HUG, 공동담보 사업장 부채비율 산정방식 변경
임대반환보증 가입 기준선 대폭 강화…7800만원→3000만원으로
“벌금 물거나 악성 임대인 되거나”…HUG “의견 수렴 후 제도 재개선 검토”
#. 부산에서 임대사업을 영위 중인 A씨는 오는 4월 세입자와 전세계약 갱신을 앞두고 있지만, 무산될 위기에 처했다. 최근 주택도시보증공사(HUG)가 공동담보 사업장에 대한 부채비율 산정 방식을 변경하면서 임대반환보증 가입이 가능한 전세보증금 금액대가 낮아진 탓이다. 변경된 기준에 따르면 현재 7800만원의 전세보증금을 3000만원 수준으로 낮춰야지만 임대반환보증 가입이 가능하다. 기존 전세보증금대로 계약을 갱신하면 보증 가입이 불가능하고 A씨는 최대 3000만원에 이르는 벌금을 내야한다. 임차인 B씨 역시 HUG 기준에 따라 보증금을 낮출 경우 반전세로 예기치 못한 월세를 납부해야 해 고민이 깊어지고 있다.
전세사기 이후 HUG의 임대반환보증 가입 기준이 손질되면서 임대인들의 불만이 커지고 있다.
비아파트 전세시장이 마비된 가운데, 전세사기를 막기 위해 개정된 보증 가입 기준이 되레 기존 세입자에 대한 보증금 반환을 어렵게 만든다는 지적이다.
10일 HUG에 따르면 지난달부터 임대반환보증 심사 시 공동담보 사업장 부채비율 산정 방식을 전체 가구가 아닌 보증신청 가구별로 산출하는 것으로 변경했다.
이에 지난 5일 규정 개정에 반발한 부산 지역 임대인들로 구성한 부산착한임대인모임이 HUG 부산·울산지사를 찾아 반대 의견을 제기한 것으로 알려졌다.
그동안은 공동담보 사업장의 부채비율 산정 시 해당 건물에 대한 보증금과 근저당 설정 금액이 전체 건물 가격을 넘지 않으면 임대반환보증 가입이 가능했다.
그러나 개정된 기준에 따르면 해당 건물 가격의 근저당 설정 비율에 개별 주택에 대한 보증금 비율을 합한 값이 집값의 90% 이하여야 한다.
예를 들어 10가구로 지어진 건물 가격이 각 주택 당 1억원씩 총 10억원이고 근저당이 5억원이라면 기존에는 나머지 5억원 안에서 10가구에 대한 임대보증금을 관리할 수 있었다.
4가구는 보증금 500만원 월세로, 6가구는 보증금 7000만원의 전세로 운영하는 식이다.
반면 바뀐 규정에 따르면 모든 개별 가구 보증금을 4000만원 이하로 설정해야 한다. 7000만원 전세 계약을 체결한 6가구에 대해 계약 만료 시 보증금을 반환하려면 최소 3000만원씩 1억8000만원이 필요하다.
A씨는 “당장 2년 내로 만기가 돌아오는 금액을 합치면 4억원이 넘는다”며 “건물 전체 부채 범위 내에서 집주인이 알아서 전월세를 융통성 있게 운용해왔는데 갑자기 가구별 담보권 비율을 적용시켜 임대반환보증 가입이 불가능한 계약이 발생했다”고 주장했다.
이어 “만약 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하면 건물도 경매로 넘어가고 지금 살고 있는 집의 전세보증금도 날릴 판”이라고 덧붙였다.
이 같은 규정 개정은 부산에서 발생한 전세사기 사례로 인해 이뤄졌다. 공동담보가 설정된 임대물건의 경우 한 호실만 보증신청을 할 때도 건물 내 임대계약을 맺은 모든 호실에 대한 임차보증금 증빙 서류를 제출해야 한다.
이 과정에서 임대인이 고의로 다른 호실에 대한 보증금을 더 낮게 속여 해당 건물에 대한 부채비율을 낮춘 뒤 보증가입을 하는 부작용이 발생하기도 한 것이다.
HUG 관계자는 “부산에서 한 임대인이 임대차 서류를 기망했던 사례가 있었다”며 “임대차 계약이 사인 간 계약이라, 심사 시 정확하게 보증금을 파악하기 어렵다는 문제가 지적돼 제도를 개선했다”고 설명했다.
그러면서 “공동담보 사업장은 한 호실에 대한 보증 신청을 할 때도 전체 호실에 대한 보증금을 확인해야 하는데 이 과정이 번거롭다는 임대인들의 민원도 있었다”면서도 “최근 공동담보 부채비율 산정방식에 대한 민원이 있어 의견을 수렴 중이며 제도개선을 검토하고 있다”고 덧붙였다.
