전세 낀 집 증여 후 부모 대신 빚 상환 ‘편법 승계’ 급증…전세 증여 편법 일상화에 공유숙박 규제 완화 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

▲AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑

* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다

[주요 이슈 브리핑]

■ 전세 증여 편법 확산: 자녀에게 전세 낀 부동산을 증여한 뒤 부모가 원리금을 대신 상환하는 편법이 일상화되고 있다. 국세청이 최근 5년간 부채 사후관리 점검으로 적발한 추징금만 823억 원에 달했으나 인력 한계로 실제 편법 증여 규모는 이보다 훨씬 클 것으로 추정되며, 집값 상승세 재개로 부담부증여가 더욱 증가할 전망이어서 투자자들은 증여 시 적법한 절차와 입증 준비가 필수적인 상황이다.

■ 규제 완화와 제도 개편: 정부가 공유숙박 규제를 일부 완화하고 상속세 개편 논의가 본격화되고 있다. 30년 경과 노후주택의 공유숙박 등록이 가능해지고 배우자 상속분 전액 공제 법안이 발의되는 등 제도 변화가 진행 중이나, 실거주 의무와 오피스텔 제한 등 핵심 규제는 여전히 남아있어 투자자들은 규제 완화 범위와 시기를 면밀히 모니터링하며 수익형 부동산 투자 전략을 수립해야 한다.

■ 지역 소득 양극화 심화: 서울 강남 산후조리원 이용료가 4020만 원으로 전북 군산의 120만 원보다 33배 높게 나타나며 지역간 구매력 격차가 극명하게 드러났다. 일반실 기준 상위 10곳 중 7곳이 강남구에 집중돼 있고 서울 평균 이용료는 491만 원으로 전국 최고 수준을 기록했으며, 이러한 소득 집중도는 해당 지역 부동산의 지속적 프리미엄과 수요 안정성을 뒷받침하는 핵심 요인으로 작용해 투자자들은 지역별 구매력 분석을 통한 투자 지역 선별이 중요하다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 전세 낀 집 증여 후 부모가 빚 갚아…‘편법 승계’ 일상화

- 핵심 요약: 자녀에게 부동산과 채무를 함께 넘긴 뒤 부모가 대신 원리금을 갚는 편법 증여가 확산되고 있다. 2024년 상속·증여 재산가액 73조 2000억 원 중 채무액은 5조 2000억 원(7.1%)으로, 2022년 4.8%에서 다시 증가세를 보이고 있다. 국세청이 최근 5년간 부채 사후관리로 적발한 추징금은 823억 원에 달하지만 인력 한계로 적발되지 않은 사례는 훨씬 많을 것으로 추정된다. 전문가들은 미국·영국처럼 채무 입증 책임을 납세자에게 부과하거나 상속세 이중과세 구조 개선이 필요하다고 지적하며, 투자자들은 부담부증여 시 적법한 채무 승계와 원리금 상환 입증 자료를 철저히 준비해야 한다.

2. 30년 넘은 주택 ‘외국인 민박’ 허용…“실거주 완화도 뒤따라야”

- 핵심 요약: 문화체육관광부가 외국인관광 도시민박업 규제를 완화했다. 사용승인 후 30년이 지난 노후주택도 건축법상 안전성을 갖추면 등록이 가능해지고, 외국어 서비스 평가도 통역 앱 활용을 인정하는 방향으로 개선됐다. 다만 호스트 실거주 의무와 오피스텔 사용 제한 등 핵심 규제는 관광진흥법 시행령 또는 법률 개정이 필요해 여전히 장벽으로 남아있다. 업계는 실거주 의무 완화 등 추가 제도 개편을 요구하고 있으며, 투자자들은 수익형 부동산 투자 시 공유숙박 관련 규제 완화 흐름과 오피스텔 활용 가능성을 지속적으로 모니터링할 필요가 있다.

3. 수도권 대체 매립지 어쩌나…4차공모도 민간 2곳만 응모

- 핵심 요약: 수도권 대체 매립지 4차 공모에 지자체는 한 곳도 응모하지 않고 민간 2곳만 참여했다. 인천 서구 수도권매립지는 당초 2016년 종료 예정이었으나 대체 부지 미확보로 2025년까지 연장됐으며, 3-1 매립장은 연간 매립량 감소로 2042년까지 사용 가능한 것으로 알려졌다. 정부는 최소 면적을 90만㎡에서 50만㎡로 축소하고 매립지 지역에 최대 3000억 원 특별지원금과 연간 약 100억 원 주민지원기금을 제공하기로 했으나 지자체 협조를 얻지 못하고 있다. 수도권 환경 인프라 불확실성이 지속되는 상황이어서 투자자들은 매립지 인근 지역의 장기 개발 계획과 환경 리스크를 투자 의사결정에 반영해야 한다.

