연말 집값 반등 경고…주산硏 “3년간 착공 63만호 부족, 속도전 없인 불가피”

(조세금융신문=이정욱 기자) 주택산업연구원(주산연)이 6.27 가계부채 대책 이후 거래 위축으로 단기 안정세를 보이고 있는 부동산 시장이, 공급절벽 장기화와 수요 확대가 맞물릴 경우 연말부터 다시 반등할 수 있다고 경고했다. 주산연은 3기 신도시와 도시정비사업의 속도전, 민간·공공 병행 공급, 금융·인허가 규제 완화 등 전방위 대책을 시급히 추진해야 한다고 강조했다.

5일 국회 의원회관에서 열린 ‘주택공급 활성화 방안 세미나’에서 김덕례 주산연 주택연구실장은 최근 3년간의 착공 실적을 근거로 공급절벽의 심각성을 제시했다. 2022~2024년 연평균 착공물량은 31만호로, 평년 대비 연 21만호가 부족해 3년간 총 63만호가 모자란다. 올해 상반기 착공은 10만3000호에 불과해 공급 공백이 한층 커질 전망이다.

◇ 공급절벽이 만든 반등 압력

김 실장은 “금융규제 완화와 인허가 절차 단축 없이는 공급절벽이 심화돼 가격 반등 압력을 키울 것”이라며 “수도권 인기 지역을 중심으로 4분기부터 매수세가 회복될 가능성이 있다”고 진단했다.

주산연 자료에 따르면, 최근 3년간 인허가 물량은 예년 평균보다 24만호 부족했고, 비아파트 인허가는 2023년 72.4% 급감했다. 오피스텔 공급도 예년 대비 60% 줄었으며, 준공 물량은 3년 전 착공 감소의 여파로 2024년부터 감소세가 이어지고 있다. 공급 절벽이 장기화되면 2~3년 후 입주 물량이 급감해 매매·전세 시장 불안이 동시 재현될 수 있다는 경고다.

과거 사례에서도 투기 억제 대책만 지속될 경우 2~3년 후 억눌렸던 가격이 급등하는 ‘역풍’이 나타났다. 김 실장은 “단기 안정세에 안주하면 공급 공백이 시장 불안을 키울 것”이라고 말했다.

◇ 30대·독신·외국인…구조적 수요 압박

공급 부족과 함께 인구·가구 구조 변화가 수요 압박을 가중시키고 있다. 30세 도달 인구는 2022~2028년 연평균 73만2000명으로, 직전 5년보다 약 6만명 증가한다. 결혼 건수도 2023년 19만4000건에서 올해 23만3000건으로 늘어날 전망이다.

독신가구 비중은 2024년 말 35.8%에서 2030년 38.6%로 확대될 것으로 예상된다. 청년·독신가구는 소형·비아파트·월세 주택 선호가 뚜렷하지만, 동시에 아파트 선호 역시 강화되는 이중 수요 특성을 보인다.

외국인 수요도 확대되고 있다. 2024년 말 외국인 보유 주택은 10만호로 2년 새 20% 증가했으며, 장기 거주 외국인의 상당수는 수도권 비아파트에 거주한다. 주산연은 뉴질랜드·호주·싱가포르·캐나다처럼 외국인 매입을 제한하는 제도 도입 검토가 필요하다고 강조했다.

◇ 공급 부진 해법…민간·공공·정비사업 병행 필요

공급 부진의 원인으로는 프로젝트파이낸싱(PF)과 브리지론 조달 난항, 분양가 및 건축비 규제, 과도한 기부채납, 미분양 적체, 다주택자 중과 등이 꼽혔다.

민간부문 해법으로는 ▲분양가 규제 현실화 ▲PF 자기자본비율 20% 완화 ▲기부채납 비율 50% 수준 조정 ▲중도금 집단대출의 잔금 자동 전환 ▲다주택자 중과 완화 등이 제시됐다. 특히 비아파트 공급 활성화를 위해 다주택자 중과 배제, 임대사업 규제 개선이 필요하다고 봤다.

공공부문에서는 3기 신도시와 공공택지 지연 해소가 핵심 과제로 지목됐다. 공공택지 조성공사 기간을 민간 수준으로 단축하고, 입주 전 외부 기반시설 설치를 완료해야 한다는 주장이다. 또한 민간참여형 공공주택 확대와 임대·분양 자율 선택형 공급 방식 도입을 제안했다.

도시정비사업의 규제 혁신과 조합 전문성 강화 방안도 포함됐다. 서울 아파트 공급의 80% 이상이 정비사업에 의존하는 만큼, 용적률 인센티브를 세대수 증가율에 연동하고, ‘로또분양’ 구조 개선을 통해 조합원과 일반분양자 간 부담 불균형을 해소해야 한다는 것이다.

아울러 노후 상가와 지식산업센터 재건축 및 용도전환을 통한 소형 주택 공급 확대 전략도 제시됐다. 상가임대차보호법 개정으로 재건축 절차를 단축하고, 공실률이 높은 지식산업센터 일부를 주거용으로 전환해 독신가구 수요에 대응하는 방안이다.

김 실장은 “집값 안정기에도 공급 부족과 수요 확대가 맞물리면 시장 불안은 언제든 재현될 수 있다”며, 이를 막기 위해 “PF 활성화, 분양가 규제 완화, 기부채납 합리화, 외국인 거래 규제 등 구체적인 제도 개선 없이는 공급 정상화가 불가능하다”고 강조했다.

이번 세미나는 단순한 현황 진단을 넘어, 민간·공공 부문의 병행 전략과 규제 혁신, 금융·인허가 절차 개선 등 실행 가능한 해법을 제시했다는 점에서 의미가 크다.

주산연은 이를 토대로 정부와 업계가 단기·중기·장기 로드맵을 조속히 마련해, 공급절벽 해소와 시장 안정이라는 두 가지 목표를 동시에 달성해야 한다고 거듭 강조했다. 이번 세미나 논의가 향후 주택공급 정상화 로드맵 수립의 촉매제가 될 수 있다는 기대도 나온다.

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]