될지 모르겠어서 고민하다가 많이 연락을 주세요.”

- 2년간 전국을 답사해 쓴 <동네 의원>을 최근 출간하셨는데요. 동네 의원에 특히 주목한 이유가 궁금합니다.

“이 책은 저희가 동네 의원에 관심을 갖고 아카이빙하고, 그 가치를 대중과 공유하고 싶어서 낸 것입니다. 동네 의원은 모든 사람들에게 유년기 시절 중요한 기억의 공간이고, 민간 건물이지만 공공성을 갖는 굉장히 중요한 시설입니다. 그런데 기록이 잘 안돼 있는 것이 안타까워서 시작한 작업입니다. 그런 측면에서 주변에서 응원도 많이 해주시고 관심도 많이 받았습니다. 그리고 의료대란을 겪었잖아요. 그러면서 동네 의원들의 소중함을 자각하게 된 상황이었던 것 같아요.”

- 초현실부동산 프로젝트 중 기억에 남는 사례가 있다면 소개해주세요.

“전북 군산에 있는 인권변호사 김기옥씨 주택과 작업실이 기억나는데요. 지방에 공동화가 심하잖아요. 빈집이 생기면 그냥 폐허가 되기 일쑤거든요. 저희가 그 건물에서 인권변호사로서 운동을 했던 역사와 가치를 발굴하고, 그런 것들을 계승해줄 수 있는 분을 찾아 거래를 성사시켰어요. 또 다른 사례로는 인천 차이나타운의 화교 점포 주택이 의미가 있었던 것 같고요. 예전 소유주한테 인천시가 매입해 복합문화공간으로 새롭게 오픈을 했습니다. 저희가 징검다리 역할을 했는데, 초현실부동산의 역할이 아닐까 생각합니다.”

- 오래된 건물은 시중은행에서 대출을 받는 게 어렵잖아요. 이런 유형의 부동산 가치를 파악할 때 도움도 주시나요.

“금융 전문가는 없지만, 저희 네트워크 속에서는 그런 분들이 계세요. 그래서 투입 자금에 대한 예산 예측 등을 할 수 있습니다. 건물을 조성할 때 얼마나 예쁘게 지을 수 있는지 고민하시는데 그것보다 더 중요한 게 운영이거든요. 얼마의 인력과 어느 정도의 관리·유지 비용이 들어가야 부가가치가 창출될 수 있는지를 고민해봐야 됩니다. 지속 가능성이 없으면, 무턱대고 증축하는 것보다 그대로 유지하는 것이 좋은 경우도 있거든요. 그런 측면에서 사회적 가치를 유지하면서 경제적 가치를 동시에 창출시켜야 된다는 게 초현실부동산의 목표예요.”

공공기관의 태도·관점 변화 절실

- ‘초현실’이란 이름에는 현실의 부동산 논리를 비틀려는 의도가 엿보입니다. 부동산 ‘광풍’이라고까지 하는데요. 공간기획자 입장에서 어떻게 보고 계신지요.

“초현실부동산의 목소리가 한국 부동산 시장에서 아주 미미하다는 건 잘 압니다. 그렇다고 한 그루의 사과나무를 안 심을 거냐 하면 그건 아니에요. 심어야죠. 초현실부동산이라는 법인의 활동과 작은 성과물들이 주변에 있는 건물과 장소를 바라보는 관점을 좀 바꾸어놓으면 좋겠다는 소박한 희망을 갖고 있습니다. 그런 점에서 오히려 민간이 아니라 공공기관의 태도나 관점을 좀 바꿔주고 싶어요. 도시에 대한 아카이빙이나 민간 건축 자산에 대한 보존을 어떻게 해야 되는지 제안하는 것으로 민간 시장을 바꾸기란 너무 어렵기 때문입니다. 부동산이나 집 문제는 자신의 가치관이랑 강하게 결부되어 있어 공감을 받기 어려울 순 있어요. 제 주변에 있는 분들도 신혼집 구할 때 재개발 대상지에서 찾는 사람들이 있어요. 한 5년만 참으면 오를 거라고 기대하면서요. 근데 집이라는 게 단지 장소만이 아니잖아요. 5년이라는 시간을 희생해야 하는 점을 이제 돌아봐야 하지 않나 하는 겁니다. 부동산은 결국 삶의 기반이기 때문에 단 1년 아니 단 한 달이라도 참으면서 지내는 게 아니라 자신의 삶을 풍요롭게 하는 데 초점을 맞춰야 한다고 생각합니다. 한국에서 부동산이 장소애를 형성시켜줄 수 있는 쪽으로 우리의 생활 속에 들어와야 되지 않을까 싶은데요.”

