누더기 된 빌라시장…6년 단기등록임대 부활, 실효성은 ‘물음표’

수요·공급 모두 끊긴 비아파트 시장 정상화 정책 추진

“혜택보다 의무·규제 더 많아…정책 신뢰 바닥나”

공급 확대 및 수요억제 정책 병행, 단기임대 활성화 한계

정부가 비아파트 시장 정상화를 위해 마련한 6년 단기등록임대 제도가 내년부터 시행된다. 지난 정부 당시 폐지된 4년짜리 단기등록임대에 2년을 더해 새롭게 마련됐다.

전세사기와 대출 규제 강화 등으로 얼어붙은 발리시장에 온기를 불어넣을 수 있을지 관심이 쏠린다.

22일 국회 등에 따르면 최근 민간임대주택에 관한 특별법(민특법) 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 6개월 뒤부터 시행될 예정이다.

지난 1·10대책, 8·8대책 후속조치로 마련된 민특법 개정안은 비아파트를 대상으로 의무임대기간이 6년인 민간 등록임대사업을 도입하는 것이 핵심이다.

특히 1주택자는 소형 비아파트를 매입해 단기등록임대로 놓을 경우 1가구 1주택 특례도 적용받을 수 있다.

가령 아파트를 보유한 1주택자가 비아파트를 사들일 경우 현재는 주택 수만큼 2주택자, 3주택자로 간주하지만, 개정안에 따라 사들인 주택을 단기임대로 등록하면 주택 수에서 제외된다.

주택 수 산정에서 배제하고 향후 보유한 아파트를 처분할 때도 양도세 면제 혜택이 주어진다. 다만 이를 위해선 세법 시행령 개정을 거쳐야 한다.

현재 빌라시장은 거래 절벽이 계속되고 있다. 스테이션3에 따르면 올 10월까지 서울의 연립·다세대 매매거래량은 1682건, 전월세 거래량은 7510건으로 집계됐다. 매매와 전월세 거래량은 한 달 전보다 21.9%, 12.9% 동반 감소했다.

6년 단기등록임대를 비롯해 LH 등을 통한 신축매입임대 확대, 기업형 장기매입임대 도입 등 정부가 비아파트 시장 정상화를 위해 각종 정책을 내놓고 있지만, 시장 반응은 시큰둥하다.

문재인정부 당시 각종 혜택을 부여하며 장려하던 등록임대주택은 다주택자의 세제 회피를 위한 우회 수단으로 낙인찍혔다.

집값 상승의 주범으로 지목되며 현재는 주어지는 혜택보다 지켜야 할 의무사항이 더 늘어난 실정이다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 “과거에는 원수에게 지주택(지역주택조합)을 소개해주라고 했다면, 요즘은 등록임대주택을 권해주라고 할 정도로 정부 정책에 대한 신뢰가 없다. 회의감이 크다”며 “국민 절반 가까이는 아직 비아파트에 거주하고 있는데 수요도 공급도 전무하다시피 끊겨버렸다”고 말했다.

이어 “등록임대주택 제도가 수차례 손질되면서 새로 생긴 규제나 의무가 굉장히 늘었다”며 “모두 소급적용되는 탓에 난리통을 겪었기 때문에 이를 상쇄할 만한 수준의 혜택이 마련되지 않으면 등록임대주택을 하려는 임대인들은 없을 것”이라고 설명했다.

세법 시행령 개정안에 파격적인 혜택이 담겨야 효과를 거둘 거란 견해다. 임대인협회 측은 현재 ‘생애 최초’로 주어지는 거주 주택 비과세 혜택을 확대해 의무임대기간에도 임대인들의 거주 이전의 자유를 확보하는 방안 등을 언급했다.

전문가들은 수요가 움직일 수 있도록 일정 부분 대출 규제를 완화하는 방안이 필요하단 견해다.

공급 정책을 추진하면서 수요를 옥죄는 규제를 병행하는 건 효과가 반감될 수밖에 없어서다.

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수는 “현재 정부 정책대로 가면 공공에서 공급되는 것 외 민간에서 비아파트를 공급할 수 있는 방법은 없다”며 “공급을 하면 누군가 사야할 텐데, 수요를 과도하게 억제하고 있다 보니 결국 공급도 하지 않게 되는 상황”이라고 진단했다.

그러면서 “엄청난 혜택이 주어지는 것도 아니고, 지금처럼 비아파트를 살 수 없는 환경을 만들고 공급 정책만 추진한다는 건 말이 안 된다”며 “어느 정도 대출을 풀어주거나 획기적으로 규제를 완화하는 등 수요를 촉진시킬 수 있는 방안들이 마련돼야 한다”고 덧붙였다.