4. 산후조리원 요금, 강남 4000만·군산 120만원…최대 33배 격차

- 핵심 요약: 지역별 산후조리원 이용료 격차가 최대 33배에 달하며 구매력 양극화가 극명하게 드러났다. 서울 강남 최고가는 4020만 원, 전북 군산 최저가는 120만 원이며, 일반실 상위 10곳 중 7곳이 강남구에 집중됐다. 서울 일반실 평균은 491만 원으로 전국 최고 수준이고, 광주 407만 원, 세종 383만 원이 뒤를 이었다. 이러한 지역별 소득 집중도는 해당 지역 부동산의 지속적 수요와 가격 프리미엄을 뒷받침하는 핵심 지표로, 투자자들은 고소득층 밀집 지역일수록 부동산 가치 안정성과 상승 잠재력이 높다는 점을 투자 판단에 반영해야 한다.

[자주 묻는 질문]

Q. 전세 낀 집 증여할 때 어떻게 해야 세무 리스크를 피할 수 있나요?

A. 자녀가 직접 원리금을 상환하고 이를 입증할 수 있어야 합니다. 부모가 자녀에게 전세보증금과 대출을 함께 넘기는 부담부증여는 적법하지만, 자녀 대신 부모가 원리금을 갚으면 편법 증여로 추징 대상이 됩니다. 자녀의 소득과 자력을 입증할 수 있는 자료(급여명세서, 통장 거래내역)를 준비하고, 원리금은 반드시 자녀 명의 계좌에서 이체해야 합니다. 미성년 자녀에게 증여 시 자력 입증이 어려워 특히 주의가 필요하며, 세무사 자문을 받아 적법한 절차를 준수하는 것이 안전합니다.

Q. 강남처럼 고소득층이 밀집한 지역이 부동산 투자에 유리한 이유는?

A. 구매력이 집중된 지역은 수요 안정성과 가격 프리미엄이 지속됩니다. 강남 산후조리원 이용료가 전국 최저가의 33배에 달하는 것은 해당 지역 거주민의 구매력이 그만큼 높다는 의미입니다. 서울 평균 491만 원은 광주 407만 원보다 20% 이상 높아 지역간 소득 격차가 뚜렷합니다. 고소득층 밀집 지역은 경기 침체 시에도 수요가 안정적이고, 프리미엄 브랜드와 대형 평수 선호도가 높아 자산 가치 하락 위험이 낮습니다. 투자자들은 지역별 소득 수준과 소비 패턴을 분석해 장기 투자 안정성이 높은 지역을 선별해야 합니다.

Q. 공유숙박 규제 완화로 수익형 부동산 투자 기회가 생기나요?

A. 부분적으로 개선됐으나 핵심 장벽은 여전합니다. 이번 규제 완화로 30년 경과 노후주택도 등록이 가능해져 투자 대상이 확대됐고, 외국어 서비스 기준도 현실화됐습니다. 다만 호스트 실거주 의무는 여전히 유지돼 실제 거주하지 않는 투자 목적 운영은 불가능하고, 오피스텔도 업무시설로 분류돼 등록이 원천 차단됩니다. 업계가 실거주 의무 완화와 오피스텔 허용을 지속 요구하고 있어 향후 추가 개편 가능성은 있으나, 현 시점에서는 제한적 투자 기회로 판단하고 제도 변화를 모니터링하며 대비하는 전략이 필요합니다.

[투자자 핵심 체크포인트]

✓ 부담부증여 활용 시: 채무 승계 적법성 입증 자료 사전 준비, 원리금 상환 주체 명확히 하고 자녀 자력 입증 필수

✓ 지역 투자 선별: 고소득층 밀집도와 구매력 수준 분석, 강남·서초·송파 등 프리미엄 지역의 수요 안정성 확인

✓ 수익형 부동산 전략: 공유숙박 규제 완화 흐름 주시, 실거주 의무 완화 시 노후주택·오피스텔 투자 기회 재평가

✓ 상속세 개편 대응: 배우자 공제 한도 상향 논의 모니터링, 제도 변화 시점 고려한 자산 승계 타이밍 재검토

✓ 세무 리스크 관리: 증여세 절세 시도가 편법으로 적발될 경우 추징세 부담 급증, 전문가 자문 통한 적법한 절차 준수

[키워드 TOP 5]

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