[연준 재등판] 조명 받는 버핏 주식 ② LEN·NVR 모멘텀

주택 공급 부족에 모기지 하락 '호재'

레나 '옵션 계약' 전략의 강점

NVR 불황에도 강한 저항력

[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 연방준비제도(Fed)의 금리 인하에 월가의 조명을 받는 또 다른 '버핏 주식' 레나(LEN)도 D.R. 호튼과 흡사한 비즈니스 구조를 취하고 있다.

업체는 상대적으로 저렴한 단독 주택과 다가구 임대 부동산 건설에 집중하는 한편 모기지 금융 서비스도 제공한다. 금융 사업 부문은 레나가 건설한 주택을 구매하는 이들에게 모기지 금융과 소유권 및 결산 서비스를 제공한다.

레나는 두 가지 주식 클래스로 거래되는데 워렌 버핏이 이끄는 버크셔 해서웨이는 두 가지 모두 보유한 것으로 나타났다.

스튜어트 리틀 레나 최고경영자(CEO)는 지난 6월 실적 컨퍼런스 콜에서 모기지 금리 수준에 대해 수 차례 언급했다. 변동 금리와 달리 고정 금리의 경우 연준의 통화정책 결정보다 장기물 국채 수익률에 연동하지만 기준금리 인하가 궁극적으로 10년물 국채 수익률을 떨어뜨린다는 주장이다.

이와 별도로 미국 재무부가 더 낮은 금리를 활용하기 위해 단기물 국채 발행에 무게를 둘 여지가 높고, 이는 결국 장기물 국채 공급을 감소시켜 수급 논리에 따라 수익률을 낮추는 결과를 가져올 수 있다는 설명이다.

레나는 2025년 기준 전체 보유 택지의 약 98%를 이른바 '옵션 계약(land option contracts)' 방식으로 관리하고 있다. 이는 직접 토지를 소유하는 대신 밀로스 프로퍼티스를 포함한 전문 자회사가 토지를 매입, 개발한 후 완성된 부지를 레나에 공급하는 구조다.

이를 통해 대규모 자산 투자에 따른 재무 리스크와 부채 부담을 줄이고, 주택 건설과 판매에 보다 기민하게 대응할 수 있다는 설명이다.

수익의 대부분은 신축 주택 판매에서 발생한다. 2024년 매출액은 약 354억달러로 전년 대비 3.5%의 성장을 나타냈다. 2025년 들어 매출 성장이 둔화되고 있지만 전체 시장에서 여전히 탄탄한 입지와 재무 건전성을 유지하고 있다는 평가다.

다만, 모기지 금리 상승을 포함한 금융시장 여건의 악화로 인해 할인이나 보조금 등 인센티브 제공이 늘어났고, 이 때문에 이익률이 2024년 2분기 11%에서 2025년 2분기 5.6%로 크게 하락했다.

미국 전반적인 주택 공급 부족이 300만~500만에 이르는 구조적인 추세가 이어지는 가운데 레나는 남부와 서부권 지역에 집중하는 움직임이다.

업체는 연평균 주택 공급을 8~10% 늘린다는 목표 하에 2025년 최대 87만 세대를 공급할 계획이다. 중저가와 핵심 성장 시장에서 외형을 확대한다는 전략이다.

연준의 금리 인하와 함께 투자은행(IB) 업계에서는 분기 실적에 대한 장밋빛 전망이 나왔다. 웨드부시는 보고서를 내고 레나의 2026 회계연도 1분기 주당순이익(EPS) 전망치를 1.65달러에서 1.70달러로 높여 잡았다. 연간 주당순이익(EPS) 전망치 역시 12.48달러로 상향 조정했다.

레나는 밀로스의 분사 등을 포함해 자산 경량화 전략으로 자본 효율성과 현금흐름을 개선시키는 한편 민첩한 공급망 대응을 통해 앞으로 2~3년 사이 연평균 4% 내외의 매출 성장과 8%의 주당순이익(EPS) 성장을 달성한다는 계획이다.

