[전문가 칼럼] 부동산 세금, 2025년에는 이렇게 달라집니다

(조세금융신문=이성호 세무사) 1. 주택으로 용도변경한 이후에 처분할 때 장기보유특별공제에 대한 계산방법

양도일 현재 주택이지만 보유기간 동안 주택외 용도로 사용한 경우에는 장기보유특별공제가 달리 적용됩니다.

가령, ‘과거 카페로 사용하던 단층건물을 주택으로 용도변경하거나 다가구주택에서 1층이나 2층까지 상가로 임대주고 있다가 요새 공실도 많아서 세도 시원찮다, 근데 마침 매수인이 있고 나도 이참에 건물 처분하려고 준비중이다’하면 상가를 주택으로 용도변경하는 경우가 대표적입니다.

다가구주택은 건물 하나를 묶음으로 등기가 가능하므로 1세대1주택 비과세가 가능합니다. 이렇게 용도변경한 이후 주택을 처분하는 경우로서 2025년부터는 용도변경 전, 후의 보유기간 및 거주기간을 구분하여 장기보유특별공제를 적용합니다.

1. 보유기간: 주택이외 용도에 대한 일반공제율(한도 30%)+주택용도에 대한 1세대 1주택 공제율(한도 40%)를 합산(최대 40%)

2. 거주기간: 실제 주택으로 용도변경한 이후 거주기간만 인정(최대 40%)

2. 부동산을 처분한 매매대금을 연급계좌에 납입하면 양도세 10% 공제

부동산 처분한 날부터 양도일부터 6개월 이내에 양도가액의 전부 또는 일부를 연금계좌에 납입하는 경우에는 연급계좌 납입액에 10%에 상당하는 금액을 해당 부동산의 양도소득 산출세액에서 공제가 됩니다.

적용대상은 기초수급자이면서 부동산 처분시 1주택자이거나 무주택자를 대상으로 합니다. 모두 그런 건 아니지만 확률적으로 기초생활수급 지원을 받으시는 분 중에 이런 요건을 다 해당하면서 양도하는 부동산이 주택인 경우 그 처분가액이 12억이 넘어가서 실질적으로 양도소득세가 발생하는 정도의 자산을 가지고 있는 분이 과연 얼마나 될지 생각해보면 제도적인 아쉬움이 남습니다.

3. 인구감소지역 주택 취득자 및 비수도권 소재 준공 후 미분양주택에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례

인구감소지역에서 세컨트홈 개념으로 구입하는 주택으로 취득시기가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일 사이에 취득하는 주택인 경우 또는 지방에 소재하는 준공후미분양주택을 구입하는 경우로서 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일 사이에 취득하는 주택에 대해서는 1세대1주택 특례가 적용됩니다.

1. 양도소득세 혜택: 12억원까지 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80% 적용

2. 종합부동산세 혜택: 기본공제 12억원 및 고령자‧장기보유 세액공제 최대 80% 적용

4. 지방저가주택의 종합부동산세 1세대1주택 특례요건 완화

종합부동산세 계산시 과세기준일 현재 2주택자임에도 불구하고 요건을 충족하는 일시적2주택, 상속주택, 지방소재 저가주택에 대해서는 예외적으로 매년 9월 말일까지 특례신청분에 한하여 1세대1주택 특례가 적용됩니다.

이때 지방소재 저가주택의 요건으로서 과세기준을 현재 수도권(강화군‧옹진군‧연천군 제외), 광역시(군지역 제외), 세종시(읍‧명지역 제외)외에 소재하고 있는 주택의 공시가격이 현행 3억원에서 4억원으로 요건완하에 대한 내용이 2025년 경제정책방향에 담겼습니다.

5. 다주택자 중과유예

양도일 현재 조정대상지역에서 2주택 이상을 보유하는 경우 양도소득세 중과가 2026년 5월까지 1년 더 연장됩니다. 하지만 여전히 소득세법 및 조세특례제한법상 다주택자에 대한 중과규정 및 감면규정이 존재하므로 2026년 하반기 주택시장 분위기에 따라 다주택자 중과는 언제든지 수면 위로 드러날 수 있다는 점도 함께 유의하시면 좋겠습니다.