HUG 전세보증료 개편…커지는 세입자들의 ‘한숨’

전세보증요율 상향 조정 “위험할수록 비싸져”

전세보증 가입 필수에도 임대인 가입의무 無

임차인에 비용 부담 전가로 주거비 가중 우려

“전세 사고 방지 및 관리 강화 위한 대책 필요”

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 보증료율이 오늘(31일)부터 인상된다. 앞으로 보증사고 위험이 클수록 더 높은 보증료율이 적용되는 것인데 시장에선 세입자의 경제적 부담만 가중시킬 수 있단 우려가 적지 않다.

전세사기 피해가 지속되면서 이제 전세 보증 가입이 필수가 됐지만 임대인에게는 가입 의무가 없다 보니 인상된 보증료 부담은 고스란히 임차인에게 돌아가기 때문이다.

31일 관련업계 등에 따르면 HUG는 이날부터 개편된 전세보증 보증료율을 적용한다. 개편안은 보증사고 위험이 클수록 높은 보증료율을 적용한다는 게 핵심이다.

전세보증은 집주인이 세입자에게 제때 보증금을 돌려주지 않을 경우 HUG가 대신 세입자에게 전세금을 내주는 상품이다. 문제는 최근 몇 년 새 전세사기 및 역전세 이슈가 전국적으로 불거지면서 HUG가 세입자에게 돌려준 전세금이 대폭 불었단 점이다.

지난해 HUG의 대위변제액 규모는 6조940억원에 달한다. 1년 전(4조929억원) 대비 23.8% 증가했으며 2년 전(1조581억원)과 비교하면 475.9% 치솟은 수치다.

이번 개편안은 보증 사고가 늘어날수록 HUG의 재무건전성 악화가 불가피한 만큼 시장 상황을 반영해 보증료를 현실화하겠단 취지에서 마련됐다.

종전 연 0.115~0.154% 수준이던 보증료율은 앞으로 0.097~0.211%로 조정된다. 아파트보다 상대적으로 보증금미반환 사고 위험이 큰 비아파트의 보증료율이 높다. 보증료율은 전세보증금과 주택 유형, 전세가율 등에 따라 차등 적용되는데 최대 37%까지 인상될 수 있다.

일부 낮은 보증금으로 전세 거주 중인 세입자들은 보증료 부담이 눈에 띄게 늘어나지 않겠지만 대부분은 보증료 인상이 불가피할 전망이다.

가령 3억원 주택에 2억5000만원(전세가율 83%) 보증금을 내고 전세로 들어간 세입자라면 종전에는 0.154%의 보증료율을 적용해 매년 28만7500원을 부담해야 했다. 하지만 앞으로는 0.197%를 적용해 49만2500원의 보증료를 내야 한다.

아직도 곳곳에서 전세사기 문제가 불거지는 만큼 임대차시장에서 전세물건에 대한 전세보증 가입은 필수로 자리 잡았다. 전세보증 가입 가능 여부가 소위 전세사기로부터 안전한 물건으로 취급돼서다.

하지만 보증료 부담은 오롯이 임차인의 몫이다. 임대사업자로 등록한 임대인이 아닌 일반 임대인의 경우, 전세보증 가입이 의무사항이 아니어서다.

보증료가 비싸지면 그만큼 임대인은 가입을 외면할 가능성이 크고, 세입자가 이를 강제할 수 없으니 직접 가입해야 하는 셈이다. 임대인이 전세보증에 가입하더라도 그만큼 관리비 등 다른 명목으로 세입자에게 비용 부담을 전가할 가능성도 있다.

전문가들은 HUG의 재무 위기를 해소하기 위해선 어느 정도 전세보증료 현실화가 필요하다고 입을 모은다. 다만 전세사고 등 보증사고를 사전에 방지하고 리스크를 최소화하기 위해선 보다 근본적인 해결방안이 마련돼야 한단 견해다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “보험 상품은 수익자 부담이 원칙인 만큼 세입자가 부담하는 것이 법리적으로도 맞다”며 “보증사고 위험이 늘면서 HUG의 재정 건전성이 악화하는 만큼 보증료 인상은 불가피한 부분”이라고 설명했다.

이어 “다만 전세사기가 사회적 문제로 자리 잡은 데다 HUG의 손실을 임차인에게 마냥 떠넘길 순 없는 노릇”이라며 “전세 실거래가 관리 강화 등 전세 제도를 보다 투명하게 관리하고 사고를 미연에 방지할 수 있는 실질적인 대책이 필요하다”고 덧붙였다.