수요 잡으려다 공급도 막았다?…정비사업 ‘진퇴양난’의 역설 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

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[주요 이슈 브리핑]

■ 분담금 부담 증가: 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구로 묶이면서 214개 사업장 15만 8964가구에 조합원 지위 양도 제한이 적용됐다. 시장 위축으로 조합원 권리 가액이 하락하면 분담금 부담이 증가하는 구조여서, 노원·도봉·강북 등 서울 외곽은 2022년 12월 이후 집값이 1~5% 하락한 상태에서 강력한 규제까지 더해져 “누가 노도강에서 재건축을 하려고 하겠느냐”는 비판이 나오는 상황이다.

■ 정치권 공방: 조정훈 국민의힘 의원이 10·15 부동산 대책의 고강도 대출 규제가 재산권을 침해한다며 헌법소원 제기를 준비하고 있다. 장동혁 국민의힘 대표는 “집값은 잡히지 않는데 대출 문턱만 더 높아진 청년·서민 죽이기 법”이라고 비판한 반면, 문진석 민주당 수석부대표는 “15억 원 이하 주택은 6억 원 대출 총액을 유지해 실수요자 보호를 위한 초강수”라며 맞서는 모습이다.

■ 거래 중단: 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 재건축 139개 구역 10만 8387가구, 재개발 75개 구역 5만 577가구의 조합원 지위 양도가 제한됐다. 담보인정비율(LTV) 규제 강화로 집값의 최대 40%만 대출받을 수 있고 유주택자는 대출이 전면 금지되면서 마포·성동 등 급등 지역 중개업소가 텅 비고, 아현동은 전용 84㎡ 기준 갭투자에 현금만 15억 원이 필요해 거래가 사실상 중단되는 모습이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 서울 이미 공급절벽인데…정비사업도 非아파트도 ‘급브레이크’

서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구로 지정되면서 재건축·재개발 매물 거래에 제약이 발생했다. 214개 사업장 15만 8964가구에 조합원 지위 양도 제한이 적용되며, 담보인정비율(LTV) 규제 강화로 집값의 최대 40%만 대출받을 수 있게 됐다. 조합원 분담금은 일반분양가에서 조합원 권리 가액을 빼는 방식으로 결정돼, 시장이 위축되면 조합원 주택 가치가 낮게 평가받아 분담금 부담이 증가하는 구조다. 노원구의 한 재건축 추진준비위원장은 “집값이 오르고 거래가 활성화돼야 사업도 탄력을 받는다”며 “이렇게 강력한 규제를 시행하면 누가 노도강에서 재건축을 하려고 하겠느냐”고 비판했다. 서울 41만 6000가구 등록 민간 임대주택 중 비아파트 비중이 80%를 넘는 상황에서 조정대상지역 지정으로 신규 민간 매입임대 사업자들이 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받을 수 없게 돼 비아파트 공급에도 타격이 불가피한 전망이다.

2. 헌법소원 카드까지…野 “부동산 대출 제한은 재산권 침해”

조정훈 국민의힘 의원이 10·15 부동산 대책에 담긴 고강도 대출 규제가 국민의 재산권을 침해할 소지가 있다며 헌법소원 제기를 준비 중이다. 조 의원은 “우리 헌법이 보장하고 있는 자유시장 경제질서와 사유재산권, 거주이전의 자유, 행복추구권을 돌이킬 수 없이 침해하는 반헌법적 조치”라고 질타했다. 장동혁 국민의힘 대표는 “집값은 잡히지 않는데 대출 문턱만 더 높아졌다며 실수요자까지 때려잡는 규제에 분통을 터뜨리고 있다”고 지적했다. 송언석 원내대표는 “평택·양주·의정부·용인·남양주 등 이미 미분양이 발생한 지역에 신규 공급이 집중돼 있다”며 “공급 지역과 수요가 전혀 맞지 않는 주먹구구식 계산”이라고 비판했다. 김도읍 정책위의장은 “절대다수의 국민은 현금이 없어 결국 지금 당장 현금이 없으면 임대주택이나 월세를 살라는 말”이라고 했다. 반면 문진석 민주당 원내운영수석부대표는 “15억 원 이하 주택은 6억 원의 대출 총액을 줄이지 않아 실수요자가 가장 많이 모여 있는 구간의 대출 비중이 줄어들지 않는다”고 반박했다.

3. 서울 정비사업 16만 가구 거래중단에 대혼란

10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 재건축 139개 구역 10만 8387가구, 재개발 75개 구역 5만 577가구의 조합원 지위 양도가 제한됐다. 투기과열지구 지정으로 재건축은 조합설립 인가 이후, 재개발은 관리처분 인가 이후 조합원 지위 양도가 제한되며 약 16만 가구의 정비사업 조합원 매물 거래가 어려워졌다. 담보인정비율(LTV)이 40%로 낮아지고 유주택자는 대출이 전면 금지되면서 마포·성동 등 급등 지역 중개업소가 텅 비었다. 아현동은 전용 84㎡ 기준 매매가격이 25억~26억 원 선인데 전세는 10억 원 수준이어서 갭투자에 현금만 15억 원이 필요해 거래가 사실상 중단됐다. 여의도동 중개업소 대표는 “미처 팔지 못한 재건축 단지 집주인들은 꼼짝없이 실입주하게 생겼다”며 거주지 이전의 자유가 침해됐다는 불만이 터져나온다고 전했다.

