李대통령 "똘똘한 한 채 갭투자도 투기" …전세DSR·토허제 추가안 유력

캡투자 겨냥한 투기수요 억제대책 예고

전세대출DSR-실거주 의무 확대 예상

[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 이재명 대통령이 취임 100일 기자회견에서 강조했던 '투기수요 억제' 방안을 놓고 추가 대책에 시장의 관심이 쏠리고 있다.

전세를 살면서 집값이 오를 만한 이른바 '똘똘한 한채'를 사두는 갭 투자가 이번 이 대통령이 언급한 '타깃'으로 꼽히는 만큼 1주택자의 전세대출을 더욱 옥죌 것이란 게 시장의 중론이다. 또 실거주 의무를 확대하는 방안도 예상되고 있다. 이밖에 세법 조정없이 부동산 세제를 인상할 수 있는 방안인 공시가격 상향이 유력하게 거론되고 있다.

16일 부동산시장 전문가에 따르면 이재명 대통령이 억제해야 한다고 지적한 '투기 수요'가 주로 갭 투자를 의미하는 것으로 해석되는 만큼 전세 대출 및 실거주 의무 확대가 추가 대책의 핵심이 될 것이란 지적이 나오고 있다.

이 대통령은 지난 11일 취임 100일 기자회견에서 "투자로 부동산을 취득하는 일을 최소화할 필요가 있다"며 "끊임없이 반복적으로 대책을 내놓을 수밖에 없다"고 말했다. 특히 이 대통령은 부동산 가격 상승의 근본 원인으로 '똘똘한 한채'를 위한 갭투자 수요를 지목했다. 그는 "돈을 빌려 전세를 끼고 집을 사는 방식이 집값을 올려왔으며 이는 젊은 층의 내 집 마련 기회를 박탈하고 주거비 부담을 키웠다"고 강조했다.

이어 이 대통령은 "시장 불안이 감지되면 초과 수요와 투기 수요를 통제하는 추가 규제를 시행하겠다"고 말했다. 이에 따라 정부의 추가 부동산 규제대책이 늦지 않게 나올 것이란 전망이 나온다. 한 시장 전문가는 "정부의 6·27 대책과 9·7 대책에도 서울 강남권과 용산·성동·마포를 위시한 한강벨트 그리고 과천, 분당, 평촌 등 이른바 상급지의 아파트값이 지속적으로 오르고 있는데 대해 불안감이 커진 만큼 투기수요 억제 대책이 빠르게 나올 것으로 보인다"고 말했다.

실제 정부의 투기수요 억제대책은 최근 들어 본격화되고 있다는 진단이 나온다. 먼저 서울 전역에서 실거주 여부를 확인하고 있는 상황이다. 여기에다 중개업소에 대한 감독도 최근 들어 강화됐다는 게 중개업계의 이야기다. 또 최근 국세청은 등록말소한 임대사업자에 대해 거주주택과 합산하지 않고 계산된 종부세를 냈다며 추가 가산세를 부과하고 있는 실정이다. 이재명 대통령이 세금으로 부동산을 잡지 않겠다고 말했지만 현행 세금을 더 확실하게 부과하고 있는 셈이다.

정부가 내놓을 수 있는 투기수요 억제 대책은 이 대통령이 말한대로 얼마든지 있지만 이번 억제 대상 투기수요는 주로 갭투자를 겨냥한 것인 만큼 이에 대한 대책이 나올 것으로 보인다. 먼저 전세자금 대출이다. 정부는 6·27 대책과 9·7 대책에서 1주택자의 전세자금 대출 한도를 2억원으로 설정했다. 이에 따라 기존 대출 조건에 비해 평균 6500만원 정도 대출이 줄어든다는 게 시장에서의 분석이다. 사실상 '네버리지'로 똘똘한 한채를 보유하겠다는 '투기 수요'를 차단하려는 방침이다.

이처럼 대출 한도는 최소폭으로 줄인 만큼 이를 더 줄이는 방식 대신 LTV(담보인정비율)를 높이는 방안이 유력하게 거론된다. 9·7 대책에서 조정대상지역을 비롯한 규제지역에서 1주택자 전세대출시 LTV를 40%로 낮춘 바 있다. 이를 토지거래허가구역 전역으로 확대하거나 서울 전체로 확대하는 방식 등이 예상된다. LTV를 조정하지 않는다면 전세대출 DSR(총부채상환비율) 도입이 유력하다. 이렇게 되면 전세대출을 2억원까지 받을 수 있는 경우 자체가 크게 줄어들 것으로 예상되고 있다.

토지거래허가구역의 대대적인 지정도 예상된다. 정부가 지자체가 지정하도록 한 토지거래허가구역 지정권한을 굳이 국토부로 가져온 이유는 바로 실거주 의무 조항 때문이다. 서울시는 토지거래허가구역을 지정할 때 재건축·재개발과 같은 개발사업지역을 지정하고 있다. 투기 수요 유입을 방지하기 위해서다. 이에 따라 비거주자의 갭투자 방지를 위한다는 목적으로 토지거래허가구역의 대대적인 지정도 있을 것으로 분석된다. 다만 정부는 국토부를 토지거래허가구역 지정권자로 명시하는 법 개정 전까지는 지정하지 않겠다는 방침이다. 토허제가 확대 지정되지 않는다고 해도 실거주 의무를 강화하는 규제가 나올 것으로 예측되고 있다.

이와 함께 전체적인 투기수요 억제로 정책으로 공시가격 인상이 유력하게 점쳐진다. 이재명 대통령은 대선 당시 집값을 세금으로 잡지 않겠다고 공언했지만 이는 다시 언급되지 않고 있는 실정이다. 또 공시가격 인상은 이전 민주당 정권인 문재인 정부에서 추진했던 것인 만큼 '비정상의 정상화'라는 논리로 강행할 것이란 게 전문가들의 이야기다. 한 시장 전문가는 "이재명 정부가 주택 공시가격을 올릴 것은 시간 문제"라며 "당장 내년 종부세, 재산세에 반영할 수 있도록 올 연말 공시가격 사전 공시에 '현실화'를 이유로 큰 폭으로 올릴 가능성이 높다"고 말했다.

donglee@newspim.com