전세 막힌 임차인, 월세로 내몰린다…144만원도 ‘싼 편’ [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

▲AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑

* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다

[주요 이슈 브리핑]

■ 월세 대란: 정부의 10·15 주택시장 안정화 대책 이후 갭 투자 차단과 6·27 대출 규제로 전세 공급이 크게 줄며 월세 수요가 폭증했다. 서울 아파트 전세 물건은 2023년 10월 28일 3만 2311건에서 이날 기준 2만 4478건으로 25% 급감했고, 서울 임대차 계약 중 반전세 비중은 7월 16.45%에서 10월 20.28%로 치솟으며 서울 아파트 평균 월세는 9월 144만 3000원까지 상승했다.

■ 생숙 정리: 정부가 생활형 숙박시설 관련 추가 규제 완화 없이 예정대로 이행강제금을 부과하기로 했다. 전국 준공된 생숙 14만 1000실 가운데 숙박업 변경이나 오피스텔로 용도 변경을 하지 않은 2~3만 실이 적용 대상이며, 이행강제금은 매년 해당 건축물 공시가격의 10%가 부과돼 ‘과징금 폭탄’ 수준이 될 전망이다.

■ 성장 회복: 3분기 국내총생산(GDP)이 전기 대비 1.2% 성장하며 지난해 1분기 이후 6개 분기 만에 1%대 성장률을 나타냈다. 민생회복지원금 13조 원의 영향으로 민간소비가 전기 대비 1.3% 늘어 3년 만에 최대폭을 기록했고, 반도체·자동차 수출이 1.5% 증가하며 성장을 뒷받침했다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 반포 원베일리 월세 1500만원 “그마저도 매물 없어 더 오를 것”

정부의 10·15 대책 이후 월세 수요가 급증하고 있다. 서울 임대차 계약 중 반전세 비중은 7월 16.45%에서 10월 20.28%로 뛰었다. 정부가 1주택자의 전세대출 이자를 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에 포함하고, 청년층 버팀목 전세대출 한도를 2억 원에서 1억 5000만 원으로 축소했기 때문이다. 서울 아파트 전세 물건은 2만 4478건으로 2년 전 3만 2311건 대비 25% 급감했다. 전월세 전환율은 지난해 10월 4.10%에서 올해 10월 4.26%로 상승했다. 서초구 반포동 레미안원베일리 133㎡는 보증금 7억 원에 월세 1500만 원이 체결됐다.

2. 서울 아파트 월세 상승률 10년來 최고

올해 서울 아파트 월세 상승률이 7.15%로 2016년 통계 작성 이후 10년 만에 최고치를 기록했다. 경기는 5.07%, 인천은 5.96% 상승했다. 서울 월세 상승률은 임대차 3법 시행 이후 2020년 1.65%, 2021년 3.56%를 기록했으며, 전세사기 영향으로 2022년 4.85%, 2023년 4.95%를 보인 뒤 지난해 5.24%로 집계됐다. 10·15 대책의 실거주 의무로 임대 매물이 빠르게 사라지면서 월세는 앞으로도 가파르게 오를 가능성이 높다. 서울 아파트 전월세 물건은 올해 1월 1일 5만 1897건에서 현재 4만 4651건으로 14.0% 감소했다.

3. 용도변경 미이행 ‘생숙’ 최대 3만실…“추가 구제 없다” 선 그은 정부

정부가 생활형 숙박시설 관련 추가 규제 완화 없이 이행강제금을 부과하기로 했다. 전국 준공된 생숙 14만 1000실 중 용도 변경을 하지 않은 23만 실이 대상이다. 올 6월 기준 미조치 생숙 4만 3000실에서 3개월 새 12만 실이 줄었다. 이행강제금은 매년 공시가격의 10%가 적용돼 ‘과징금 폭탄’ 수준이다. 정부는 지난해 10월 복도 폭, 주차장 등 기준을 완화했으나, 생숙 소유주들은 지자체의 공적 기여 요구가 과도하다는 입장이다. 국토부는 미준공 생숙 1만 실에 대해 주거용 오피스텔로 용도전환을 추진할 방침이다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 올 ‘1% 성장’ 유력…금리동결 길어진다

3분기 GDP가 전기 대비 1.2% 성장하며 6개 분기 만에 0%대에서 벗어났다. 한국은행 전망치 1.1%를 0.1%포인트 웃도는 수치다. 민간소비는 1.3% 늘어 3년 만에 최대폭을 기록했으며, 정부의 13조 원 소비쿠폰 정책이 가계지출을 끌어올렸다. 설비투자는 2.4% 증가하며 3개 분기 만에 상승 전환했고, 수출은 반도체·자동차 중심으로 1.5% 증가했다. 한국은행은 4분기 GDP가 -0.1~0.3% 범위면 연간 성장률 1%를 기록할 것으로 전망했다. 시장에서는 저성장 위험 완화로 금리 인하 사이클이 예상보다 빨리 종료될 수 있다는 전망이 확산되고 있다.