4. 토허구역 비주택 LTV 70%로 정정…규제지역 보금자리론 LTV 60%로

금융위원회가 10·15 부동산 대책 발표 이후 주택 시장 내 혼선을 바로잡기 위해 설명 자료를 발표했다. 생애최초 구매자는 15억 원이 넘는 아파트를 구매할 경우에도 담보인정비율(LTV) 70%, 총부채상환비율(DTI) 60%가 유지되며 보금자리론과 디딤돌대출 같은 정책성 대출도 기존과 같은 조건으로 받을 수 있다. 토지거래허가구역(토허구역) 내 오피스텔과 상가 같은 비주택은 LTV가 그대로 70%로 유지되며, 이는 토허구역 신규 지정 규제가 아파트 및 아파트를 1동 이상 포함하고 있는 연립·다세대 주택에 한정돼 적용되기 때문이다. 보금자리론은 아파트에 적용되는 LTV가 기존 70%에서 60%로 내려가고 비아파트는 65%에서 55%로 떨어지며, DTI 역시 60%에서 50%로 줄어든다. 투기과열지구에서 3억 원 초과 아파트를 매수하면 전세대출이 소유권 이전등기 완료일에 즉시 회수되지만, 취득한 아파트에 세입자가 거주하고 있다면 임대차계약 잔여 기간까지는 대출 회수를 유예한다.

[자주 묻는 질문]

Q. 서울 정비사업 투자 지금은 어떻게 해야 하나요?

A. 214개 사업장 15만 8964가구 조합원 지위 양도가 제한돼 단기 투자는 사실상 불가능합니다. 투기과열지구 지정으로 재건축은 조합설립 인가 이후, 재개발은 관리처분 인가 이후 매매가 원천 차단됐습니다. 서울 외곽은 2022년 12월 이후 집값이 1~5% 하락한 상태에서 강력한 규제까지 더해져 분담금 증가 우려가 커지고 있어 사업성을 면밀히 재평가하셔야 합니다. 장기 보유와 실입주 각오가 없다면 신규 투자는 신중하게 접근하시고, 기존 조합원은 사업 진행 속도와 분담금 변화를 지속적으로 모니터링하시기 바랍니다.

Q. 대출 규제 강화로 투자 전략을 어떻게 바꿔야 하나요?

A. LTV 40% 적용으로 현금 여력이 투자의 핵심 변수가 됐습니다. 아현동은 전용 84㎡ 기준 매매가격이 25억~26억 원 선인데 전세는 10억 원 수준이어서 갭투자에 현금만 15억 원이 필요합니다. 다만 생애최초 구매자는 LTV 70%가 유지되고, 토허구역 내 오피스텔·상가 등 비주택도 LTV 70%가 그대로 적용됩니다. 현금 여력이 부족하시다면 생애최초 요건 활용이나 비주택 투자를 검토하시고, 충분한 자금 확보 후 투자 시점을 재조정하시는 것이 바람직합니다.

Q. 규제 강화로 집값은 안정될까요? 공급은 어떻게 되나요?

A. 단기적으로는 거래 중단으로 시장이 급냉각될 전망이지만 공급 위축 우려가 큽니다. 재건축·재개발 거래 제한으로 조합원 권리 가액이 하락하면 분담금 부담이 증가해 사업 추진 동력이 약화됩니다. 민간 매입임대 종부세 혜택 중단으로 비아파트 공급도 타격이 불가피하며, 야당은 “평택·양주·의정부·용인·남양주 등 미분양 발생 지역에 공급이 집중돼 주먹구주식”이라며 서울 중심 공급 확대와 규제 완화를 요구하고 있습니다. 중장기적으로는 수요 억제와 공급 위축이 맞물려 시장 왜곡이 심화될 가능성이 있어, 정책 변화와 공급 동향을 면밀히 관찰하시기 바랍니다.

[투자자 핵심 체크포인트]

✓ 정비사업 거래 중단 대응: 서울 전역 214개 사업장 15만 8964가구 조합원 지위 양도 제한으로 실입주 각오 없는 투자는 불가능, 미처 매도하지 못한 조합원은 실입주 외 선택지 없음

✓ 분담금 증가 리스크 관리: 시장 위축으로 조합원 권리 가액 하락 시 분담금 부담 증가, 특히 노원·도봉·강북 등 서울 외곽은 2022년 12월 이후 집값이 1~5% 하락해 사업성 악화 우려

✓ 현금 여력 확보 필수: LTV 40% 적용으로 아현동 전용 84㎡ 갭투자 시 15억 원 현금 필요, 현금 부자만 집을 살 수 있는 구조로 전환

✓ 생애최초·비주택 활용: 생애최초 구매자는 LTV 70% 유지, 토허구역 비주택(오피스텔·상가) LTV 70% 그대로 적용돼 차별화 전략 가능

✓ 정책 변화 모니터링: 야당의 헌법소원 제기와 공급 대책 요구로 추가 정책 변화 가능성 존재, 규제 완화 시그널 지속 관찰 필요

[키워드 TOP 5]

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