“홈플러스 임대료 안 들어오고 공매 압박”···연쇄 피해 우려 현실화

홈플러스 매장을 자산으로 보유한 부동산 펀드들이 홈플러스의 갑작스러운 기업 회생 신청 이후 임대료를 받지 못하고 있는 가운데 펀드에 자금을 빌려준 금융기관에서도 서서히 상환 압박을 가하기 시작한 것으로 확인됐다. 임대료를 받지 못하고 대출 이자를 상환하지 못하면 매장이 공매에 넘어갈 수도 있다. 대출을 내준 금융기관뿐만 아니라 고용 인력·협력업체까지 ‘연쇄 피해’가 우려된다.

18일 경향신문 취재를 종합하면, 홈플러스 매장 4곳을 대출 등을 통해 9400억에 인수한 A펀드는 지난 10일부터 홈플러스에서 임대료 30억원을 받지 못했다. 당장 은행 등 대주단에서는 이자를 갚으라는 압박이 들어왔다. A펀드 관계자는 “대주단에서는 벌써부터 ‘회생 이후 대안이 없다면 매장을 공매로 넘길 수밖에 없다’고 압박한다”며 “임대료가 들어오지 않으면 대출 이자를 감당하기 어려운데 홈플러스 측에 연락을 해봐도 ‘법원 결정’이라는 말만 반복하고 있다”고 말했다.

A 펀드 이외에도 홈플러스 울산점·구미광평점·시화점을 인수한 유경공모부동산투자신탁제3호, 홈플러스 전주 효자점을 인수한 이지스코어리테일부동산투자신탁126호 등도 지난주부터 임대료를 지급받지 못하고 있다. 홈플러스가 지난 4일 기습적으로 회생 신청을 신청한 뒤로 임대료 지급을 갑자기 중단했기 때문이다.

비상장리츠(REITs·부동산투자회사)인 제이알투자운용의 ‘제이알제24호기업구조조정부동산투자회사’, KB부동산신탁의 ‘케이비사당리테일위탁관리부동산투자회사’ 등도 임대료 매출채권 수취에 불확실성이 있다고 투자자들에게 공시했다.

통상 부동산 펀드와 리츠(REITs)는 홈플러스 매장을 매각 후 재임차(세일즈 앤 리스백) 방식으로 매입한다. 매입자금의 30%는 자기자본(에쿼티)을 통해, 나머지 70%는 은행 등 금융기관에서 선순위 대출로 조달한다. 이때 대출 한도는 월 임대료 수준을 고려해 책정된다. 홈플러스가 10~20년간 장기 임차를 한다는 조건을 달아 안정적인 임대료 수입을 기반으로 이자를 상환할 수 있다고 보고 대출을 내주는 것이다.

대출 이자를 임대료를 기반으로 상환해온 펀드들은 당장 발등에 불이 떨어졌다. 슬슬 대출을 내준 금융기관의 상환 압력이 가하기 시작하면서다. 홈플러스와 펀드들이 맺은 임대차 계약에는 홈플러스가 3개월 이상 임대료를 지급하지 않을 경우, 임대차 계약을 해지할 수 있다는 조항이 있다. 담보대출기관이 공매 절차를 진행하면 추가적인 점포 폐점은 불가피하다. 매장에 투자한 펀드만 손해보는 것이 아니라 홈플러스 및 관계사 직원들의 고용 불안뿐만 아니라 협력업체들의 연쇄 도산까지 이어질 우려가 나오는 이유다.

현재 홈플러스가 임대차계약을 맺고 운영 중인 매장 중 부동산펀드나 리츠(REITs)가 소유한 매장의 수는 약 68개로 연간 임대료는 4000억원대이다. 금융당국은 홈플러스 매장을 기초자산으로 한 리츠와 부동산 펀드 규모를 1조원 정도로 추산하고 있지만, 업계는 이보다 클 것이라고 예상했다. 한 자산운용사 관계자는 “60여개 펀드 투자액이 1000억원 정도만 투자했다고 가정해도 홈플러스 관련 부동산 익스포저(노출)는 최소 6조원은 넘을 것”이라고 말했다.

업계에선 MBK의 ‘나몰라라’식의 갑작스러운 회생 신청에 비난하는 목소리가 높다. 한 자산운용사 관계자는 “이번 건은 단순한 임차인의 경영난과는 다르다”며 “이런 식으로 기업회생을 신청해버리면 앞으로 기업의 빌딩이나 창고에 대출 투자하는 상품의 금리는 올라가거나 대출이 막힐 수밖에 없다”고 말했다.

홈플러스는 이날 입장문을 내고 “대형마트 임대료 지급은 법원의 승인이 필요한 사항”이라며 “회생절차 개시 이후 지급 시기가 도래하는 대형마트 임대료는 지급이 지연되고 있다”라고 말했다. 이는 지난 14일 기자회견에서 “이날 기준 임대료 미지급은 없는 것으로 확인됐다”는 기존 입장을 뒤집은 것이다.