업체의 주가는 9월17일(현지시각) 132.97달러에 거래를 마감했다. 오후 2시 연준의 금리 인하 발표 후 급등했던 주가는 곧 상승분을 모두 반납한 뒤 내림세로 돌아섰고, 종가 기준 전날보다 0.63% 떨어졌다.

업체의 주가는 2025년 초 이후 6.91% 상승해 같은 기간 S&P500 지수 상승률을 밑돌았고 1년간 24.14% 내림세를 나타냈다. 반면 5년간 81% 상승을 기록했다.

NVR(NVR)은 서학 개미들 사이에 상대적으로 인지도가 낮은 종목이지만 이른바 '버핏 주식'이면서 연준의 금리 인하에 따른 수혜주로 주목 받는 종목이다.

업체는 미국 주택건설 업계에서 독특한 비즈니스 구조를 취한 기업으로 통한다. 자산 경량화 전략으로 차별화된 입지와 안정적인 수익성을 확보했다는 평가다.

즉, 투지를 직접 매매 또는 개발하지 않고 옵션 계약 방식으로 이미 조성된 부지를 구매한 뒤 주택을 건설한다. 때문에 시장 상황에 따라 원하는 시점에 택지를 매입할 수 있어 부동산 시장 변동성에 따른 리스크와 대규모 자본 조달에 대한 부담을 크게 덜 떨어뜨리는 구조다.

업체의 매출액 가운데 99% 이상이 주택 건설 및 판매에서 발생한다. 앞서 살펴본 두 개 업체가 건설 이외에 모기지 금융 서비스 사업으로 매출을 올리는 것과 상이한 대목이다.

2024년 107억달러의 매출액을 달성한 업체는 2025년 2분기 26억달러의 매출액을 창출했다. 최근 12개월 기준 업체의 매출 성장률은 5.86%로 파악됐다.

D.R. 호튼과 레나가 전국 단위로 비즈니스를 확장한 데 반해 NVR은 미국 동부의 대도시를 집중 공략한다. 2023년 기준 미드 애틀란틱 지역에서 업체는 22%의 점유율을 나타냈고, 남동부 지역의 점유율이 18%로 집계됐다.

중저가부터 고가까지 다양한 주택을 공급하는 업체는 경기 하강 기류에도 탄탄한 수익성과 현금흐름을 유지하며 월가의 관심을 끌었다.

자재 표준화와 공급망 효율화로 공사 기간을 경쟁사 대비 30~60일 단축시킨 한편 24%에 달하는 이익률도 NVR의 강점으로 꼽힌다.

타사 대비 부채 비율이 낮고, 이 때문에 경기 한파 속에 강한 저항력을 지녔다는 사실도 NVR의 매수 근거에 해당한다. 아울러 일관된 자사주 매입을 통해 주주 친화적인 정책을 펴는 업체로 평가 받는다.

일부에서는 주요 사업이 미국 동부 지역에 집중돼 있어 외형 성장이 제한적일 수밖에 없다고 지적한다. 대도시 특성상 규제가 상대적으로 강하고, 노조와 주민들의 반발에 따른 완공 지연 위험도 잠재돼 있다는 주장이다.

고금리가 유지된 가운데 최근 1~2년 사이 신규 주문이 한풀 꺾인 점도 경계 요인으로 지목되지만 연준의 금리 인하에 따라 상황이 개선될 것이라는 기대가 번진다.

NVR 주가는 9월17일 8137.31달러에 거래를 마쳤다. 연초 이후 주가 상승률은 2% 이내로 제한됐고, 최근 1년 사이에는 14% 떨어졌다. 반면 5년 사이에는 101% 오르며 두 배 상승을 연출했다.

버핏의 매입과 관련, 시장 전문가들은 자산 경량화 모델과 경기 순환에 덜 민감한 비즈니스 구조를 핵심 배경으로 제시한다.

미국의 장기적인 주택 공급 부족과 꾸준한 잉여현금흐름(FCF) 창출, 여기에 적극적인 자사주 매입이 장기 투자 요건에 합당하다는 평가다.

경기 불황과 경기 상승기에도 흑자 경영을 지속한 NVR의 저력과 대규모 현금 자산 역시 버핏의 매수 심리를 움직였다는 의견이다.

shhwang@newspim.com