정부 인허가비·세금 등 숨겨진 비용 주의

ADU 신축시 고려해야 할 사항

<1> 건축비가 전부는 아니다

<2> ‘먹튀’에 보상 방법 막막

25만불 건축에 추가비용 10%

공원세·교육세 등에 유의해야

750sqft 미만 개발부담금 면제

#. 오렌지카운티 부에나파크에 거주하는 S씨는 은퇴 후 안정적인 수입을 얻고자 1000스퀘어피트 크기의 별채(ADU) 건설을 진행하고 있다. 건축 비용만 생각했던 그는 시 정부에 내야하는 건축 관련 비용이 너무 많아서 화들짝 놀랐다. 세금과 행정 처리 비용 명목으로 시 정부에 납부해야 하는 금액이 총 건축비의 10%가 훌쩍 넘는 2만8000달러나 됐기 때문이다. 예산이 빠듯했던 그는 홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC)을 통해 신축 비용을 마련했는데 추가 비용이 발생해 난감해하고 있다.

가주 전역에 별채(ADU) 건설이 붐을 이루고 있는 가운데 일부 주택 소유주들은 ADU 건축과 관련해 예상치 못한 큰 금액을 시 정부에 납부해야 하는 경우가 있어 주의가 요구된다.

ADU를 지을 때면 건축 비용 외에도 세금, 행정 처리 수수료 등 로컬 정부에 납부해야 하는 추가 비용이 발생하는데 이를 간과했다가는 낭패 보기 십상이기 때문이다. 이 비용은 로컬 정부에 따라 달라서 ADU 신축 결정 전에 관할 로컬 정부에 미리 확인해야 난감한 상황을 방지할 수 있다는 게 업계 전문가들의 조언이다.

부에나파크의 S씨의 경우엔 건축계획 검토 비용, 건축 허가비용, 개발부담금(impact fee) 등을 건축주가 내야 한다. 개발부담금을 제외한 나머지 비용들은 2000달러 내외이기 때문에 심각한 부담이 되지는 않는다. 개발부담금도 750스퀘어피트 미만이면 면제된다. 하지만 750스퀘어피트 이상의 ADU를 짓는다면 개발부담금은 크기에 따라 비례해 커져서 유의해야 한다.

S씨의 경우, 개발부담금에 해당하는 교육세와 상하수도세가 각각 4750달러와 1659달러다. 편의시설 건설 등에 쓰이는 공원세는 1만7000달러에 육박한다. 다른 비용까지 합치면 S씨가 시 정부에 낸 금액은 2만8000달러가 넘는다. 〈표 참조〉

키바 리모델링의 폴 김 대표는 “많은 한인이 은퇴 후에도 고정적인 이익을 얻기 위해서 ADU를 짓는다”며 “임대수익을 위해 750스퀘어피트 이상 ADU를 건설하는 건축주가 늘고 있다”고 말했다.

건축사무소 린콘 인베스트먼트의 세자르 린콘 대표는 “주로 도심지역보다는 교외 지역에서 공원세 등의 개발부담금이 큰 편”이라며 “부에나파크, 풀러턴, 애너하임, 어바인, 발렌시아 등이 대표적으로 높은 개발부담금을 요구하는 시”라고 말했다. URD 건축의 윤근우 대표는 “ADU 건축을 결정하고 건축비용을 내기 전에 개발부담금 등이 얼마인지 사전에 조사를 하는 게 예산을 세우는 데 도움이 된다”고 말했다.

다만, 전문가들은 남가주 모든 로컬 정부가 높은 개발부담금을 부과하는 것은 아니라고 전했다. LA시와 LA카운티의 경우 정부 인허가 및 행정 처리 수수료가 5000달러에서 8000달러 사이라는 설명이다.

한편, 전문가들은 ADU 건설 후 재산세가 상승할 수 있다는 점도 간과해서는 안 된다고 강조했다. ADU를 건축하면 주택 가치가 올라가기 때문에 재산세도 동반 상승한다. ADU 가치 산정은 건축비용에 기준을 두는 경우가 많다고 한다. 일례로 본채 가격이 100만 달러인데 ADU 신축에 30만 달러의 건축비를 투입했다면 130만 달러가 재산세 산정 기준이 된다는 것이다.

조원희 기자