전세대출 보증비율 100% → 90% 축소
대출 한도 줄고 금리 인상 우려…비아파트 ‘직격탄’
“비아파트 공급 늘린다더니…임대차시장 불안 가중”
앞으로 전세대출 문턱이 높아질 전망이다. 금융당국이 가계대출의 안정적인 관리를 위해 전세대출 보증비율을 100%에서 90%로 낮추기로 하면서다.
이에 따라 전세대출 한도가 줄거나 금리가 더 오를 가능성이 커지게 됐다. 줄어든 한도만큼 월세나 관리비 등으로 전환하는 움직임도 늘어날 것으로 보인다.
특히 무주택 서민의 주거 사다리 역할을 하는 비아파트의 경우 대출이 거절될 수 있어 시장 침체기가 더 장기화할 거란 우려도 제기된다.
10일 금융위원회의 2025년 업무계획에 따르면 금융당국은 올해 가계부채의 안정적 관리를 위해 전세대출 보증비율을 90%로 통일하는 방안을 내놨다. 수도권은 이보다 더 낮은 80%까지 조정할 계획도 검토 중이다.
현재 전세대출 보증비율은 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)는 각각 100%, 한국주택금융공사(HF)는 90%다.
전세대출 보증은 임차인이 은행에서 전세자금을 빌릴 때 보증기관이 금융기관에 상환을 보증해주는 제도다. 임차인이 전세대출을 받으면 HUG, SGI, HF 중 한 곳의 보증을 받는다.
전세대출은 신용대출이지만, 사실상 100% 상환 보증이 된 만큼 은행에선 비교적 수월하게 대출을 해주는 편이었다.
하지만 앞으로 보증비율이 90%로 HF 수준으로 낮아지게 되면 전세대출 한도는 그만큼 줄어들게 된다. 종전 대비 대출금 미상환 리스크가 커지게 되니 은행권 대출 심사도 더 까다로워질 수밖에 없다.
전세대출은 보증 내에서 한도가 정해지기 때문에 보증비율을 낮추면 대출 총량 자체가 줄어들 거라는 게 금융당국의 구상이다. 이를 통해 전셋값 급등을 막고 갭투자도 차단할 수 있을 것으로 기대한다.
금융위는 이르면 1분기부터 시행에 나서겠다고 밝혔다.
시장에선 주거비 부담이 늘어날 것을 우려하고 있다. 보증이 축소되면 대출 한도가 줄어드는 것은 물론 전세대출 금리도 일부 인상된다.
아파트의 경우 보증금을 떼일 우려가 적은 반면, 전세사기 여파가 채 가시지 않은 비아파트의 경우 시장 위축이 극심한데, 앞으로 전세대출을 받지 못할 가능성도 있다.
무주택 서민은 전셋집을 마련하기 어려워지고 반대로 임차인을 구하기 힘들어진 집주인들은 반전세·보증부월세 형태로 임대차 방식을 전환하는 사례가 늘어날 것으로 보인다. 전세의 월세화에 탄력이 붙을 전망이다.
전문가들은 비아파트 시장 정상화를 위해 각종 정책을 쏟아내는 정부와 배치되는 행보라고 지적한다. 부동산경기 침체 장기화와 시장 불확실성이 가중된 지금 상황에서 급작스런 제도 변화는 서민 주거 안정을 위협할 수 있다고 우려한다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “아파트의 경우 전세가율이 50% 정도여서 문제가 되지 않겠지만, 중간 다리 역할을 하는 빌라나 오피스텔은 전세가율이 80~90% 정도 되니 직격탄을 맞을 것”이라며 “월세 아니면 소형 아파트 전세로 갈아타려는 수요자들이 늘어날 것”이라고 설명했다.
이어 “전셋값은 떨어지고, 월세로 갈아타는 수요가 늘게 되면 공급하는 입장에서도 공급 자체를 줄여버리게 된다”며 “가계부채 관리도 중요하지만, 지금 시장 상황을 고려할 때 굳이 무리하게 전세대출을 건드려야 하는지는 의문”이라고 덧붙였다.
또 다른 부동산 전문가는 “점진적으로 보증 비율을 낮출 필요는 있지만, 여전히 역전세가 생기고 깡통전세로 전세 제도에 대한 신뢰가 무너진 상황에 나와야 할 규제인지는 좀 더 신중히 검토해야 한다”며 “애초에 보증을 해주고 대출을 쉽게 쉽게 해준 건 정부인데 이제와 돌연 말을 바꾸는 건 앞뒤가 안 맞다”고 꼬집었다.
그러면서 “비아파트는 대출 받기가 더 힘들어질 테고 전셋값이 더 떨어져 총체적 난국이 될 것”이라며 “아파트 입주물량은 적은데 비아파트 공급까지 줄면 또 여러 부작용이 생길 수밖에 없다”고 지적했다.
