조용민 마스턴운용 부대표 “리츠 한파 속 저가 매수 기회” [진주 in 재테크]

내년 시장 전망 ‘긍정적’…국내 유일 대체투자 상품

‘저점’ 마스턴프리미어리츠, 인컴 수익도 투자 포인트

재무적 안정성 향상에 주력…“중장기 성장 유도할 것”

“올해 유상증자·금리·환율 등의 이슈로 리츠 시장을 향한 투심이 저하된 것은 사실이나 현 시점이 저가 매수를 노린 투자 기회가 될 수 있습니다. ”

조용민 마스턴투자운용 리츠부문 부대표는 최근 데일리안과의 인터뷰에서 “미국 대선에서 도널드 트럼프 전 대통령이 당선된 영향이 국내 리츠(부동산투자회사·REITs) 시장에는 미미할 것”이라며 이같이 말했다.

트럼프 당선인의 관세 부과 계획이 인플레이션(물가상승)을 야기할 수 있다는 우려로 인해 추가적인 금리 인하 가능성과 속도가 이전보다 낮게 점쳐지는 분위기다. 이로 인해 부동산 시장의 회복 속도가 느려질 것이라는 전망도 적지 않다.

현재 국내 상장리츠들의 주가를 살펴보면 국내 시장금리가 떨어졌음에도 불구하고 대부분 부진한 흐름을 보이는 상황이다.

이에 조 부대표는 “하반기 과다 공급된 유상증자 물량을 비롯해 기관·개인 투자자들의 자산 리밸런싱 과정에서 영향을 받은 것”이라며 “현재 다수의 상장 리츠들의 주가가 내재가치보다 낮은 상황”이라고 진단했다.

이때 리츠의 내재가치가 단기간에 오르기 어렵다는 점은 고려해야 하는 부분이다. 리츠 임대료가 인플레이션 수준에서 움직이기 때문이다.

다만 그는 “금리에 의해 리츠의 상대적안 가치가 변동될 수 있는데 금리가 폭등하거나 폭락하는 경우가 없는 만큼 단기적인 측면에서 안정적으로 투자할 수 있는 리츠가 존재한다”고 부연했다.

그러면서 내년 리츠 시장의 전망을 긍정적으로 내다봤다. 조 부대표는 “국내에서 개인 투자자들이 접근할 수 있는 대체 투자는 상장 리츠밖에 없다”며 “대체 투자에 대한 포트폴리오를 갖추는 것은 재산 증식 측면에서 굉장히 필요한데 국내에서 만들어진 대표적인 대체 투자 포트폴리오 상품이 리츠”라고 강조했다.

리츠를 선별하는 과정에서는 배당금의 원천이 어디인지 살펴봐야 한다고 조언했다. 조 부대표는 “배당금 규모 및 배당률보다 임대 수입에서 은행 이자를 지불하고 배당을 주는 것인지, 보유하고 있던 여유 현금으로 배당을 주는 것인지 살펴봐야 한다”고 설명했다.

나아가 리츠 ETF에 투자하는 것보다 개별 리츠를 분석해 알파 전략을 추구하는 게 용이하다는 게 그의 입장이다. 그는 “개별 리츠간 주가 차별화가 나타날 수 있는 만큼 옥석 가리기에 나서야 한다”며 “편입 리츠들의 평균 수익률을 거둘 수 있는 ETF 대비 개별 리츠 투자를 추천한다”고 덧붙였다.

다만 현재 리츠 시장이 침체된 만큼 마스턴투자운용의 상장 리츠인 ‘마스턴프리미어리츠’ 역시 낮은 가격 수준을 보이는 점은 무시할 수 없는 부분이다. 최근 글로벌 금융시장의 변동성이 커지며 불확실성과 리스크를 고려하는 투자자가 많아진 여파로 풀이된다.

이에 회사는 마스턴프리미어리츠의 총 자산 중 40%에 해당하는 부분에 대해 배당을 실시하지 않고 현지 대출을 상환을 하고 있다. 현지 대출금을 최대한 줄여 원금을 회복할 수 있는 엑시트(자금 회수) 타이밍을 앞당기기 위한 노력이다.

조 부대표는 마스턴프리미어리츠의 내재가치가 현 주가보다 2배가량 높은 수준이라고 목소리를 높였다. 현재 마스턴프리미어리츠가 과매도 구간에 놓였다며 회복세에 진입할 것이라는 주장이다.

그러면서 현 주가가 저점에 위치한 점과 안정적으로 인컴(이자·배당) 수익을 얻을 수 있는 점을 투자 매력 포인트로 꼽았다.

그는 “다른 대형 리츠들은 자산의 매각 시기가 구체적으로 정해져 있지 않아 현 주가와 내재가치의 괴리가 어느 정도로 좁혀질지 단기적으로 전망하기 어렵다”면서도 “당사는 해외에 있는 자산들을 빠른 시일 내 매각해 얻은 현금으로 향후 2~3년 안에 국내 부동산으로 포트폴리오를 재편할 계획”이라고 설명했다.

마스턴투자운용은 유상증자를 통해 마스턴프리미어리츠의 재무적 안정성을 높이는 게 목표다. 조 부대표는 “유상증자를 통해 리츠 가치를 끌어올리고 배당을 정상화하는 등 리츠의 중장기 성장을 위한 전략 수립에 주력하고 있다”고 힘을 실었다.

끝으로 그는 “국내 시장에 리츠가 들어온 지 오래되지 않은 만큼 안정적인 운영 국면을 맞기까지 상당 시간이 소요될 수 있다”며 “발전 가능성 및 정체성이 있는 리츠에 투자할 경우, 연금성 자금에 적합하고 장기적인 여유 자금을 넣는 게 효율적”이라고 조언했다.

한편 마스턴프리미어리츠는 신주 614만여주를 주당 1619원에 발행, 오는 10~11일 양일간 기존 주주들로부터 우선 청약을 받을 예정이다. 미청약분에 대해서는 오는 13~16일 일반공모에 나설 계획이다.

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