“탄핵정국으로 상업용 부동산 투자자들 위축…우량 물건에 주목할 때”

금리 하락 시작으로 그간 얼어붙었던 국내 상업용 부동산 시장이 회복될 조짐을 보였다. 하지만 비상계엄과 탄핵 정국이 찬물을 끼얹었다.

새 주인을 찾던 부동산 매물들은 매각을 철회하는 한편 공격적으로 국내 시장에 투자하던 큰손 투자자들마저 보수적으로 돌아섰다.

최근 매일경제와 인터뷰를 진행한 이창익 에비슨영코리아(젠스타메이트 관계사) 캐피탈마켓본부장은 탄핵 정국 전후로 국내 상업용 부동산 시장을 바라보는 외국계 투자자들의 시선이 바뀌었다고 진단했다.

이 본부장은 부동산 투자업계의 ‘전락통’으로 불린다. 업계 경력만 27년으로 청라 의료 복합타운, 인계 삼성생명빌딩, 씨드큐브 창동, 신용산북측2구역 재개발사업 등에 대한 매입·매각 자문을 진행했다.

그는 “외국계 투자자들의 움직임은 확실히 위축된 상황임을 부인할 수 밖에 없다”며 “호텔의 경우 비상계엄 이후 ADR(객실단가), OCC(객실점유율)가 10~15% 감소한 것으로 추전돼 투자 결정을 목전에 둔 경우 지연될 가능성이 높아졌다”고 했다.

이어 “물류센터 또한 불확실성이 해소될 시점까지 신중한 모습을 보일 것”이라고 했다.

물류센터의 경우 지난해 3분기 기준으로 수도권 내 상온 물류센터의 공실률은 15%, 저온 물류센터의 공실률은 40%를 웃돈다.

저온 물류센터는 현재 과잉공급 상태로 이 본부장은 저온 시설을 상온 시설로 변경하는 사례가 다수 발생하고 있다고 설명한다.

그는 “여전히 EOD(기한이익상실)가 발생해 NPL(부실채권)으로 처리되는 물류센터들이 많다”며 “투자자들도 접근성이 우수하고 임대차가 안정된 자산을 신중하게 선별해 투자할 것으로 예상된다”고 했다.

이어 “공사비 상승과 분양시장 침체로 개발 시장도 어려움을 겪고 있다”며 “향후 대내외적 불확실성이 증가될 것으로 보여져 당분간은 이 시장도 불황이 지속될 것”이라고 했다.

하지만 그럼에도 국내 상업용 부동산 시장의 기초체력은 여전히 탄탄하다고 진단한다.

시장에 나온 매물들의 규모가 예년에 비해 눈에 띄게 달라지고 있고 대규모 거래들이 최근까지도 성사됐기 때문이다.

젠스타메이트에 따르면 지난해 서울 오피스 시장의 거래액 규모는 13조4000억원으로 2000년 이후 2번째로 가장 컸다.

특히 GBD(강남권역), CBD(도심권역)를 중심으로 대형 오피스 거래가 활발히 이뤄졌다.

호텔 자산의 경우 지난해 보코 서울 명동(옛 티마크그랜드호텔 명동), 신라스테이 광화문, 그랜드하얏트 서울, 콘래드 서울, L7 호텔 강남 등이 거래됐다.

이 본부장은 “앞으로 2~3년 내 주요 권역의 대형 오피스 공급이 많지 않고 임차 수요가 꾸준하다면 회복세를 보일 가능성이 높다”며 “해외 여행 수요와 호캉스 등에 대한 수요가 회복되며 호텔 실적이 개선되는 흐름이 나타나고 있다”고 했다.

이어 “최근까지 활발한 움직임을 보였던 SI(전략적 투자자)들과 함께 연기금 등이 조성한 블라인드 펀드가 부동산 투자시장에서 단비같은 역할을 할 것”이라고 했다.

국내 상업용 부동산은 다른 나라보다 상대적으로 안정돼 있고 투자 시계열이 긴 만큼 매력적인 자산 중 하나로 꼽힌다고 설명한다.

‘비관론자는 명성을 얻고 긍정론자는 돈을 번다’는 말처럼 지금은 우량 매물들을 발빠르게 선점하는 게 필요하다고 조언했다.

그는 “코어(core·핵심) 자산이나 임대차 조건이 우수한 자산에 투자자금이 집중될 가능성이 높다”며 “빠르게 성장하고 회복했기에 지금이 상업용 부동산 시장의 투자 적기”라고 했다.