5. 남편 사망했다고 ‘상속세 폭탄’ 없게…與, ‘동거주택 상속공제’ 배우자 확대 추진

더불어민주당이 동거주택 상속공제 대상을 배우자까지 확대하는 방안을 검토 중이다. 박홍근 의원은 10년 이상 동거 시 최대 9억 원, 안도걸 의원은 8년 이상 동거 시 최대 8억 원 추가 공제 법안을 발의했다. 현행은 자녀가 10년 이상 부모와 동거 시 최대 6억 원 공제만 가능하다. 현행 상속세는 일괄 공제 5억 원과 배우자 공제(최소 5억 원·최대 30억 원)에 동거주택 상속공제를 더하고 있다. 해당 법안은 다음 달 기재위 조세소위에서 정부·여당의 상속세 개편안과 함께 논의될 전망이다.

6. 재정·반도체의 힘…‘관세·부동산’에 내년 2% 성장 달려

3분기 GDP 1.2% 성장은 정부 재정지출이 견인했다. 민간소비 기여도 0.6%포인트, 정부지출과 정부투자가 각각 0.2%포인트를 차지했다. 13조 원 민생회복지원금이 소비 개선을 이끌었고, 반도체 중심 수출도 1.5% 증가했다. 건설투자는 0.1% 감소했으나 감소폭이 크게 축소됐다. 한국은행은 건설수주 개선으로 건설투자도 점차 살아나고 있다고 분석했다. 김재훈 기획재정부 경제정책국장은 “1% 달성 가능성이 높아졌다”고 밝혔다. 시장에서는 성장률 상향에 따라 한국은행의 기준금리 인하 사이클에 변동이 불가피하다는 전망이 나왔다.

[자주 묻는 질문]

Q. 월세가 계속 오르는데 전세 투자는 어떻게 해야 할까요?

A. 전세 공급 급감으로 월세 전환 추세가 불가피합니다. 10·15 대책으로 전세 물건이 2년 전 대비 25% 급감하고 전세가는 10.54% 폭등했으며, 실거주 의무로 신축 입주 물량이 매년 감소해 전세 공급 회복이 어려운 상황입니다. 기존 전세 물건은 보유하되, 신규 투자 시에는 월세 중심으로 전환하고 안정적 임대 수요가 있는 지역을 우선 검토하는 것이 필요합니다.

Q. 금리 인하가 멈추면 부동산 투자에 어떤 영향이 있을까요?

A. 대출 비용 증가로 투자 환경이 달라질 수 있습니다. 3분기 GDP 1.2% 성장으로 연간 1% 달성 가능성이 높아지며 한국은행의 금리 인하 사이클이 조기 종료될 전망입니다. 주택가격전망지수가 4년 만에 최고치를 기록해 금리 인하 시 부동산 과열 우려가 커진 상황이어서, 금리 동결 장기화를 고려한 자금 계획 수립이 필요합니다.

Q. 동거주택 상속공제 확대는 언제 시행될까요?

A. 11월 조세소위에서 논의 예정이며 통과 시 내년부터 적용 가능합니다. 8년 이상 동거한 배우자가 주택 상속 시 최대 8억 원 추가 공제를 받을 수 있는 법안이 발의됐으며, 기존 일괄·배우자 공제 18억 원 상향안과 함께 11월 기재위 조세소위에서 검토될 예정입니다. 법안 통과 시 배우자 명의로 장기 보유하면 상속세 부담을 크게 줄일 수 있어 사전 준비가 필요합니다.

[투자자 핵심 체크포인트]

✓ 월세 시장 급변: 서울 전세 물건 2년 새 25% 급감, 월세 상승률 7.15%로 10년 만에 최고치 기록

✓ 금리 동결 가능성: 3분기 GDP 1.2% 성장으로 연간 1% 달성 전망, 한국은행 금리 인하 사이클 조기 종료 예상

✓ 생숙 규제 강화: 용도변경 미이행 생숙 2~3만 실 대상 이행강제금 부과, 공시가격 10% 수준

✓ 상속공제 확대: 동거주택 상속공제 배우자 확대 법안 발의, 8년 이상 동거 시 최대 8억 원 추가 공제

✓ 건설투자 회복: 건설투자 감소폭 축소로 바닥 확인, 건설수주 개선 추이 모니터링 필요

[키워드 TOP 5]

서울 월세 급등, 전월세 대란, GDP 1.2% 성장, 금리 인하 조기 종료, 동거주택 상속공제 확대, AI PRISM, AI 프리즘