PF 경색 심화···대형사 현금 쌓고 중소사는 착공 연기

10·15 부동산 규제 강화 이후 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 급속히 얼어붙고 있다. 주택 매수세 위축과 분양 리스크 확대로 자금 조달 창구가 좁아지자, 건설사들은 일제히 '현금 방어전'에 나섰다.

대형사들은 그룹 계열사 또는 모기업의 뒷배를 업고 '버티기'에 들어간 반면, 중견사들은 신규 착공이나 분양을 미루거나 기존 사업의 채무 조정에 착수하는 등 생존 전략이 뚜렷하게 갈리고 있다.

29일 업계에 따르면 올 상반기(6월 말 기준) 금융권 PF 연체율은 4.49%로, 반년 새 1%포인트(p) 넘게 뛰었다. PF 연체율이 4%를 넘은 건 정기 공표 이후 처음이다. 특히 사업 초기 자금줄이 되는 브릿지론 연체율은 15.1%, 증권사 취급분은 41.3%에 달했다. 저축은행의 토지담보대출(토담대) 연체율도 28.05%까지 불어났다.

PF 시장은 작년 하반기까지 잠시 진정세를 보였지만, 정국 불안에 이은 조기대선과 6.27 대책에 이어 10.15 규제책이 발표되면서 급격히 얼어붙고 있다. 분양 불확실성이 커지자 금융권은 신규 심사에 사실상 '브레이크'를 걸었고, 지방권 중소 시행사업장은 자금줄이 막히다시피 했다.

이 와중에도 대형건설사들은 비교적 여유 있는 행보다. ▲삼성물산 3조6773억원 ▲현대건설 3조2268억원 ▲대우건설 1조4630억원 ▲DL이앤씨 1조7918억원 ▲GS건설 2조4160억원 ▲현대엔지니어링 9967억원 ▲포스코이앤씨 5978억원 ▲롯데건설 3522억원 ▲SK에코플랜트 1조2615억원 ▲HDC현대산업개발 9495억원 등 주요 대형사들은 지난 6월 말 기준으로 수천억에서 수조원대 현금성 자금을 쥐고 있다.

여기에 일부는 자회사·비핵심 자산 매각이나 공모채 발행으로 추가 유동성 확보에 나서는 한편, PF 구조를 '책임준공형'으로 전환해 리스크를 분산하고 있다.

반면 중견사는 착공 연기, 시공계약 재협상, 채무조정 등 생존전략을 모색 중이다. 브랜드 인지도와 신용도가 상대적으로 낮은 탓에 분양률을 끌어올리기도 어렵다.

시행업계는 최근 법정관리에 들어간 DS네트웍스를 비롯해, 비슷한 규모의 대형 디벨로퍼 다수가 신사업 보류 속 자산 매각을 검토하며 유동성 확보에 나서고 있다.

PF 보증기관들도 심사를 강화했다. 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증은 최근 보증 심사 시 분양률·선순위 투자비율 등 세부 요건을 보다 엄격히 들여다보는 추세다.

시멘트·레미콘·철근 등 건설업계와 직접적으로 연관된 건자재업계의 공장 가동률과 출하량이 역대급으로 떨어졌고, 수익성도 직격탄을 맞고 있다. 이외 감리·설계·부동산 서비스업체도 신규 프로젝트 축소로 어려움이 가중되고 있다.

전문가들은 금리 인하 기대감이 남아있지만 금융권의 PF 리스크 선별 기조가 강해, 건설사의 사업 자금 회전은 내년 상반기까지 제한적일 것으로 전망한다.

한국건설산업연구원 관계자는 "대형사는 수익구조 다변화로 충격을 흡수할 수 있지만, 중견·중소사는 PF에 지나치게 의존한 사업 구조 탓에 조정 압박이 클 것"이라며 "단기 유동성 지원과 구조조정 병행이 필요한 시점"이라고 분석했다.

건설업계 관계자는 "미래 사업성보다는 단기적인 리스크 통제 능력이 최근 신규 입찰과 수주 방향을 잡는 키포인트가 됐다"면서 "PF 자금줄이 막힌 상황에선 그 어떤 전략도 근본적인 해법이 되기 어렵고, 결국 신규 사업을 줄이는 분위기만 더해지고 있다"고 토로했다.