- 어떤 장소들은 왜 ‘남아야 한다’고 생각합니까.

“어느 지역이든 모두의 기억을 갖고 있는 건물들이 있어요. 공공시설은 그런 측면에서 중요하죠. 민간 시설인데도 어떤 지역의 공동의 기억을 형성케 해주는 중요한 건물들이 있는데 동네 의원이 그중에 하나였다고 보는 것이고요. 교회나 종교시설도 지역의 커뮤니티를 형성하는 공간이어서 중요한 건축물이라고 봅니다. 마찬가지로 오래된 책방도 그 지역에서 자란 모든 사람이 거쳐가는 곳이죠. 그 공동의 관문 역할을 했던 곳들이 조금 더 남겨졌으면 좋겠다, 혹은 건물의 생애주기 때문에 사라지더라도 최소한 뭔가 기록으로는 남아 있어야 한다고 생각합니다.”

- 공간을 통해 사회의 변화를 읽을 텐데요. 서울은 어떻습니까.

“서울이라는 도시는 속도가 굉장히 빠르잖아요. 의식적으로 살펴보지 않고서는 어떤 공간들이 사라지고 있는지 잘 몰라요. 문화가 바뀌는 것처럼 공간도 그만큼 빠르게 바뀌는데, 서울에서는 더 빠르게 일어나고 있는 것 같아요. 학교도 통폐합되고, 그중에서도 주유소는 앞으로 10년 안에 다 사라질 겁니다. 지금은 학교 앞 문방구 다 사라졌잖아요. 이런 곳들은 건물의 수명 때문에 사라지는 게 아니라 사회적 수명을 다해서 사라진 건데, 그런 공간들을 서울시 차원에서 좀 돌봐야 하는 상황이라고 봅니다. 사회적 기능과 쓰임새를 다해 빠르게 사라지고 있는 공간들의 빈자리를 무엇으로 어떻게 다시 채울 것인지 생각해봐야 된다는 얘깁니다. 주유소만 해도 서울이라는 밀도 있는 땅에서 얼마 안 남은 여백의 역할을 하는 곳이에요. 주유소 자리에 건물을 올릴 것인지, 여백이 중요하다면 서울시 입장에서 어떤 식으로든 매입해 공간을 남겨둘 것인지 고민해야 될 시기가 아닌가라는 생각이 듭니다.”

무조건 보전 아닌 공익·사회적 역할 고려

- 저출생·고령화에 대비해 공간도 변해야 할텐 데요.

“엄청 중요한 도시적 이슈예요. 지금 우리는 저출생 때문에 관심이 취약 전 아동에 치우쳐 있어요. 하지만 시니어들의 공간들이 더 중요한 사회적 이슈가 될 거예요. 서울에 베드타운으로 형성된 노원·은평구 다세대 밀집 지역만 해도 노인들이 갈 수 있는 공원이 없어요. 그분들이 공원 가려면 지하철을 타고 상암동 월드컵공원까지 가서 하루를 보내야 해요. 그래서 서울이라는 도시가 기존에 있는 공간의 성격을 어떻게 재편해 가야 되는지 고민해야 할 시점이라는 겁니다. 예를 들어 구파발역에 있는 우체국 4층에 구내식당이 있어요. 거기에 그 근처 노인분들이 점심 드시러 많이 오세요. 우체국이 공동의 식당 역할을 하고 있는 겁니다. 사회 변화에 따른 건물이나 기관의 기능 변화를 이렇게 해결할 수 있겠구나 싶어요.”

- 공공의 역할이 중요하군요.

“초현실부동산이 공공에 조금 더 선한 영향력을 미치고, 자극을 주고 싶다고 했잖아요. 건축 문화유산 등은 공공 주도로 보존이 결정되고 활용되는 경우가 많은데, 잘 못하는 경우들이 너무 많아요. 공공은 ‘어떻게 쓸 것인가’ ‘얼마나 비용을 투입할 것인가’까지 깊게 고민하지 않고 그냥 매입을 해버리거든요. 그리고 누군가한테 위탁 운영을 맡겨요. 그러면 그 건물은 지역에 있는 민간이 매입하는 것보다 더 안 좋은 방식으로 방치되는 사례들이 특히 지방에는 엄청 많아요. 종묘 앞 고층빌딩을 세우는 도시계획으로 서울시와 정부가 갈등을 빚고 있습니다만, 저도 무조건적인 보존은 반대해요. 우리가 누릴 수 있는 공익과 사회적인 역할이 더 크다면 철거가 맞다고 봅니다. 하지만 현재 우리나라는 공공이 건축 자산을 다루는 데 있어서 주도를 하고 있는 만큼 조금 더 깊게 고민해야 한다고 말하고 싶어요.”